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    還記得2014年杭州北海公園打響的馬年降價第一槍么？全面放開限購、利率不斷降低、地方護樓市大招頻出……降價的槍聲早已消失，硝煙味也已淡去，2015年的中國樓市正高調(diào)地擺脫著低迷，回暖已成大勢。

　　杭州的樓市如何？看一組數(shù)據(jù)：城西歐美金融城，18日開盤一次性推出約400套房源，千人到場“搶房”，重現(xiàn)搖號選房盛景，一小時房源基本售罄。

　　專家分析認(rèn)為，目前杭州樓市的價格止跌回穩(wěn)，但分化明顯，企高不下的庫存量也出現(xiàn)首現(xiàn)下跌，杭州樓市已經(jīng)“陰轉(zhuǎn)多云”，正步入火熱的“初夏”。

　　杭州房價止跌回穩(wěn) 明星樓盤受追捧

　　來自中國國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年6月份，中國70個大中城市中，新建商品住房價格環(huán)比下跌的城市有34個，上漲的城市有27個，持平的城市有9個。對比上月，房價上漲的城市數(shù)量增加了7個，房價下降的城市減少9個。

　　中原地產(chǎn)測算結(jié)果顯示，自5月份70城商品房均價由負(fù)轉(zhuǎn)正以來，中國大中城市新房均價環(huán)比上漲的速度正在加快。

　　在杭州，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)和透明售房研究院所做的統(tǒng)計顯示，杭州商品房成交價格連續(xù)兩個月環(huán)比出現(xiàn)微幅上漲，告別了2014年以來節(jié)節(jié)下跌的走勢，杭州房價止跌回穩(wěn)的趨勢已經(jīng)日益明顯。

　　在銷量上，透明售房研究院2015年上半年分析報告顯示，可售商品住宅的去化周期逐漸回歸到正常水平，按2015年上半年市區(qū)商品住房平均月銷售面積計算，目前商品住房的去化周期為13.4個月，相比去年同期，縮減了13.8個月。

　　杭州透明售房研究院院長方張接在談到杭州樓市時表示，杭州主城區(qū)房價現(xiàn)在基本在止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)上出現(xiàn)了小幅上漲，住宅產(chǎn)品去化周期回到了相對正常的階段。

　　“價格是企穩(wěn)了，但是也在分化。”雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳也如此認(rèn)為，她表示，在供求平衡的板塊中，部分樓盤價格有所上揚，但是幅度不大，有些供過于求嚴(yán)重的板塊，價格仍在調(diào)整或者價格下彈過長。

　　記者了解到，房價已經(jīng)止跌回穩(wěn)，向好趨勢明顯，特別是一些明星樓盤，更是受到熱捧。

　　章惠芳以“武林壹號”舉例，受限貸松動和股市資金溢出的影響，該樓盤的成交額非常高。

　　另外，很多客戶傾向于某些品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤。比如今天正在開盤的歐美金融城，作為酒店式公寓，400套房源有超過700多組客戶的搶購，即使在住宅市場也并不多見。

　　漢嘉地產(chǎn)副總經(jīng)理陳煥春表示，歐美金融城熱銷，很大原因因為它是明星盤，性價比高，概念做的好。

　　浙江工業(yè)大學(xué)教授虞曉芬接受中新網(wǎng)記者采訪時也表示，杭州樓市現(xiàn)在的去化周期在縮短，從限購取消以后成交量維持在較高水平。

　　庫存處高位仍是杭州樓市“心頭病”

　　就在今年初，杭州樓市存量房的數(shù)據(jù)仍顯示逾15萬套，相較2014年初的11萬套持續(xù)上漲。

　　“現(xiàn)在來講，庫存在臨點了，什么時候能降下來還沒有盤算過。”虞曉芬表示，盡管庫存仍處于高位，但是現(xiàn)在去化周期在縮短，從限購取消以后成交量維持在較高水平。

　　“從2014年來每個月都在節(jié)節(jié)攀升，而且都是大幅度攀升，從來沒有庫存下降的情況出現(xiàn)。”方張接說，今年4月份的時候曾經(jīng)無限接近16萬套，5月份開始從2014年以來首次出現(xiàn)了明顯的下降，盡管現(xiàn)在杭州庫存仍有15萬余套，但是對杭州來說，連續(xù)兩個月庫存下降，已經(jīng)非常難得。

　　方張接分析道，庫存下降的原因有兩個方面，首先成交量較大，其次供應(yīng)的頂峰期逐漸過去，潛在供應(yīng)沒有以前這么兇猛。

　　在方張接看來，這兩個月去化較快跟國家新政“二套房首付降低”和“營業(yè)稅5改2”有關(guān)系，該政策起到了扭轉(zhuǎn)市場大勢的作用，屬于具有標(biāo)志意義的政策。

　　面對全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的16個月連跌，虞曉芬認(rèn)為這是好事，“現(xiàn)在全國普遍都還面臨庫存量比較大，市場也在主動調(diào)整，如果投資額繼續(xù)保持高位，未來的去庫存壓力就會更大，杭州也是。”

　　未來如何消化15萬的高庫存？虞曉芬說，對政府來講，一個是保障房、安置房貨幣化，直接購買商品房，第二，庫存在一定周期以上的，就要控制供地量。

　　方張接也認(rèn)為，解決合理控制土地供應(yīng)的問題，就可以解決根本問題。

　　地方政策持續(xù)發(fā)力 杭州樓市將步入“初夏”

　　據(jù)透明售房研究院預(yù)測，2015年下半年，交易量可以繼續(xù)樂觀，改善型需求和剛性需求將繼續(xù)釋放，房價在保持整體平穩(wěn)的基礎(chǔ)上分化將進一步加大，政策層面的呵護和持續(xù)助力不會就此而止。

　　2015年上半年，國家多項重磅政策齊發(fā)力，“二套房首付降低”和“營業(yè)稅5改2”被認(rèn)為是最振奮人心的樓市新政。

　　日前，浙江提振樓市再次發(fā)布《促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出支持鼓勵居民住房消費，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)優(yōu)先滿足居民家庭購買首套住房和改善性住房的貸款需求，繼續(xù)推進公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點等。

　　對于促進居民住房消費，虞曉芬認(rèn)為，首先，國家對第一次買房的人給的優(yōu)惠政策不夠，她以美國舉例稱，第一次購房的人按揭貸款的利息就可以抵所得稅，以此鼓勵居民購房，而中國除了首付款比例比二套房低一點以外，其他的優(yōu)惠政策很少；其次，國家應(yīng)該擴大公積金歸結(jié)的面，現(xiàn)如今事業(yè)單位、國有企業(yè)、上市公司在按時交納公積金的，很多民營企業(yè)根本沒交公積金，公司員工無法得到低息的公積金貸款。

　　除了國家的政策發(fā)力，許多房企也逐步提高自身的營銷策略，提供私人化的定制服務(wù)，精準(zhǔn)定位。

　　位于未來科技城的酒店式公寓-萬創(chuàng)國際就將客戶定位在在附近創(chuàng)業(yè)和工作的數(shù)以萬計的海內(nèi)外創(chuàng)業(yè)精英和財智精英，將其打造成為服務(wù)“高智”人群，通過1個月認(rèn)籌時間吸引了來自歐美、日本和中國港臺及大陸等地區(qū)的年輕人，認(rèn)籌達(dá)700組。

　　浙江社科院經(jīng)濟研究所所長徐劍鋒認(rèn)為，有的地方房子過多，在規(guī)劃上缺少配套支撐，對銷售來說有難度，政府在配套方面要起到作用。

　　陳煥春說，隨著淘寶城入駐，受中國首富的影響力，大家對未來科技城的評估會帶上情感色彩，需求方和供應(yīng)方對這個板塊的接受度都會提升，此外，擁有互聯(lián)網(wǎng)+等許多企業(yè)的未來科技城代表了新經(jīng)濟的發(fā)展點，這個是其天然的優(yōu)勢。

　　方張接對樓市現(xiàn)狀點評時稱，杭州的樓市可以用“陰轉(zhuǎn)多云”來形容了。

　　“上半年算春天，房地產(chǎn)的支持力度和市場反饋近三年相對比較利好的局面，現(xiàn)在還是以自住購房為主，投資還是不大現(xiàn)實。”章惠芳說，現(xiàn)在樓市可以嗅出些“初夏”的味道。