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    3月24日，財政部和國家稅務總局發布《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，備受關注的二手房交易營改增政策正式落地。

    在《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》（下稱《規定》）中，對市民普遍關心的個人銷售房屋繳納增值稅的問題做出了明確規定。

    抑制三四線城市二手房投機炒作

    此次發布的《規定》執行“分城調控”的原則，對一線城市執行細則更為嚴格。

    《規定》指出，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

    《規定》強調，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

    “二手房由5.55%的營業稅下調至5%的增值稅，減稅促進二手房交易。北上廣深≥144平米的非普通住宅除外，可以抑制三四線城市二手房投機炒作。”中建信和地產長沙公司總經理馮朝陽指出。

    “這對市場是一個信號，”水墨林溪營銷副總經理曾耘墨則表示，政策能夠帶來的直接效果還有待具體執行。

    房地產企業迎來減負

    “稅負過重一直是房地產企業長期以來的痛點。”長沙一地產商表示。

    回望近兩年的房地產市場，行情低迷，地價攀升與房價走低形成“剪刀差”。在已披露2015年度業績預告的近百家房地產公司中，按預增上限計算，超過50家凈利潤同比上升，另有30家左右凈利潤下滑，約22家房企預告虧損，占比為26%。房地產企業毛利率下降已然成為行業趨勢。

    在經濟下行壓力下，政府承諾全面推開營改增試點后，所有行業稅負只減不增，預計減稅5000多億元。

    長沙創普集團副總裁、湘經聯秘書長李杰認為，“營改增整體來說會減稅，對房地產行業來說也是如此。尤其是對長沙這種房價并不高的城市，減稅力度更大一些，會減少房企的一些稅務壓力。”

    中建信和地產長沙公司總經理馮朝陽坦言，在稅務認同前提下，樓盤成本中的各類稅項總和越大，則增值稅抵扣越多。“銷售額10億的項目，當增值稅抵扣稅項達到5000萬時，則與之前5%的營業稅相當。”

    他表示，各地產公司將從發票源頭監控各方務必合法納稅，他們的稅率越高稅額越大，則增值稅抵扣越多，該政策將促使地產公司從稅務認同的成本角度去開展經營活動。

    商業地產和精裝房或將直接受益

    5月1日起，“營改增”將全面擴圍。試點范圍會擴大到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。其中，建筑業和房地產業適用11%的稅率，金融業和生活服務業適用6%的稅率。

    資料顯示，目前全國有2億平方米左右的商業地產，眾多房企正面臨空前的商用物業去庫存壓力，營改增的落地將有望促進寫字樓庫存去化。

    “不動產進增值稅抵扣稅項，將促進各行各業置業，對商業寫字樓等形成直接利好。”中建信和地產長沙公司總經理馮朝陽分析說，精裝可進建安成本稅項抵扣，將促使各項目推行精裝房，提升行業品質。

    長沙創普集團副總裁、湘經聯秘書長李杰也認為，此次營改增將極大地推進房地產開發項目精裝化進程。

    水墨林溪營銷副總經理曾耘墨認為，不動產進增值稅抵扣稅項對住宅市場并不會產生直接影響，“但是對商業地產會帶來一定的影響，具體效果還有待市場考驗”。

    他表示，由于長株潭地區的商業地產供應量大，去化程度有限，“想要通過營改增這一政策對商業地產去化帶來較大影響，我持保守態度”。（原標題：營改增細則發布 商業地產和精裝房將直接受益 黃怡萍）