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　　買住宅，關注產品本身和居住環境就可以了，而投資商鋪就沒有那么簡單了，需要考慮的問題紛繁復雜，一不小心就會落入各種各樣的陷阱。具備極強投資屬性的商業地產項目在蘊含豐富的機會與升值空間的同時也隱藏著無數的風險，那么投資客們究竟該如何擦亮眼睛，做到趨利避害呢？

　　什么是商業氛圍指數

　　商業氣氛直接決定著商鋪日后的經營狀況，直接影響著房產的升值潛力。區域內人口密度、人口結構、日均人流量、消費能力、消費結構以及交通便捷程度等決定了商業氛圍的優劣。

　　商圈的定義是什么

　　商圈是指以店鋪坐落點為核心向外延伸一定距離而形成的一個方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區域。它由核心商業圈，次級商業圈和邊緣商業圈構成。核心商業圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50%-70%，核心商業圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對較小。

　　商圈必需的要素，主要包括消費人群、有效經營者、有效的商業管理、合理的發展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態以及建筑成本等。

　　什么是商圈形態

　　商圈形態的了解是進行商圈分析的基礎，一般而言，商圈形態可分為以下幾種：

　　商業區。商業行業的集中區，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等。

　　住宅區。該區域戶數多，至少須有1000戶以上。住宅區的消費習性為消費者群穩定，便利性、親切感、家庭用品購買率高等。

　　文教區。該區附近有大、中、小學校等。文教區的消費習性為消費群以學生居多、消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。

　　辦公區。該區域為辦公大樓林立。辦公區的消費習性為便利性、外來人口多、消費水準較高等。

　　混合區。住商混合、住教混合�；旌蠀^具備單一商圈形態的消費特色，屬多元化的消費習性。

　　怎樣確定商圈

　　對現有商店商圈的大小、形狀和特征可較為精確地確定。在國內可以通過售后服務登記、顧客意向征詢、贈券等形式搜集有關顧客居住地點的資料，進而劃定商圈。

　　對于一家尚未設立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統計的基本資料，談不上顧客的支持程度。因此在進行商圈設定的考慮時，可針對設店地區居民的生活形態及具有關聯性的因素為出發點，并配合每天人口的流動情形，深入探討該地區人口集中的原因，以及其流動的范圍，以此作為基本資料來確定商圈。尤其是一家大規模的連鎖經營企業，其商圈的設定并不像一般的小型商店，可能顧客會利用各種交通工具前來，因此其商圈屬于特性商圈，所以對于設店地區內工作、學習的人的流動性、購物者的流動性、城市規劃、人口分布、公路建設、公共交通等要加以觀察，并配合有關調查資料，運用趨勢分析進行商圈設定。

　　應該如何判斷商鋪租金的高低

　　首先，要了解周邊商鋪的租金價格，再根據本項目售價計算本項目租金水平，如果本項目租金水平大大高于周邊，則招商的壓力就會加大。其次，看行業的飽和度以及政策規劃及扶持狀況。這是判斷專業市場租金走勢的關鍵。再次，看市場的知名度。專業市場不一定要在鬧市區，但是一定要有名氣。最后，注意商場管理狀況以及周邊物流便利程度。這對專業市場的興旺發展起著相當重要的作用。（原標題：投資商鋪這些問題你要明白 陳賽嬌/整理）