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    5月底，中國人壽16.5億美元收購美國大道1285號寫字樓備受關注，但這并非是中資巨頭近期投資曼哈頓商業地產的孤例。

    中投出手近7億美元買樓

    根據紐約權威地產雜志The Real Deal報道，中國主權基金中國投資公司（China Investment Corp.）也在五月購入華爾街核心寫字樓紐約廣場1號樓（1 New York Plaza）49%的股份。

    這很有可能是中投今年3月總部從加拿大遷往紐約后的第一筆投資。

    根據報道，中投本次投資將近7億美元，這筆49%的股權投資是從全球辦公樓地產巨頭布魯克菲爾德辦公資產公司（Brookfield Office Properties，簡寫BCP）手中購買的。

    BCP是全球辦公地產界“龍頭”，其資產遍布北美、澳大利亞等發達市場。此前，安邦收購多倫多寫字樓、中投投資悉尼地產都與該公司相關。

    而中投此次收購的紐約廣場1號樓位于曼哈頓島的最南端，緊靠東河，距離紐約證券交易所只有區區幾個街區。大樓層高50層，長期租戶包括Fried Frank律師行在內的頂級咨詢機構。其價值14億美元。

    中投公司在面積為260萬平方英尺的那所大樓的投資為被動持股，此項收購完成后，BCP仍然掌握控股權。

    截至發稿，本報未能與中投取得聯系。

    美商業地產在擴張周期中

    盡管投資方式不同，中投的這個大手筆仍與剛剛公布的人壽項目有不少相似之處：商業區核心地帶、租戶品質高。中國人壽聯合不動產投資管理機構RXR收購的曼哈頓美國大道1285號寫字樓，大樓總規模約180萬平方英尺，樓高39層，地處紐約曼哈頓中城核心區域，距時代廣場和中央公園均只幾百米距離，為曼哈頓地標性建筑之一。

    根據本報統計，人壽16億美元最大單一投資及中投的7億股權投資均為5月以來曼哈頓乃至整個北美地區最大的地產案例之一。

    緣何寫字樓項目受到中資險資以及主權基金的共同青睞？全球大型保險公司美國國際集團（AIG）董事總經理和代理首席經濟學家莫恒勇（Henry Mo）認為，美國整體經濟的回暖推升整個寫字樓市場，市場前景在未來多年內都將持續向好。

    “我們對美國房地產市場整體分析顯示，在包括住宅、酒店在內的五種地產類型中，商業地產從租金、需求、空置率在內的各項指標的反應是最好的，我們判定商業地產仍然在擴張周期中。”莫恒勇在接受21世紀經濟報道專訪時表示。

    作為全球最大的保險公司之一， AIG目前大概管理有3500億美元的資產。莫恒勇負責為公司的資產管理和保險業務提供全球房地產、商業地產和其他宏觀經濟方面的預測。五月份，他帶領團隊剛剛完成了超過百頁的美國房地產行業分析。

    他表示，中國投資者已經成為美國市場備受矚目的力量，預計未來會有更多中資企業進入。“根據今年5月亞洲協會（AsiaSociety）和羅森咨詢公司（RosenConsultingGroup）聯合發布的《中國在美國房地產的投資報告》，預計2016～2020年，中國投資者在美國商業地產和住宅上的直接投資（不包括未來新建項目）將累計至少2180億美元，約合人民幣1.4萬億元。

    該報告還稱，2010～2015年間，不包括機構和信托在內，中國投資者在美國購買房產（包括商業房產和住宅）的支出高達1100億美元。其中，中國投資者在美國的住宅上（包括托管公寓、自住和投資）累計花費了至少930億美元，并且以每年20%左右的速度增長。

    然而，根據羅森提供的數據，過去6年中國在美國寫字樓的投資金額只占到整體的22%。“從商業前景考慮，寫字樓仍在擴張周期當中。中國投資者可以更多地考慮依然在擴張周期中的寫字樓項目。”莫恒勇表示。

    酒店和住宅投資
    可能會走下坡路

    《21世紀》：中國企業對于美國商業地產并不陌生，中投早在2011年就曾參與投資曼哈頓麥迪遜大街寫字樓，而近期中投、人壽這兩個投資也都是十億美元上下的大手筆。目前，美國商業地產是一個什么整體情況？

    莫恒勇：金融危機后，曼哈頓以及美國的寫字樓確實經歷過一個低谷，但從2011年以后已經緩慢上升。從我們收集的各方面數據來看，美國商業地產還在一個明顯的擴張周期。這個擴張周期的基礎源于美國整體經濟環境的回暖。美聯儲剛剛公布的褐皮書稱，四月至五月中旬，經濟活動在美國大部分地區出現適度增長。從產業上來看，我們看到科技和咨詢管理行業明顯回升。這些都會導致對寫字樓的需求上漲。

    從我們自己的模型來看，寫字樓的供需關系目前非常不平衡，需求一直超過供給，而一個很重要的指標空置率（Vancancy Rate）一直下降，我們預計到2018年才能達到平衡或供大于求。

    因此，從商業周期看，目前進行商業地產的投資仍然是好時間。

    《21世紀》：根據最新統計顯示，美國整體房地產市場的價格都有大幅度上漲，很多人擔心泡沫和過熱。這個在寫字樓、商業性投資里會不會有同樣的擔心？

    莫恒勇：美國整個房地產行業從2010年開始復蘇，至今已經有6年。你提到的價格大漲確實是現實的情況，而我們觀察到的情況是，地產整體的增值空間正在減少，作為地產投資很重要的一個指標增值回報（Appreciation Return）正在放緩。但地產投資不只是看交易的買入賣出差價，它包括租金收入等一系列更復雜的指標。

    我們自己的研究運用增值回報（Appreciation Return）、租金（Rent Growth）、需求（Demand Growth）、供給和空置率五項數據共同判斷，認為美國的商業地產（寫字樓）投資仍是房地產投資的優質品類。商業地產仍然在擴張（Expansion）中，而中國企業投資最多的酒店和住宅已經進入頂峰（Peaking），接下來可能會走下坡路。（原標題：美國經濟回暖致寫字樓上升空間大 編輯：趙海建 特派記者：張涵 紐約報道）