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　　作為近期最重磅的樓市政策，限貸松綁已在市場中持續發酵。雖然目前的銀行細則尚未出臺，但是對于不少開發商以及購房者而言，限貸松綁再加上不久之前的限購全線取消，這一系列政策組合拳將對市場產生深刻影響。限貸松綁之后，杭州樓市將會何去何從？

　　限貸松綁威力大過限購

　　“僅僅是限購取消，并不會改變市場基本面。只有限貸放開，市場才會出現根本轉向。”限貸松綁之前，多位業內專家以及市場人士，堅定地認為在杭州樓市當前的市場狀況下，限購取消的市場效應是有限的。只有限貸松綁，市場需求才會得到有效激發。

　　此前有市場人士預測，限購取消大概可以激發15-20%的市場需求。“增加20%左右的市場需求，這對當前的市場供需格局并不會產生太大的變化。”萬科杭州負責人對限購取消的市場效應持謹慎樂觀態度，認為并不能把“寶”全都押在“限購”取消身上。

　　事實上也確實如此。限購取消固然已經取得短期效應，8月杭州市區成交量相比7月漲幅超過30%。但是，限購取消的作用只是在短期內增加了購房者的數量，并沒有提高購房者的購買力。限購取消之后新增的購房者，當他們陸續買完房子之后，市場就會面臨后續購買力不足的問題。尤其是在9月的后半個月，成交量呈逐漸回落態勢。如果沒有新的政策對市場進行刺激，需求很有可能重新回歸疲軟。

　　與限購取消不同的是，限貸松綁通過降低首付比例以及下調房貸利率，使得購房者無論是首付成本還是按揭負擔，都大為降低。雖然同樣沒有增加購房者的購買力，但是限貸松綁卻可以使得一部分將原先不具備購買力的購房者，得以有實力加入購房大軍。

　　正因為如此，一些市場人士認為，限貸松綁可以激發30%以上的市場需求，其市場效力大于限購。而且從全國層面而言，限購只是少數城市的地方政策，而限貸則是全國性的政策，限貸政策的調整影響面要廣得多。

　　先放開限購再放開限貸，從政策制定者的這一步驟來看，也足可以看出限貸松綁的市場效力要大于限購。限購取消之后，大多數城市的房價并未出現反彈，這也是限貸松綁政策出爐的重要原因之一。限貸松綁是比限購取消更猛的一劑藥，無論是政策制定者還是市場人士，都深刻知曉這一點。只有當限購取消未見明顯成效之時，限購松綁才會作為后續政策被推向市場。

　　不應對市場抱過度期待

　　央行公布的房貸新政，除了明確首套房貸利率最低可享7折優惠之外，還擴大了首套房貸的認定范圍。比如，按照以往“認房又認貸”的規則，如果一個家庭名下已經擁有一套房產，無論是否已經還清貸款，再次購房都算二套，而松綁之后的房貸政策規定這一種情況參照首套房貸，也就是說不但首付可以3成，貸款利率最低可打7折。這也意味著，原本受到限貸政策嚴重誤傷的改善型需求，將會在新政實施之后得以迅速回升。此外，二套以上房貸政策，也由過去的“禁貸”變為“好商量”，而這也顯然有助于高端市場回暖。

　　無論如何，限購和限貸相繼松綁乃至取消，這是明確無誤的“救市”信號。它對市場的刺激作用以及給予購房者的“正能量”，顯然有助于市場信心的提振和轉暖。也正因為如此，樓市繼續向下的市場基礎已經不復存在。

　　但是，這并不意味著杭州樓市就此向上，重現2009年的暴漲行情。漢嘉地產副總經理陳煥春認為，杭州樓市雖然已經度過最艱難的時期，但是鑒于當前的市場庫存量高企，限貸松綁并不能根本改變市場供需關系。“這次房貸政策調整受益最大的是改善型需求，首付比例以及貸款利率都大幅下調。但是這部分購房需求在整個市場中的比重并不是最大的，不足以改變市場基本面。杭州樓市在限購取消之后成交量大漲，可是庫存量不降反漲，目前庫存已突破14萬套，供大于求的市場狀況并不會因為房貸新政而立刻改變，未來樓市的主旋律依然是‘以價換量’。”

　　景瑞地產營銷總監丁浩也認為，政策見底并不意味著市場見底。由于市場環境已經發生了較大的變化，期待2014年的四季度和2009年的二季度一樣，幾乎不可能。

　　來自杭州開發商方面的信息，受限貸松綁消息的影響，一些樓盤紛紛加快了推盤節奏，但是到目前為止，還沒有一個樓盤明確表示將會趁勢提價。本月杭州將有50多個樓盤有推盤計劃，為數不少的樓盤依然表示將會開出板塊最低價，可見房貸新政并不可能阻止價格戰的進一步蔓延。近期網傳多家房企將會上調產品價格，事后證明這只是一場“惡作劇”。樓市才剛剛見底，顯然并不具備全面漲價的條件，尤其是在當前庫存壓力有增無減的條件下。

　　高庫存需較長時間消化

　　高企的庫存，這是當前杭州樓市的一個基本現狀，并將對最近一年左右的市場走勢產生深刻影響，即便限貸松綁之后也不例外。

　　杭州樓市的真實需求有多大？查閱歷史數據可以知道，成交最好的一年是在2009年，杭州市區(包括余杭、蕭山)新建商品房共成交10.6萬套。而在限購之后，杭州樓市的成交量驟降，2013年市場大幅回暖，全年新建商品房成交8.6萬套，位列歷史第二位。

　　如今限貸限購已經松綁，杭州樓市是否可以回到2009年？答案是很難。2009年對購房者而言無疑是最為幸福的一年，首付三成甚至是二成，房貸利率7折優惠，甚至還有契稅補貼。而且當年的購房者中，溫州、臺州等地的投資客占了相當大的比例。現如今即便限購取消，溫州、臺州等地的投資客早已自顧不暇，像前幾年那樣全力沖進杭州樓市的可能性并不大。也就是說，限貸松綁之后的杭州樓市，需求回不到2009年。當然，有可能高于去年，能夠實現10萬套的成交量，已是一個非常理想的數據。

　　即便杭州樓市一年可以去化10萬套，但是相對于高企的庫存量而言，仍然是力不從心。截至10月8日下午，杭州市區(包含余杭、蕭山)可售商品房源總量已達14.1萬套，創下歷史新高。而隨著本月開盤高潮的涌現，到月底庫存量還會進一步攀升。僅目前的這一庫存量，按照一年10萬套的銷售速度，差不多需要14個月的時間去消化。

　　更為嚴峻的是，杭州樓市的潛在供應量驚人。據統計，僅去年出讓的土地，建筑面積就高達2100萬平方米，相當于21萬套房源。這些潛在供應量，目前已經入市的尚不足20%，這也就意味著供應高峰將會一直延續至明年。

　　此外，市場的另一重要變數就是，首套房貸利率7折優惠，究竟是“陽光普照”，還是只屬于少數人的奢侈品。如果多數人不能享受這一政策優惠，樓市就很難被徹底激活，回暖之旅也就會更加漫長。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，就全國而言，年底可能看不到全面的反彈。信貸放松刺激需求，但是還要看需求的增幅會不會超過庫存的增幅。對于大多數的三線、四線城市和部分二線城市，年底還看不到明顯反彈，可能要到明年某季度會出現全國性的房價見底反彈。對于杭州樓市而言，只有當庫存開始下降，才能真正實現回暖。