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    做商家，什么最重要，必然是“誠信”二字。但如果聚焦到房地產市場，不難發現出口就在“說大話”的開發商不在少數。

    什么叫做“說大話”，我們對這幾句話一定有很深刻的印象：“一小時銷售百套”、“兩小時售罄”、“首開當日勁銷八成”。可是如果每次銷售情況真如各家宣傳的這么火爆，為什么2014年杭州的房地產市場會如此慘淡，最后還要以庫存量突破15萬套這一驚人數字收場?

    其中必然有文章。往小里講這些行為叫做營銷手段，但如果嚴肅對待，可以說涉嫌數據造假。

    夸大成交已成“潛規則”

    宣稱八九成的交易量實際甚至不足兩成

    “9月×日晚7點，市場關注已久的××樓盤首期盛大開盤，因板塊內獨有的85平方米精裝洋房加上此次119萬元的首開起價，吸引了逾五百組客戶慕名而來。雖然是晚上，但現場售樓部燈火通明、人頭攢動，開盤現場只能以爆棚來形容。××樓盤自亮相以來，一直深受廣大客戶的密切關注，尤其是實景樣板區開放以來，認籌客戶人數每周都在翻倍提升……

    ……××樓盤此次開盤再創未來科技城板塊首開的銷售速度，僅2小時即勁銷8成，以完美熱銷代言未來科技城。其熱銷背后，無疑是市場對項目價值的絕對認可。”

    根據以上的新聞報道，其實很難判斷文中所提到的熱銷樓盤究竟是哪個。因為這種銷售措辭幾乎存在于所有項目開盤后的新聞通稿當中，“×小時勁銷×成”、“售樓大廳人潮涌動”、“千人搶房”等等說明市場繁榮依舊的夸張詞匯一度會讓人以為樓市真的這么好了。

    該樓盤果然如報道所稱，賣的這么好？

    記者在杭州市透明售房網上查詢到，截至2015年3月15日，該樓盤當時首開的11-14號樓共163套房源當中，已經簽約的房源共計94套，可售房源67套，限制房源2套，也就是說去年9月開盤至今半年有余，真正的銷售量連6成都沒到，僅有58%。

    這個樓盤就是位于未來科技城板塊的新城·西溪逸境。

    不僅是新城·西溪逸境，在開盤之后第一時間虛報成交套數意在打造“供需兩旺”局面的樓盤還有很多。而且，有的“牛皮”吹的更加夸張。

    位于泛申花的某樓盤，同樣也用“首開八成，創申花板塊銷售傳奇”的字眼來總結去年10月的第一次開盤。據當時的報道稱，“蓄客三周，場外排起長隊，足見人氣爆棚，如此火爆場面申花僅此一家。”

    但實際體現在透明售房網上的數據又是什么？開盤首推的是1、2號樓，根據統計，目前該兩幢樓的已售套數為55套，已預訂房源4套，如果按照開發商當時宣稱的推出162套房源計算，實際的銷售率僅為36%，而且這個數據還是建立在4套預定房源最終會全部轉化為成交的基礎之上。回顧當初夸出“首開八成、銷售神話”的海口，赤裸裸的現實竟還不及海口的一半。

    這類例子不勝枚舉：去年8月，景瑞·申花壹號院推出300余套房源“狂銷8成”，根據透明售房網統計，這批房源的銷售量至今僅剛過百套，實為三分之一；去年6月，中旅·紫金名門首開224套房源，“到訪客戶500人次，3小時去化100多套房源，轟動全城”，實際是開盤一個月成交還不足一成，如今才漸漸達到150余套；去年年末，招商·雍華府開盤，首推1、9、10三幢樓中200余套房源，“勁銷8成”，“平均每30秒就有一套房源售出”，實際情況是至今透明售房網上的這三幢的成交總套數才只有61套；融信·藍孔雀推出338套房源“一小時銷售3個億”，當下的實際成交僅為50套，成交比例還不到15%。

    開發商寫好熱銷腳本、導演搶房戲碼、再發布統一的消息，往往不到5成的業績搖身一變就被包裝成了7成，達到7成的吹噓到9成，一旦真正扎扎實實賣到9成的，無一例外會說自己售罄，而且把售罄的時間寫得越短越好。

    “還未來得及簽約”成了普遍說辭

    開盤現場再現房托

    當記者針對以上數據采訪部分開發商時，得到的第一答復基本都是“因為客戶的自身原因，所以遲遲還未來簽約。”但當記者追問“勁銷幾成”又是以何種方式認定的時候，有負責人坦言道，“這個你懂的。”

    一位資深的媒體人表示，開發商虛報銷售數據已成為樓市多年來的潛規則，許多數據都起碼“注水”1／3，更有甚者，虛假成分達幾何倍數。

    而且，有些開盤情況并非僅僅在曝光的數據上造假，開盤現場也充斥著不少精心策劃的搶房戲碼。

    城西大盤的一位準業主曾經曝出他被迫參與制造熱銷場面的內情：在當晚只允許已繳納意向金的購房者到達銷售現場的同時，開發商還通知了大量未繳納意向金的意向客戶也到銷售現場，一起參與搖號選房，然后每人贈送等值的禮品。

    還例如，某次開盤現場有一家子購房者非常引人注目，小兩口攜帶兩位老人時不時在搖號現場大聲呼喊表達“搶不到房子了”、“開發商有貓膩”等不良情緒，引得整個搖號過程非常緊張，主持人也在他們的鼓動下一個勁地催促搖到號的客戶盡快選房以免錯失良機。

    事后記者特地與他們聊了會兒天，得到的回答果然在意料當中：是開發商讓他們來煽動現場氣氛的。

    “一旦選房節奏有所放慢，我們就開始喊開發商要藏房子了，我們要買不到房源了，這樣就會造成里面的客戶慌亂、外面的客戶緊張，跟著我們一起呼喊的客戶就越來越多，他們想買到房子的情緒也就越來越濃。有些還在猶猶豫豫的意向客戶，就這樣在情緒的鼓動下下單了。”這位小年輕說，向他們這樣被“委以重任”的托兒還有幾個，“基本都是以家庭為單位的，有真實感。”

    虛假數據橫行，熱銷假象普遍，一旦任由此現象蔓延，帶來的無疑是真實銷售數據的隱退。

    律師說法：這就是一種違規行為

    這種有意無意強調熱銷的手段并非杭州才有。

    2009年初，北京媒體曾報道有些樓盤熱銷的場面其實是開發商自導自演的搶購戲。報道說，一些開發商給一些老年人50元一天的勞務費，還管吃管喝，讓他們到售樓處“簽約”，為房子“熱銷”當托兒，以造成樓市熱賣的假象。這些老人不僅在售樓處當“演員”，還會到房展會上演“訂房記”，前臺簽單，后臺拿錢走人。

    隨即，北京市建委等部門迅速做出回應，稱將對全市房地產開發項目執法檢查，重點針對無證售房、延期交房、售后包租、逾期不辦理產權證、虛假宣傳、發布不實銷售進度信息等問題，且一旦被查屬實，將被記入不良信用檔案，其行為將在媒體上曝光。同時，還開通便民熱線或信訪途徑，老百姓可直接舉報房地產企業的違法違規行為。

    去年中旬，南京本地媒體報道一則關于南京6家樓盤虛報銷售數據的新聞，在業界引起了不小的反響。隨后，南京住建部門相關負責人表示，將全力保護消費者知情權，嚴查開發商虛報銷售數據的行為。

    “開發商通過虛報數據，忽悠消費者購房，這種營銷行為是違背行業管理規定的。”杭州六和律師事務資深律師葉永祥表示，根據中國《商品房銷售管理辦法》第14條的規定，房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。因此開發商在銷售廣告中運用虛假銷售數據欺騙公眾，誤導市場和消費者，顯然就是屬于違規行為。