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　　超過50個月去庫存的周期讓商業地產持續“高燒”，而實體商業的不景氣似乎加重了病情。然而在“商改住”等一系列“退燒藥”的治療下，商業地產恢復元氣似乎又出現曙光。

　　超高庫存

　　住宅去庫存一路高歌猛進，部分二線城市甚至會出現年內斷售的情況。但反觀商業地產，“高燒”癥狀似乎一直在延續。

　　據國家統計局最新數據顯示，截至6月末，全國商業營業用房待售面積高達15263萬平方米，同比激增23%。有關數據還顯示，二三線城市商業用房等消化周期高達50個月以上，一些城市甚至達100個月以上。

　　這其中，全國十大城市商業市場累計存量再刷歷史新高，已達5267.75萬平方米，同比上漲幅度達10%。其中北京、成都、天津、杭州等4個城市商業存量創新高，成都、天津、南京存銷比分別高達141個月、96個月、83個月。

　　在業內看來，實體商業的“寒流”是商業地產“高燒不退”的重要原因，包括百盛、王府井在內的多家知名百貨公司相繼關閉在二三線城市的門店。業內人士朱先生表示，電商沖擊實體商業只是商業地產走下坡路的一個表象，實際上，商業地產規劃失控才是本次“高燒”的“病根”。

　　據這位業內人士透露，很多地方為了顯示城市活力，為招商引資鋪路，大面積地規劃商業用地，部分區域的商住比甚至超過40%，這一比例在絕大多數的城市都是非常畸形的。

　　“這一現象如果主線在一線城市和部分發達二線城市，也許還有解決的余地，畢竟可以通過政策導向消化部分庫存。但如果三四線城市為了‘裝門面’而過度開發商業地產，那么結局就不樂觀了。”朱先生說，“所以，在行業呈現整體性困難的時候，去庫存效果就成為商業地產能否健康發展的關鍵。”

　　初見成效

　　正當商業地產“高燒不退”之際，各地政府開始出臺一系列商業地產去庫存政策，其中被視為治病良藥的“商改住”還是為一些地區緩解了病痛。

　　福建、四川、昆明等省市明確提出“商改住”政策，即在滿足一定條件下，允許商業用地調整成為住宅用地；已建在建的商業用房在一定前提下，可改變建筑使用功能，用于教育培訓、文化、旅游等經營性、公益性用途。

　　同時，作為四大一線城市之一的廣州，也在政策的配合下成功“退燒”。據廣州市統計局最新發布的經濟運行情況顯示，截止到6月底，廣州商業地產存銷比為16個月，較去年底縮短2.9個月。16個月的去庫存周期，遠低于北京（56個月）、上海（42個月）、深圳（36個月），在四個一線城市當中是最短的。

　　從成交上來看，上半年，公寓成交面積90.56萬平方米，比去年同期增長18.51%。成交套數突破1.5萬套，創下三年來新高；商鋪成交面積32萬平方米，同比上升6.6%。

　　這一改觀得益于今年5月份開始，“營改增”“商改住”等多項新政，進一步刺激商業地產去化。而漸好的局勢也會使資金像滾雪球一樣流入健康發展的廣州樓市。

　　在投資者看來，除了上述政策帶來的紅利外，不限購不限貸的商用物業成為最大的投資熱點。因此，業內也非常看好下半年廣州市保持量價齊升的趨勢。

　　風險仍存

　　是藥三分毒，這句話用在商業地產上也是適用。

　　面對多劑良藥的刺激，部分地區的商業地產有了好轉的跡象，但同時，這其中仍會存在副作用。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉曾在接受媒體采訪時算過一筆賬，按照當前的房地產稅收政策，出租房屋要繳納營業稅、房產稅、所得稅和城鎮土地使用稅等，累計超過租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。沒有政策支持，住房租賃市場是很難掙到錢的，也很難形成規模化，企業不易做大做強。所以，“商改住”的政策中還有很多地方需要細化落實。

　　業內人士朱先生也同意劉洪玉所長的觀點，他認為“商改住”政策要細化到地區，不能籠統推廣。對于一線城市來講，住宅的需求量非常高，如果合理利用政策，將部分閑置商業體改造成為住宅不失為一種兩全其美的辦法。但如果在一些二線甚至三四線城市，這種方法就會適得其反，甚至會成為壓倒住宅項目的最后一棵稻草。

　　而對于急于治愈的病患也想到了另一良方，那就是資產證券化。

　　但對于此舉，朱先生認為，對于現在的市場，實施資產證券化的外部條件還并不充分，包括法律規定、稅收政策等硬性指標并沒有完善的支撐，在資產證券化的過程中可能會出現各種問題。“可以說，現在談商業地產資產證券化還為時尚早，如果在監管還不完善的情況下實施，不僅有可能會擾亂正常的市場秩序，對于金融證券市場也是一個不小的挑戰。”

　　在朱先生看來，治療商業地產“高燒”，對癥下藥才是關鍵。目前商業地產同質化十分嚴重，雷同的購物中心數量飽和，地產商應該找尋獨特的經營理念，著重開發項目的體驗感，增添主體性、特色性，才是治愈疾病的“苦口良方”。

　　“市場整體不景氣不代表所有項目不景氣，如何迎合現有消費者品位，打造全新的模式才是走出困境的關鍵，或許在這一競爭的過程中，商業地產將進入一個優勝劣汰的時期。”朱先生說。（原標題：超高庫存！商業地產有多“傷” 記者：劉杰）