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    問：最近看中的一個樓盤商鋪說是可以每年返租30%，這個是否屬于合同可以約束的條件？還是只是噱頭？

    答：商鋪返租是指開發商將一個商業項目分割成眾多個小面積產權商鋪出售給小業主，同時，與小業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，商鋪由開發商統一經營管理，同時會按約定時間支付給小業主固定的租金。目前，不僅是社區樓底街鋪，甚至是寫字樓、商場等都出現了這樣的宣傳方式。目前，一般約定的返租回報率在5-15%，部分項目甚至會開出更高的回報率來吸引投資者。

    至于是否為噱頭，則需要看開發商在宣傳期間開出的返租條件和實際的執行情況。一般提出返租的商鋪多是銷售不佳的項目，欲通過返租來吸引投資者進入。部分正規公司會在簽訂銷售合同后，另行與投資者簽訂返租合同或協議，至此該返租文件擁有法律效應，若購得商鋪后開發商沒有按照該合同或協議執行，購房者可以到法院起訴要求返回返租期內約定的租金。但是，開發商或采取公司清算、跑路等方式避開支付該筆返租費用，投資者有可能會陷入空頭承諾。

    更值得留意的是，依據我國法律規定，開發商實際上是不能采取“售后返租”的方式銷售未竣工的商品房。因此為規避這類政策，開發商一般先與投資人簽訂買賣合同，之后開發商會另行成立一家物業管理公司進行后期招租和經營管理，讓投資人再與物管公司簽訂包租協議。然而開發商一旦逾期交房，對投資人構成違約的話，投資人同樣也會因逾期交房，而對物業經營管理公司構成違約———也就是說投資者不僅拿不到約定的返租金額，更需要面臨物業管理公司有關違約金的追討。