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    根據(jù)物業(yè)機(jī)構(gòu)萊坊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年底，全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達(dá)到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米。與此同時(shí)，2014年國內(nèi)主要城市綜合體個(gè)數(shù)達(dá)885個(gè)，較2013年增長24.47%；2015年主要城市的綜合體數(shù)量將突破1000個(gè)；至2018年，商業(yè)綜合體的年供應(yīng)量將達(dá)到1200個(gè)。

    如整體的房地產(chǎn)行業(yè)一樣，商業(yè)地產(chǎn)存在“嚴(yán)重過剩”的問題，但是，今年一季度，我國辦公樓的開發(fā)投資同比增長20.6%；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資增長17.2%，均高于全國房地產(chǎn)開發(fā)投資整體水平8.5%。

    從數(shù)據(jù)來看，盡管商業(yè)地產(chǎn)“供過于求”的問題日益突出，眾房企仍樂此不疲地投身于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中。

    被動(dòng)開發(fā)的商業(yè)熱情？

    在中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平看來，部分開發(fā)商實(shí)際上出于無奈，“由于項(xiàng)目前期立項(xiàng)為商業(yè)地產(chǎn)，期限內(nèi)未動(dòng)工甚至要被收回土地，所以造成被動(dòng)開發(fā)，萬科之前一直在走住宅產(chǎn)業(yè)化的道路，但是這兩年做商業(yè)配套，拿的地很大，不做商業(yè)是拿不下來的。也有部分開發(fā)商不懂商業(yè)地產(chǎn)，并不了解商業(yè)地產(chǎn)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。”

    據(jù)《中國企業(yè)報(bào)》記者實(shí)地走訪北京的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，部分運(yùn)營良好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目人流量大，場(chǎng)面“火爆”，但是也有部分項(xiàng)目顯得略微蕭條，甚至慘烈。

    在“冰火兩重天”的商業(yè)地產(chǎn)方面，轉(zhuǎn)型一直進(jìn)行中，但未成系統(tǒng)，王永平認(rèn)為，北京的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是未來商業(yè)地產(chǎn)的縮影，“商業(yè)地產(chǎn)未來會(huì)出現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象，部分項(xiàng)目可能會(huì)面臨轉(zhuǎn)型，有的項(xiàng)目甚至?xí)�爛尾，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)也將會(huì)進(jìn)行洗牌。”商業(yè)地產(chǎn)可塑性大，利潤普遍高于住宅、辦公性等開發(fā)的利潤收入，這一直讓眾多企業(yè)抱有幻想、“趨之若鶩”。

    表面上來看，商業(yè)地產(chǎn)的角逐異常熱烈，家居業(yè)紅星美凱龍跨界打造“愛琴海”項(xiàng)目早在之前便進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)欲分得一杯羹，中國建筑股份有限公司子企業(yè)近期攜手民企欲深耕商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。萬科地產(chǎn)作為住宅類地產(chǎn)企業(yè)的“老大”，近兩年也放下身段，瞄向“商業(yè)地產(chǎn)”，目前萬科在非住方面的資產(chǎn)已近2000萬平方米。中糧正是春風(fēng)得意時(shí)——大悅城開一家“火”一家，中糧方面表示，計(jì)劃用2—3年完成11家大悅城的打造，五年內(nèi)交付20家大悅城。首開商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)《中國企業(yè)報(bào)》記者表示，“目前首開商業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)很好，發(fā)展速度也相對(duì)較快。”

    事實(shí)上，并非所有的轉(zhuǎn)型都讓企業(yè)如“意”，SOHO中國董事長潘石屹在2012年宣布的新模式至今仍沒有太大成績(jī)，按照潘石屹當(dāng)初的規(guī)劃，企業(yè)從“開發(fā)—銷售”轉(zhuǎn)型到“開發(fā)—持有”新模式。2015年公司的盈利將主要來源于租金收入，到2017年，租金年收入將超過40億元。但是，根據(jù)SOHO中國2014年年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2014年，SOHO中國營業(yè)額約為60.98億元，較2013年約146.21億元下降了58.3%；2014年全年租金在營業(yè)收入中所占收入不足7%。

    被專業(yè)——專業(yè)性
    還不強(qiáng)，困境就來了

    一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，“雖然SOHO中國的轉(zhuǎn)型現(xiàn)在并沒有太大成績(jī)，紅星美凱龍等企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)大多是認(rèn)為他們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)很熟悉，但是真正做下來并不像他們想的那么簡(jiǎn)單，位置、物業(yè)結(jié)構(gòu)、競(jìng)品的沖擊都會(huì)有影響，轉(zhuǎn)型打的是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。”耐力似乎是熱衷于體育項(xiàng)目的潘石屹最顯著的特性之一，但由于商業(yè)地產(chǎn)本就存在替代性大的特點(diǎn)，在這場(chǎng)洗牌大戰(zhàn)中，哪家企業(yè)項(xiàng)目做得好，哪家企業(yè)就上位。

    “我們商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)性還不夠強(qiáng)，還不成熟，變化就鋪天蓋地地來了！這打亂了企業(yè)的步伐。”王永平如此形容眾房企的“困境”，開發(fā)商所面臨的另一個(gè)“困境”是電商的沖擊，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，線上購物已經(jīng)侵占了中國零售業(yè)市場(chǎng)25%的份額 。

    房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期，再加上電商的沖擊使得部分開發(fā)商“被動(dòng)”轉(zhuǎn)型，許多大型商場(chǎng)“被動(dòng)”改造升級(jí)——兒童業(yè)態(tài)比例調(diào)升，增加電子游戲真人體驗(yàn)、玩偶主題展館、文化藝術(shù)展覽等互動(dòng)體驗(yàn)業(yè)態(tài)逐漸增加，萬科集團(tuán)副總裁、北京萬科總經(jīng)理劉肖告訴記者，中糧萬科半島廣場(chǎng)餐飲從最初制定的20%到開業(yè)時(shí)達(dá)到28%，普遍意義上理解的體驗(yàn)式消費(fèi)也從50%升至接近60%。體驗(yàn)式消費(fèi)成了萬科制衡電商的“底牌”。

    一貫已“城市的配套服務(wù)商”自居的萬科在商業(yè)地產(chǎn)上發(fā)揮了自己的核心優(yōu)勢(shì)：客戶群規(guī)模大，社區(qū)運(yùn)營升級(jí)，對(duì)于多業(yè)態(tài)發(fā)展的融合速度也會(huì)相對(duì)較快。萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁丁長峰把萬科的購物中心和社區(qū)生活中心一同歸為萬科的商業(yè)地產(chǎn)。

    財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國企業(yè)報(bào)》記者，“雖然萬科一直在社區(qū)服務(wù)上進(jìn)行創(chuàng)新，但過去還是圍繞住宅社區(qū)進(jìn)行的。此次通過結(jié)合創(chuàng)業(yè)空間的打造以及社區(qū)人交流平臺(tái)的搭建，背后的含義是提供一個(gè)雙平臺(tái)，即建筑空間和創(chuàng)業(yè)軟環(huán)境。”在嚴(yán)躍進(jìn)看來，萬科的此類模式是有明顯去庫存導(dǎo)向的，通過模式的宣傳打響口號(hào)，進(jìn)而鼓勵(lì)和吸引年輕群體積極入市和購房。

    輕資產(chǎn)和“被輕資產(chǎn)”

    對(duì)于萬科商業(yè)地產(chǎn)方面的新舉動(dòng)，王永平則認(rèn)為：“商業(yè)配套也是良好生活的一部分，但尚屬試手階段，萬科并沒有一個(gè)清晰的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略的構(gòu)架，總體是輕資產(chǎn)為主。”

    此前，萬達(dá)地產(chǎn)便宣布將開啟“輕資產(chǎn)”的運(yùn)營模式，并“立志”到2020年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈利潤的2/3來自租賃收入。

    在萬達(dá)董事長的構(gòu)想中，五年以后萬達(dá)廣場(chǎng)將沒有重資產(chǎn)項(xiàng)目， 萬達(dá)的營收來自輕資產(chǎn)運(yùn)作和租金收入。這意味著，萬達(dá)欲轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)。萬達(dá)地產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國企業(yè)報(bào)》記者，“目前整體方向是按董事長的思路來，也是最新的計(jì)劃，所涉及的具體內(nèi)容都很深，我們內(nèi)部的小冊(cè)子足足有30頁，還需要深度挖掘。”

    從企業(yè)發(fā)展借鑒來看，王永平認(rèn)為萬達(dá)是最有可能學(xué)習(xí)的，但是萬達(dá)快速做強(qiáng)、快速開發(fā)的能力以及強(qiáng)大的品牌效應(yīng)是其他企業(yè)很難做到的。王永平分析道，“其他企業(yè)在學(xué)萬達(dá)的時(shí)候，萬達(dá)已經(jīng)覆蓋的差不多開始輕資產(chǎn)化了，但是并不是所有企業(yè)都擁有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，輕資產(chǎn)是只對(duì)有專業(yè)管理能力的企業(yè)才有機(jī)會(huì)，大多數(shù)企業(yè)將是被輕資產(chǎn)整合的對(duì)象。”

    在眾多問題下，堪稱“冰火兩重天”的商業(yè)地產(chǎn)無疑同整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨同樣的境遇：拐點(diǎn)期轉(zhuǎn)型，破則立，不破則“危”。在這個(gè)階段，眾房企不得不使出渾身解數(shù)，轉(zhuǎn)型“招數(shù)”自然層出不窮，專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)、開發(fā)市場(chǎng)的前期把控變得愈加重要，但是問題來了，轉(zhuǎn)型期誰將會(huì)突出重圍，最終在商業(yè)地產(chǎn)分得疆土，成為商業(yè)地產(chǎn)新的標(biāo)桿和霸主？