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　　全國最大的房產中介公司鏈家涉嫌違規，這是近日很多人茶余飯后熱議的一個話題。在此之前，除了房地產業內對于鏈家模式有質疑，一切還算太平，直到2月23日，上海消費者保護協會的新聞發布會曝光了兩起投訴案例，引發軒然大波。

　　相較之下，美國房產中介已經過多年發展，形成了一整套成熟、正規的行業體系。在美國當房產中介，不是一件容易的事。

　　美國房產中介

　　房產經紀人在美國是一個較為體面的職位。有數據表明，90%的房產經紀人都有大學學歷，而且45%的人還擁有學士學歷，20%的更有私人助理。在美國房產市場較為景氣的年份，房產經紀人的收入也較為可觀。隨著工作年限、經驗的積累，美國的房產經紀人的收入也水漲船高，從業多年的經紀人的年薪比醫生、大學教師等的還高。

　　中介更像律師和代理人

　　房地產是美國經濟很重頭的一個產業。據說美國GDP大約有20%是由房地產及其相關產業創造的，原因是美國人喜歡搬遷，喜歡不斷地換房子，這樣房屋需求就相當大，促使房地產交易盛行。

　　在美國，一般來說，如果你想賣掉自己的房子，會委托一家中介。

　　簽訂委托協議后，這家中介的某位員工就成了你的全權代理——房產經紀人，他（她）會為這套房子印刷出非常精美的銅版紙介紹，里面包括了房屋各種信息：地址、優勢、面積、房型圖、價格、地稅、管理費等等，同時還附了自己的聯系方式和照片。

　　同樣，買方也需要找一位房產經紀人，一般是幫你搜集各種房源，幫你預約看房。不管是新房還是二手房，買方與賣方基本都不直接見面，由雙方的經紀人出面，彼此互相博弈。可以說，美國的房地產交易85%是通過經紀人公司服務完成。據保守估計，美國大約有100萬人從事房地產這一職業。

　　中國的買賣雙方與中介，更像商家與客戶的關系，而美國的客戶和經紀人則是信托關系，有點像律師和自己的代理人。為自己的被代理人贏得買賣交易的勝利，是每個經紀人的最終目標，因為只有獲得一場場交易上的成功才可以為你帶來好的職業生涯和口碑。

　　我的一位朋友想在紐約買房，第一次看房未果，房產經紀人并未露出絲毫不滿。中途回國期間，他也沒有收到越洋電話狂轟濫炸，而是感覺需要的時候經紀人一直在為他服務，這讓他的美國置業過程顯得愉悅很多。

　　得益于住房資源共享系統

　　上世紀50年代，美國的房地產經紀公司的規模一般都比較小，經紀人數一般只有四五人，大多是夫妻店。為了做成規模，有些公司擴張業務，設立多家分店，店員普遍增加到了7-8人，互相之間開始有合作，共享房源。出于這種合作的需要，各個公司之間訂立了一些簡單的行業規范，那個時候就逐漸出現了所謂的住房資源共享系統。

　　美國房地產市場的發展在很大程度上得益于這個系統。

　　住房資源共享系統的建立，首先提高了經紀公司的傭金比例。早年傭金一般在2%左右，原因是當時經紀公司提供的服務比較少，房源也比較少。共享系統出現之后，房源逐漸地增加，傭金比例也在不斷地增加，如今已經達到了6%。

　　然而在美國，如果商業上形成壟斷態勢就不妙了，政府一定會不依不饒。住房資源共享系統完善之后，全美國90%的房源集中到房地產中介手中，形成壟斷。為了避免被政府壓制，全國中介公司達成默契，固定傭金的比率，也就是行業自律——無論在全國哪個地方，地產經紀都收取一個比較穩定的，大約是6%或者7%的傭金提成，這樣做就構不成惡性壟斷了。

　　不過，6%的傭金標準會根據銷售房產的類型進行調整，各州之間也有點區別。通常，獨棟獨立住宅的傭金率為3%-8%；　大型商業地產所收取的傭金費則較低，為3%-6%；未開發的土地，則高達6%-10%。通常，經紀人完成業務后，房地產機構收取傭金，經紀人可得到傭金的50%-90%，具體比例由雙方共同協議確定。

　　需要指出的是，紐約的房屋交易，中介費由賣方出，而買賣雙方的中介都能一起分成，且他們持牌公司也要分走其中的一半。以成交一套100萬美元的公寓為例，可能中介個人到手金額為1萬美元左右。

　　人手一冊“買樓指南”

　　住房資源共享系統建立之后，給買樓的人、賣樓的人省卻了一個很大的麻煩：因為傭金固定了，剩下來就看樓本身價格合適不合適，服務質量滿意不滿意了。在房源共享的前提下，賣樓的廣告也是共享的。每個月，地產經紀把手頭的樓分類，出版一本大概260頁彩色的手冊，叫做《買樓者指南》，放在超市出口等地方，大家可以隨便拿，租房同樣如此。這是最簡單的方法，價格一目了然，大家都知道傭金是6％，所以很容易計算貸款多少、首付多少。

　　美國的看房流程也很規范，各個州、各個區域都有住房資源共享系統，經紀人只要繳了會員費，都可以使用。

　　當房產經紀人拿到賣房合同后，必須在三天之內把詳細的房屋信息輸入到系統里，然后把房門鑰匙放在一個電子鑰匙盒里并掛在門外。當買方經紀人帶客人看房時，根據共享系統上每棟房子的具體要求，用一個指定密碼的電子鑰匙，就可以打開鑰匙盒取出鑰匙。而且在打開鑰匙盒的一瞬間，賣方經紀人就會收到一封電子郵件，得知是誰在什么時間來看過房。由于市場上多數都是二手房，即使賣主還住在屋里，拿鑰匙也一定要事先預約，決不可以輕易開門。

　　值得一提的是，美國的中介帶你看房之前，做的第一件事是帶你去見房地產律師。在紐約地區，凡簽署地產買賣合約、經辦過戶手續一定要經過律師。買賣雙方均由律師代辦所有手續。如果買家需要貸款，則貸款銀行也派律師參與過戶手續。據說，除紐約外，其他大部分州都不要律師經辦。

　　想當中介要通過FBI調查

　　美國的房地產經紀人一般分為經紀人、銷售員和伙伴經紀人三類。經紀人是指為收取服務費而代他人從事房地產買賣、轉讓、抵押、租賃等服務的個人、公司、商行等。銷售員是在經紀人的名下協助經紀人為經紀人服務的個人。銷售員不能單獨執業，只能在經紀人手下工作。伙伴經紀人是指具有經紀人資格但自己不單獨開業，而選擇在另一個經紀人的名下從事銷售員工作的經紀人。

　　在美國，房地產經紀從業人員實行考試發牌制度，這是美國最重要的一項房地產考試制度，所有從事房地產經紀活動的經紀人或法人都要取得房地產牌照后才能從事經營活動，取得執照就叫做“執照地產經紀人”。沒有執照營業是非法的，后果很嚴重。

　　以德克薩斯州為例，從事房地產這一工作之前，房產經紀人要學習完成6門學科、180小時的課堂學習。其中包括：現代房地產學，德州房地產法、代理法、合同法、房地產金融，以及相關法令頒布的合同。學校課程完成后，經歷4小時的全國和地區的考試合格，通過美國聯邦調查局的背景調查，簽約經紀人公司才頒發執照。之后必須經過四年以上實踐工作才可以獲得經紀人資格。為保證專業水準和服務質量，房地產經紀人員每年還必須參加考試接受再教育，執照每兩年申請重新換發。

　　經紀人工作很體面

　　我的同事麗麗要買房，委托的中介是位留學后定居美國的中國人。他30歲出頭，是賓夕法尼亞大學的研究生，畢業后曾經在一家全球很知名的投行做交易員。

　　在國內，房屋中介不大會有這么高學歷。問他為何不做交易員要做房產經紀人，他回答說因為經紀人相比以前的工作更自由，收入也不差。

　　這位高材生轉行的另一個原因在于，現在越來越多的中國人來美國買房。相比外國人，他們更愿意找華人中介，大家語言相通，文化相近，便于溝通。現在他每個月能做成2-3單生意，算下來，的確比交易員的收入要高。

　　房產經紀人在美國是一個較為體面的職位。有數據表明，90%的房產經紀人都有大學學歷，而且45%的人還擁有學士學歷，20%的更有私人助理。在美國房產市場較為景氣的年份，房產經紀人的收入也較為可觀。隨著工作年限、經驗的積累，美國的房產經紀人的收入也水漲船高，從業多年的經紀人的年薪比醫生、大學教師等的還高。（作者：孔曉清　佛羅里達大學高等教育研究所研究員）