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    剛剛過去的2016年是地產界的震蕩年，也是調控年。

    2016年，房地產行業可謂風云變幻，大起大落。上半年，延續了2014年下半年以來的“救市”態勢，持續出臺了一系列降庫存的樓市政策，極大地促進了市場成交。下半年，隨著G20峰會的召開，大量外地投資客擁入杭城，造成樓市“高燒”連連。從9月17日開始，杭州房地產政策逐步收緊，重啟限購限貸。

    青年時報梳理了2016年四大關鍵詞，盤點杭州樓市一年來的變化。

    關鍵詞：成交量
    194073套，創歷史新高

    2016年，杭州樓市經歷了政策寬松到政策緊縮的過程，跌宕起伏。樓市刷新了多個歷史紀錄，總成交量、月度成交量、年度漲幅等均創下歷史新高。據合創地產機構統計，杭州市區（不含富陽及五縣市）商品房整體成交194073套，創下歷史新高，同比前一年升幅達54%，杭州主城區同樣創下歷史新高，成交82282套，同比多買了28679套，升幅達53.5%；余杭區71640套，同比上升59.9%；蕭山區（含大江東）40151套，同比上升64.0%。

    在商品房中，住宅成交14萬套，為絕對主流，但成交漲幅最明顯的數寫字樓（含酒店式公寓），約成交4萬套，同比上漲高達192.0%。這和去年全民房產投資熱度高企，以及杭州限購新政后住宅市場客戶流向酒店式公寓有絕對的關系。此外，商鋪及其他商業地產同比上漲58.6%。

    細看各板塊表現，2016年大江東盡管不算太惹眼，但成交量驚人，在濱江華成大江之星、東裕華庭等項目帶動下，成交量居杭州各大板塊之首，共計7842套，均價8288元/㎡。2015年的庫存重災區臨平、閑林板塊終于得到釋放，2016年分別成交13955套（含臨平新城、臨平山北）、7834套。其他城東新城、蕭山新區、開發區市北、未來科技城等板塊成交均可觀。

    業內觀點：時報地產評論員吳曉冬認為，2016年杭州各個板塊的成交量可以用火爆來形容，無論剛需房源、改善房源還是高端豪宅，甚至酒店式公寓，都成了市場瘋搶的“香餑餑”。2015年壓抑的購買力，在2016年得到了極大的釋放，樓市庫存也在這一年得到了前所未有的解放。在購房者眼里，2016年是買房的絕好時機，不少購房者甚至出現不理性地追漲購買，以至于下半年政策調控加碼后，市場的強大購買力仍然旺盛。

    關鍵詞：成交價
    各區域商品房均價集體上漲

    從全年來看，杭州各區域商品房均價集體上漲，蕭山、余杭漲幅大于主城區。杭州商品房2016年均價17682元/㎡，同比2015年上漲11.1%；主城區商品房均價23497元/㎡，同比2015年上漲11.3%；余杭區同比上漲18.7%；蕭山區同比上漲14.6%。并且，住宅價格漲幅高于商品房，余杭和蕭山價格漲幅高于主城區，分別為18.3%和18.4%。

    據合創地產機構統計，在成交量超過7000套的4個板塊中，有3個板塊成交均價在12000元/㎡以內；在成交前10的板塊內，7個板塊均價低于16000元/㎡，占比70%。低價板塊成交量相對較高，價格是促進板塊成交的最直接因素。

    業內觀點：獨立評房研究院院長李坤軍表示，無論是限購前還是限購后成交價一直呈現上升的趨勢。限購給了火爆的樓市一場“及時雨”，使得杭州樓市慢慢平穩地進行。對于2017年，李坤軍表示，不會有2016年大起大落的情況出現，基本還是比較平穩的，房價也有下調的空間。

    關鍵詞：土地
    供不應求，外來房企更垂涎

    2015年6月，杭州土地市場開始逆轉，在2016年走出了一條高歌猛進的上揚線。2016年是破紀錄的一年：總成交額1597.7億元、平均樓面價12765元/㎡、涉宅地成交額1398.5億元、涉宅地平均樓面價14192元/㎡、單宗地塊總價123.2億元、單宗涉宅地塊樓面價45368元/㎡、單場土地出讓金額223.4億元等多項數據均創新高。雖然成交金額和成交樓面價處于絕對高位，但2016年的土地供應面積和體量都不是歷史高點。即使在數次強調加大供應量后，全年成交的可建面積1251.6萬平方米，為近8年的第三低，僅高于2012年、2015年。

    即便是9月下旬連連出臺的土地新政，也未能暫停開發商爭搶杭州土地的瘋狂勢頭。值得注意的是，外來房企比以往更加關注杭州市場。據統計，鄭州綠都、和昌、江蘇中南、廈門國貿、禹洲、魯能、中駿、中國中鐵、金輝、中梁、安徽置地、重慶東原等12家外來房企，2016年先后進軍杭州市場。尤其在調控之后，外來房企的態度顯得更為積極，10-12月的10個新生樓面價紀錄，有8個為外來房企刷新。

    業內觀點：透明售房研究院院長方張接表示，2016年以來的樓市這么熱鬧，開發商們賺得盆滿缽滿，手握大量現金，急需尋找下一個項目。而土地市場目前又是僧多粥少的局面，這就決定了拿地的競爭很激烈，拿地的價格不會低。盡管9月開始不斷出臺新政策，但是土地金額還在不斷地創新高，這是一個最根本的市場轉向指標。

    對于后續土地市場，方張接認為，土地供不應求，滿足不了開發商的需求，特別是優質地塊，還會延續去年僧多粥少的局面，在未來三年之內，杭州樓市或經歷一次調整。

    關鍵詞：心態
    從預備起跑到百米沖刺

    2016年，對于購房者來說，更多的是“買買買”；而對于開發商來說，則是“賣賣賣”，有些甚至到了“惜售捂盤”的境地。總結樓市全年狀態，可以說是從預備起跑到百米沖刺的全程加速狀態。

    調控加碼的及時雨，給這個市場帶來了后續的降溫。不少開發商表示，在限購前價格的不斷飆升，讓整個市場都處于焦慮、浮躁的狀態；限購后，市場逐漸穩定下來，它有利于樓市的長期發展。“相比之前更喜歡現在的狀態，開發商能好好賣房，購房者也能有較大的空間好好挑房。”濱江集團項目負責人沈潔表示，從樓市長遠角度來考慮，健康的樓市還是需要理性的頭腦來支撐。

    業內觀點：我愛我家品牌總監周包軍認為，2016年全年的狀態可以形象地比喻成這樣：前小半年是預備起跑階段，但9月開始就是沖刺階段了，狂奔了一小段，就被吹了停止哨。開發商和購房者的心態也是如此，2016年第一季度準備起跑，市場有回暖現象。第二季度市場開始有進一步的上升，但熱度還不高。這個時候開發商和購房者的心態開始有一點點小忐忑了：還會不會繼續回升？第三季度開始，部分區域已經開始“點火”了，外地客戶風起云涌。開發商的心態是：熱銷了，房子好賣了。而購房者還沒確認狀況，就迎來了9月的高潮：已買的興高采烈，沒買的扼腕嘆息；有的就此觀望，有的迎頭趕上。第四季度，調控登場，接連幾道政策，樓市上升勢頭就此打住，雖然溫度尚存，但心態逐漸降溫，購房者回歸理性，一年喧囂終歸于平靜。不過土地市場依然火熱，讓人看得眼花繚亂。（原標題：從預備起跑到百米沖刺 記者：鄢琴 數據支持：杭州合創地產機構）