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    “本來早就計劃著購置一套商鋪做點商業(yè)投資，但是面對越來越多的城市綜合體，一時還真不知道該如何選擇。”王先生是杭城一家餐廳的小老板，早在幾年前就有了購置商鋪的計劃，可是最近，隨著“中都百貨總裁跑路”的新聞傳來，王先生對自己的投資猶豫起來。

　　近日，同策咨詢研究部公布了《2014年35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價值研究報告》。報告指出，包括杭州在內(nèi)的19個城市人均商業(yè)面積已面臨飽和或過剩的狀態(tài)，人均商業(yè)面積超過1.5平方米。與報告相呼應(yīng)的現(xiàn)實是，未來2至3年內(nèi)，杭州將新增體量超過10萬平方米的商業(yè)綜合體近30個，其中主城區(qū)商業(yè)綜合體增量將是現(xiàn)存量的2.64倍，相當(dāng)于有23個“萬象城”將要破土而出。

　　商業(yè)地產(chǎn)遍地開花的同時，不禁讓人疑慮：杭州是否有足夠的購買力支撐這樣龐大的供應(yīng)量，洶涌來襲的商業(yè)綜合體還能熱多久？

　　扎堆開發(fā)為哪般

　　如今，走在杭城街頭，各種以“城”、“廣場”和“中心”等為名的商業(yè)綜合體如雨后春筍般冒了出來。據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年之前，杭州的商業(yè)項目在建和規(guī)劃中的商業(yè)綜合體還將新增90個，總建筑面積超過780萬平方米。

　　據(jù)2011年杭州市公布的《杭州市“十二五”重大建設(shè)項目規(guī)劃表》顯示，當(dāng)時正在建設(shè)的包括有湖濱南山路城市綜合體、杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地、熱電廠地塊城市綜合體、嘉里中心綜合體等在內(nèi)的14個城市綜合體。

　　此外，杭州市“十二五”重大建設(shè)項目，還包括西溪天堂二期、湘湖商務(wù)旅游綜合體在內(nèi)的6個旅游休閑類的商業(yè)綜合體，還有高德置地廣場、凱德來福士廣場、“星光大道”二期在內(nèi)的7個商務(wù)商業(yè)類綜合體。按照項目規(guī)劃，上述綜合體多數(shù)將在未來一兩年內(nèi)建成。

　　今年12月，位于杭州城北板塊的杭州首座萬達廣場將正式開業(yè)，其中大型商業(yè)中心占據(jù)20萬平方米體量，將涵蓋萬達百貨、萬達IMAX國際影院、大玩家超樂場、大歌星KTV等主力店。

　　位于杭州城北板塊的中大銀泰城也虎視眈眈。中大銀泰城由中大地產(chǎn)與銀泰聯(lián)袂打造，總建筑面積約33萬平方米，由約10萬平方米的Shopping Mall百貨商業(yè)、精裝商務(wù)SOLO、國際5A智能生態(tài)甲級寫字樓組成，預(yù)計2014年底前后開業(yè)。這是繼2013年開業(yè)的城西銀泰城之后，銀泰在杭州布局的“24小時不夜城”城市新綜合體。

　　距離中大銀泰城不遠，是總建筑面積180萬平方米的杭州新天地綜合體。這是目前規(guī)劃中杭州體量最大的城市綜合體。按照規(guī)劃，該項目內(nèi)含大型購物中心、創(chuàng)意辦公核心區(qū)、高星級酒店、SOHO/LOFT商住區(qū)和休閑娛樂等功能區(qū)，項目總投資約100億元。

　　城市綜合體扎堆，并非僅在城北。在城郊新城，未來兩年也會有大量城市綜合體開業(yè)。僅以杭州臨平新城為例，目前該區(qū)域已經(jīng)有四大城市綜合體在建。

　　事實上，從今年下半年開始，杭州還將迎來一個商業(yè)綜合體的開業(yè)潮，而這股浪潮顯然還將持續(xù)：預(yù)計在今年竣工的杭州來福士廣場總建筑面積39.5萬平方米，緊鄰在2010年就已經(jīng)開業(yè)的杭州萬象城。按照規(guī)劃，杭州來福士廣場結(jié)合了居住、辦公、商務(wù)、購物、娛樂、文化等功能，還將包括一座擁有12個廳的影院。

　　此外，與來福士廣場一街之隔的高德置地廣場，預(yù)計將在2015年前后完工。該項目總建筑面積約41萬平方米，包括了寫字樓、七星級朱美拉酒店、酒店服務(wù)公寓和商業(yè)物業(yè)。屆時，錢江新城的三駕馬車——萬象城、來福士廣場、高德置地廣場將正式集結(jié)完畢。

　　可以預(yù)見的是，按照正常的工程進展，未來幾年內(nèi)，還有寶龍城市廣場、龍湖·時代天街、理想·銀泰城……此起彼伏的城市綜合體將不斷開業(yè)。

　　“今后很長一段時間內(nèi)，缺乏商業(yè)配套支撐的杭州城西和城北，未來兩年會迎來商業(yè)綜合體的爆發(fā)，各商業(yè)綜合體之間的競爭也會變得非常慘烈。”房產(chǎn)研究和評論專家丁建剛表示，相比較于國內(nèi)其他二線城市來看，杭州市的商業(yè)綜合體的發(fā)展速度其實是比較慢的，正因為如此大量“補課”導(dǎo)致近幾年各種綜合體建設(shè)遍地開花。

　　幾家歡樂幾家愁

　　全新的商業(yè)綜合體正在用更豐富的業(yè)態(tài)改變我們的生活：你可以在這里為一家老小選購合適的衣物和食品，可以約著三兩好友吃遍各地特色美食，可以帶著孩子來上一堂早教課，可以和愛人一起看電影、溜冰……在帶動周邊區(qū)域快速發(fā)展的同時，商業(yè)綜合體也成為市民閑暇時最喜歡的去處。

　　但是，近日記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在市場一路高歌猛進的同時，部分當(dāng)年風(fēng)風(fēng)火火拔地而起的商業(yè)綜合體，如今經(jīng)營卻很不如意。

　　7月2日，雖然還未出梅，但杭城的天氣已漸漸熱起來。下午4時，記者走進位于杭州錢江新城的一家購物中心，商場內(nèi)除了幾名營業(yè)員和保安外，一眼看去，竟找不到顧客的影子。通往二樓的電梯入口處拉上了警戒線，已經(jīng)停止運行，二樓及以上的所有門店均已停業(yè)，整個大樓內(nèi)除了標(biāo)有“歐洲精品館”“歐洲風(fēng)尚館”等掛滿中庭的大幅海報說明這里是歐洲名牌集聚地之外，很難讓人把它與“時尚”聯(lián)系起來。

　　商場一樓，也只有七八家門店在正常營業(yè)；地下負一層，正在進行歐洲名品的特賣會，因為生意冷清，部分品牌打出了二至五折的超低折扣，仍然鮮有人光顧。

　　同樣在2012年，繼從建筑業(yè)跨界至動漫之后，中南集團也邁入商貿(mào)領(lǐng)域，開始在杭州濱江區(qū)打造全國首家以原創(chuàng)動漫為主題的購物中心——中南購物中心。下午5時多，記者來到這里時，因為臨近晚餐時間，商場一樓外圍的比薩店和餐廳里多了不少前來就餐的年輕人。但記者走進購物中心一樓大廳，發(fā)現(xiàn)真正來這里購物的人也并不是很多，大多是帶著孩子來這里玩兒童娛樂設(shè)施的。

　　從樓層索引牌上可以看到，商場被分成6個部分：負一樓為超市等基本生活館，一樓為名品、珠寶、服飾、餐飲區(qū)，二樓為潮流女裝區(qū)，三樓為精品男裝和戶外休閑區(qū)，四樓童裝、兒童用品區(qū)，五樓則為動漫高科技體驗館。可一圈走下來，記者發(fā)現(xiàn)，入駐商城的大品牌并不多，正常營業(yè)的商戶生意都很清冷。“除了節(jié)假日和周末，商場里的顧客比較多外，平時來購物的人并不多。”一家玩具店的營業(yè)員告訴記者。

　　差異競爭防“剩宴”

　　實際上，隨著住宅地產(chǎn)增速放緩，商業(yè)地產(chǎn)備受關(guān)注。作為此輪政策調(diào)控下的避風(fēng)港，眾多開發(fā)企業(yè)將重金紛紛投向商業(yè)項目，尤其是城市綜合體的開發(fā)。

　　“在現(xiàn)有房地產(chǎn)市場嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，開發(fā)商業(yè)綜合體項目，可以獲得更多的地方支持和相關(guān)優(yōu)惠。此外，對于不少急于轉(zhuǎn)型的制造業(yè)企業(yè)而言，商業(yè)綜合體的建設(shè)雖說是企業(yè)多元化發(fā)展中值得走的一步棋，但也要提早防范商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩的風(fēng)險。”國內(nèi)某知名城市綜合體投資商在接受記者采訪時表示。

　　據(jù)克爾瑞信息集團研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計到2015年，即將入市的綜合體體量將達到16437萬平方米。

　　“當(dāng)前住宅市場限購的背景下，眾多房企將視線轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，開始謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，一定意義上也導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)群起而上，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨同質(zhì)化，供應(yīng)過剩的風(fēng)險。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在授受記者采訪時表示，盡管從企業(yè)自身的角度而言，企業(yè)是試圖通過戰(zhàn)略調(diào)整與轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)其整個企業(yè)體系內(nèi)部現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中投資商業(yè)地產(chǎn)的資金與投資住宅地產(chǎn)、其他產(chǎn)業(yè)的資金可以互動，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補，但是，從整個市場的角度來看，就會面臨總體上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同質(zhì)化與供應(yīng)過剩的風(fēng)險。

　　“對部分房地產(chǎn)開發(fā)較熱的板塊，商業(yè)綜合體的規(guī)模和開發(fā)的確應(yīng)該‘降降溫’，進行適當(dāng)控制；而像濱江、西溪、下沙大學(xué)城這些地方，則需要適當(dāng)增加一些商業(yè)綜合體，重點開發(fā)社區(qū)型商業(yè)綜合體。”杭州市發(fā)改委有關(guān)負責(zé)人在接受記者采訪時表示，目前相關(guān)單位正在就大型商業(yè)綜合體的布局和建設(shè)時序作調(diào)研，杭州將優(yōu)化商業(yè)綜合體布局，以商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃和城市規(guī)劃調(diào)整為手段，針對商業(yè)綜合體布局的問題，進行差別化調(diào)整。按照“退出一批、提升一批、整合一批”的總體思路，優(yōu)化布局，推動杭州商業(yè)綜合體開發(fā)回歸理性。