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    寧波住宅市場庫存壓力居高不下，各房企以價跑量的背景下，商業地產卻逆風而上拓展版圖。近段時間，萬象城、銀泰匯、中青文化廣場、海港城等多家商業地產大鱷動作頻頻，商業地產市場風起云涌。

    近期，被期待已久的華潤萬象城落址灣頭。據記者盤點：截至2013年，寧波全市已建成和在建、擬建的商業綜合體共有57個。新起之秀如何拉開競爭，業態梯度如何拉升?本期系列報道關注寧波商業地產的差異化發展路徑。

    江北灣頭RBD 萬象城助力商業新概念

    RBD是英文Recreational Business District的縮寫，譯為“游憩商業區”，是城市中商業、游憩業和旅游業的互動區，以城市商業中心為基礎，供本地市民和外地游客休息、娛樂、休閑、觀光、購物。其主要特征是與商業設施和商業活動有著高度的產業共生性和空間共生性。

    灣頭作為寧波市實施“中提升”戰略的重要區塊，規劃中的功能定位是與三江口CBD功能互補的休閑商務區——城市RBD。

    大型商業的引入對灣頭的整體發展規劃至關重要。9月17日，江北區灣頭(JB05-04-13)和(JB05-02-22)地塊成功出讓，由華潤攜寧波城旅、民生養老股份有限公司共同摘得以近15億元總價摘得，萬象城正式進駐寧波。

    “萬象城入駐的價值是通過單一的項目的導入給城市單元引入一個高度復合的業態，包括假日經濟、主題類，室內體驗類等新業態。通過一些輻射全城的業態模式以及各類產業的引進，從而聚集人群和新的生活方式。以點帶面，實現整個片區的功能性的轉變。”華潤相關負責人說。

    萬象城位于江北區甬江街道，東至清河路、南至環城北路、西至大閘路、北至規劃門口路，總面積84217平方米，總投資愈40億元，集合商業、商務辦公的城市門戶區，堪稱決定灣頭崛起的核心引擎。未來，華潤置地將陸續把旗下八大產品線中更多系列填充到灣頭版圖中。

    據了解，華潤置地后期或許還會繼續關注灣頭土地資源，收入跟萬象城在地緣上關系密切的土地，引入萬象高端線和城市高端等低密度產品。也有可能開發養老地產類產品業態。作為寧波老城區之一的江北，萬象城的落戶填補了江北商業的空白。也標志著灣頭規劃照進現實。

    全年齡層覆蓋 銀泰匯“私人定制”式消費

    截至2014年6月23日，銀泰集團正在運營的大型百貨商場和購物中心已超40家，逐步形成“銀泰中心”、“銀泰城”和“銀泰匯”三大產品線。其中銀泰匯地處東部新城，總建筑面積達60萬方，囊括主題式購物公園，都會華宅，風情商街和國際寫字樓等多種業態。其中，20萬方主題購物公園包括主題樂園、O2O體驗中心、人文科技館、夢幻水游、益智文教樂園、原創生活館等。銀泰匯將功能定位為現代化、極度綜合性，新型化體驗中心，其項目涵蓋全年齡層，打破購物中心為年輕人專享的局面，實現老中青三代全家庭的購物體驗。“小孩的游樂場，年輕人的娛樂、交友場合，每個人都可以找到適合的業態，是家庭式的生活體驗中心。”寧波銀泰置業董事長高海波在品牌發布會上表示。

    據悉，未來，通過前端移動互聯網APP與后臺大數據平臺的結合，寧波銀泰滙針對每個進入銀泰滙不同位置的顧客，自動識別，實現精準的個性化信息推送，提供“私人定制”的VIP服務。同時，利用ID識別技術，推行線上MALL商品服務定制，實體店取貨，VIP級個性化定制預約服務。

    “將通過對年齡層的全覆蓋，使單一消費體多樣化，老少的消費潛力得到有效挖掘；個性化的定制服務，將龐大的消費群體細分化，“私人訂制”實現對客流的穩定聚集。”高海波說。

    融入寧波文化 中青創打造藝術綜合體

    日前，中青文化廣場取得商品房預售許可，近期將對外銷售。

    據了解，寧波中青文化廣場位于寧波北侖區，總投資約50億元，總建筑面積達45萬平方米。區別于傳統的以購物、住房、酒店等業態為主的綜合體，中青文化廣場集結豐富的影視資源與完善的明星運營，從電影產業衍生相關文化產業新動能，主題定位在文化、影視、旅游、商務綜合體，是寧波唯一一個以影視、文化為核心驅動的大型城市綜合體，整合高科技5D秀、影視后期制作基地、開放式攝影棚，將旅游和文化集合并創造“體驗式”新商業模式。

    項目引入休閑旅游、海洋文化、高端科技、體驗互動、演藝娛樂、商貿會務等6大特色。項通過影視、文化的概念，把寧波、北侖的文化歷史通過演繹、影視兩種方式展現給消費者。

    “如果老外灘是寧波歷史文化底蘊的延續，天一廣場是對寧波現代城市文明的推進，中青文化廣場則首次將寧波現代城市文明與海洋文明進行完美結合，為北侖乃至寧波創造出新的商業文化地標”。中青創文化廣場開發有限公司負責人表示。

    社區型商業 海港城開啟商業“未來式”

    近日，馬云帶領的阿里巴巴在美國上市，電子商務對實體商店產生很大沖擊，商業地產也在不斷的改變，但是在杭州、寧波等地，購物中心綜合體有供過于求的情況和同質化的問題。社區商業形式的出現有效規避了這種情況。

    所謂社區型購物中心，是指服務于周邊居民的商業產品，滿足促進綜合消費為目的的商業產品。”

    社區商業在傳統的商業模式上做了全新的升級，另外，社區商業的業態非常豐富，除了包含傳統的社區型商業以外，還增加了比如社區醫療站、圖書館、社區居民活動中心。 寧波海港城置業有限公司董事長于香港表示，“社區商業的特點，第一是在經營上加強對消費者的黏度，第二是在細節上更加做到機制。

    據業內人士稱，中國正處在城鎮化的進程中，對購物中心的需求在未來幾年中按照每年20%的速度遞增。社區商業將是現行城市商業的發展主流。

    今年4月，寧波市出臺了《關于加快推進鄰里中心建設工作實施方案》的征求意見稿，其中明確寧波市將利用3-5年時間，建立健全寧波市"鄰里中心"建設標準、管理規范及運營機制，形成一批環境優美、布局合理、業態齊備的新型社區商業。寧波海港城首先邁出了這一步，定位社區型商業中心搶占寧波購房者的心理空位。

    據悉，寧波海港城位于鄞州姜山鎮，是鄞南唯一的商業綜合體，匯聚多元化市場需求，集大型超市、購物、KTV、國際影城、餐飲娛樂于一體的城市商業綜合體，打造寧波首創的“全家人全能生活MALL”。海港城項目憑借豐富的自然、人文資源，雄厚的經濟實力，獲取永久持續的消費支持和高投資率。

    這種首次打造的社區商業形態，為消費者、寧波區域帶來全新商業氣象。記者了解到，寧波海港城已于昨日(10月12日)開盤。據其他媒體的報道，該項目于開盤當天三小時銷售900多套。從寧波海港城的高去化率可以看到，一是姜山甚至鄞州南部片區的市場潛力，另外也看到這種新業態嘗試對寧波人民的吸引力。