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    杭州房價松動和下跌，是需供此消彼長的市場機制在發揮作用。這個2009年一度曾領漲全國樓市的城市，“千方百計去庫存、把房子賣出去才是硬道理”將成為下半年其樓市主基調。

　　西湖、運河“雙世界遺產”似乎沒能止住杭州樓市調整的步伐。自今年2月開啟中國樓市“馬年首降”后，杭州樓市一發不可收地墜入下行通道，房價下挫、成交低迷、觀望情緒濃厚。

    近日，杭州官方宣布，從7月29日零時起，購買杭州市蕭山區、余杭區住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄。購買主城區140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄。

    “取消限購并不意味著樓市不用調控，而是要用市場手段重構供給、需求模式，推進房地產稅立法、不動產統一登記等制度建設。”采訪中，專家向《瞭望》新聞周刊記者提醒，當前要防范“雙向調控”變為單邊調控——市場的手段沒跟上，行政的手段取消了。

    杭州樓市處于下行通道

    如今在杭州說房價，人們討論的不是降沒降，而是降多降少的問題。但在半年前，降價依然是能引發全國關注的話題。正如已經報道過多次的那樣：今年2月底，杭州城北樓盤“德信北海公園”的一聲降價，吸引了全國甚至不少外媒的目光。此后不久，同區域有兩個樓盤跟進，3月開發商“屏住呼吸”，4月“悲傷”來臨，降價延伸到其他板塊，5月、6月、7月杭州樓市在“跌跌不休”的道路上漸行漸遠。

    自杭州出現樓盤大幅降價后，有關樓市泡沫、風險甚至“崩盤”的言論無不把杭州樓市作為例證。本刊記者走訪發現，杭州樓市多個板塊的樓盤價格出現較大降幅，而隨著降價樓盤擴容，購房者等待觀望情緒更加濃厚，進一步拉低了成交量。世邦魏理仕杭州董事總經理馬英樞為本刊記者解讀說，“以價換量”本身就是一個矛盾，價格松動了，購房者大多會選擇觀望，成交量難以上去，從杭州樓市實際情況看，降價換量的效果并不理想。

    當然，跌穿板塊底價的“徹底低開”以及只求走量以樓面地價賣房的“裸奔”，還是能換來不少成交量。在這“甩開膀子”賣房的激烈競爭中，樓盤質量、開發商口碑越來越成重要考量，愈演愈烈的交付糾紛讓購房者開始關注低價買進的樓盤質量以及能否按時交付。

    國家統計局最新公布的“2014年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，杭州新建商品住宅價格在5月環比下降1.4%之后，6月繼續以環比下降1.8%的數據“領跌”全國。盡管同比房價仍為增長0.7%，但與四年前相比，杭州房價下降了1.5%。這意味著杭州房價已經“陰跌”了四年，當然這里面有樣本選擇、統計口徑的問題，但也能一窺杭州樓市調整的深度。

    杭州本地的統計數據或許更具說服力。今年上半年，杭州市成交商品住房22723套，同比下降34.1%，成交均價15195元/平方米，下降13.2%。據杭州市住房保障和房產管理局統計數據，上半年，市區二手住房成交13113套，成交面積119.4萬平方米，成交金額179.7億元，分別下降49.4%、48.6%、51.2%。

    “現在可以說，杭州樓市出現了普跌，真正進入了下行通道。”長期研究當地樓市的快房網首席評論員程偉明說。統計數據顯示，今年前6個月杭州市新建商品房銷售面積同比下降22.0%，降幅比一季度收窄4.4個百分點。

    供求格局悄然變化

    杭州樓市為什么會率先調整？一直以來，人們對瘋漲的樓市以及“十年九調、屢調屢漲”的調控政策頗有微詞，然而，當限購限貸這一“下猛藥治沉疴”的調控堅持下來之后，樓市最終起了變化。本刊記者調查發現，除了樓市起步早、市場化程度高等原因外，杭州樓市在本輪調控中最明顯特征是，抑制需求與增大供應“組合拳”。

    抑需求對杭州樓市有區域特色的“需求類型”特別有療效。過去十多年，杭州吸引了省內各城市居民，民營經濟發達以及遍地“老板”，讓杭州樓市的有限供給難以滿足全省的巨大需求，加之彼時“炒房團”肆意炒作，杭州樓市一飛沖天“領漲”全國。限購限貸抑制住了投機以及外來需求，需求端重壓得以緩解。

    從供應來看，2013年，杭州市區共出讓土地225宗，面積為12216.9畝，總成交額為1326.9億元，土地出讓收入緊隨北京、上海之后位列全國第三。土地供應就是潛在的商品房供應，據估算，自2010年以來，杭州土地供應量“變現”為商品房的潛在供應量約為2000萬平方米，即20萬套左右商品房。

    拋開潛在供應不說，數據顯示，當前杭州樓市庫存已超過13萬套，創下歷史新高，每月銷售套數為六七千套。在此情況下，專家認為，房價松動、下跌是需供此消彼長的市場機制在發揮作用，“面對這一局面，‘千方百計去庫存、把房子賣出去才是硬道理’會成為下半年樓市的基調。”

    從現時來看，包括杭州在內的許多城市房地產供需關系發生了結構性變化，由供不應求到供需逐漸平衡，但這并非意味著房價會單向度波動，更關鍵的因素是預期。

    信貸政策也是重要的影響因素，與成交乏力并行的是個人住房按揭貸款收緊，即使在人民銀行召集商業銀行開會研究金融支持住房事宜后，首套房個人住房貸款利率優惠也很鮮見，二套房貸利率則普遍上浮10%以上，一些銀行仍停發住房貸款。開發商的降價、優惠全部或部分被銀行的利率上漲抵消、吞噬，阻礙了“剛需”人群下單。

    政府站在“中間地帶”

    風傳已久的杭州樓市限購“松綁”消息近日落地，新規解除了對主城區大戶型項目的限購，以及蕭山、余杭地區所有戶型的限購。

    從“市場的歸市場”這一點上看，不應簡單把當前風起云涌的“解禁限購”看作“救市”，這是樓市重回市場軌道的必由之路。當然取消限購并不意味樓市不用調控，而是要用市場手段重構供給、需求模式，推進房地產稅立法、不動產統一登記等制度建設。當前的確要防范“雙向調控”變為單邊調控——市場的手段沒跟上，行政的手段取消了。

    限購“松綁”將帶來什么？萊茵達置業董事、總裁陶椿表示，限購取消以后，其實只是給房企一個信號，也就是市場已經觸底了，不會奢望取消限購后對成交量帶來很大的反彈。景瑞地產集團副總裁吳煒認為，限購和限貸都徹底退出舞臺，整個社會的信心才會更足。

    正如中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮指出的，在抑制投機和堅持地方政府責任制上，中央政府的態度是一以貫之的。限貸仍在，投資需求無法借助金融杠桿掀起大風浪，而在投資房產獲利減少、機會成本增大的當下，又有多少人愿意全款去“炒房”？

    伴隨著中國經濟由高速增長向中高速增長的新常態轉變，房地產行業從投資占主導向居住基本屬性轉變。“放水”救樓市刺激增長的做法已成過去。不打壓也不刺激，政府站在“中間地帶”，房地產業才能健康發展。