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    2016年中央經濟工作會議明確“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，這是2017年房地產政策最大的變量因素。業內普遍認為，這標志著國家在2017年將繼續實行因地制宜的樓市調控政策，主要目標是防一線城市泡沫、穩住二線城市房價和盤活三、四線城市樓市。

    2017年現已開局，杭州百姓最關心的樓市走向到底如何？時報結合業內專家的分析，分別從政策、成交量、價格、土地市場及產品作了全面預測。

    預測一 政策
    環境趨于平穩 嚴厲調控將持續

    2016年的杭州樓市調控可謂史無前例，在短短兩個月內迎來5輪調控政策，可見杭州調控房地產市場的決心。那么，對于今年的政策方向，毫無疑問的一點：調控政策是傾向于樓市健康穩定發展而制定推出的。

    透明售房研究院院長方張接認為：嚴厲的調控政策將持續。展望2017年，他預計熱點城市將繼續保持高壓調控態勢，前期房價漲幅過大的城市可能會出現調整；而絕大多數三、四線城市受帶動作用并不明顯，在因地施策的大背景下，將有望繼續保持較為寬松的政策環境。

    方張接分析：“具體到杭州，去年9月開始已經實施的嚴厲限購、限貸政策，嚴重削弱了市場潛在的購房者基數。作為2016年杭州樓市‘半壁江山’的外地購房群體被攔在大門外，不可避免地‘誤傷’了部分本地自住型需求。從供需情況來看，2017年市場供應端并不緊張，去化周期將會重新快速拉長，買方市場將重現，局部板塊不排除在供大于求的情況下出現價格戰的可能。”

    浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認為：“2016年是極不正常的一年，政策從之前的鼓勵到‘9·30’的遏制都是不正常的。杭州樓市2017年走勢雖大概率事件是‘量縮價穩’，但由于多重復雜因素影響，理論上一切皆有可能，但唯獨重蹈2016年覆轍、再次暴漲的可能性幾乎為零。”丁建剛提醒：在2017年這一特殊時期，確保安全、防控風險才是最重要的原則。

    預測二 成交量
    成交量下降 樓市進入調整期

    中國指數研究院數據顯示：2016年9月，杭州市區（不含富陽）成交量為23380套；10月為15888套，環比下降32%；11月成交套數進一步下降，為9734套，環比下降38.7%，較9月相比，更是連一半成交量都沒到。同時，從面積段來看，90㎡及以下住宅的價格下降0.6%；90-144㎡、144㎡以上面積段的住宅降幅略小，為0.2%。12月，在開發商為年終沖刺加大營銷力度的情況下，成交量出現小幅回升，新建商品房1.46萬套，環比上漲12.31%，但仍是年內月成交量倒數第三。

    從以上整體成交量來看，杭州正在走下行通道。

    為此，我愛我家品牌總監周包軍表示：“2017年的成交量肯定會下降，相較2016年可能幅度還不小！調控政策相當嚴格，投資性需求徹底被抑制，自住型購房需求相對會比較穩定，不會出現2016年的爆發性行情，成交量萎縮已成定勢。可以說，從2016年年底開始，杭州房地產市場步入一個新的‘調整周期’。”周包軍分析，相較于2016年次新房、次新板塊的高峰，2017年價格比較穩定的老小區可能會被更多購房預算相對有限的初次置業者所接受。

    也有專家認為，在2016年購房需求得到大量釋放后，2017年的成交量不排除大幅下降的可能。克而瑞咨詢機構預測，今年杭州成交量下跌概率極高，成交面積預計在800萬-1000萬㎡之間。他們分析了過去3輪周期，杭州容量變化規律為，高位運行最長“兩年半”，低位運行“半年至1年”。杭州現在處于2015年開始的第4輪周期中，近兩年均成交面積保持在1200萬㎡左右。按以往規律，那么最遲2017年年中，“兩年半”高位期將結束，量價齊跌。

    預測三 價格
    短期內平穩 區域下跌可能性大

    從透明售房網近三個月的數據來看，去年10月，杭州受調控影響，新建商品住宅價格雖然環比9月份仍有3.2%的上漲，但與9月份的漲幅相比，已經縮小了2.3%。11月，新建商品住宅價格繼續下跌，出現了連漲19個月后的首輪下跌。

    透明地產研究院院長方張接判斷，短期內杭州房價將保持平穩。原因有以下幾點：一是調控政策的影響，限購、限貸政策使得潛在購房者基數嚴重減少，“打擊”了購房信心；二是成交的冷卻會迅速拉長庫存的去化周期，使得買方市場在局部板塊會重新出現，開發商對有限的自住需求購房者爭奪會更加激烈，外地投資性購房較為密集的區域和板塊會率先迎來價格調整，隨著調控時間的延伸，短期內整體價格體系會呈現平穩狀態。

    青年時報地產評論員吳曉冬觀察認為，臨近年關，部分近郊板塊的樓盤節前已經開始推出特價房促銷，可見市場的風向標已經在轉變。“價格由供需決定并遵循市場規律。市場有它的慣性存在，隨著購房者的日漸理性，2017年下半年或迎來樓市新一輪的價格體系，一些2016年過熱板塊價格不排除下調的可能性。”

    預測四 土地
    溢價率有所回落 熱點板塊仍被看好

    從2015年6月開始逆轉的杭州土地市場，在2016年走出了一條高歌猛進的上揚線，即便是9月下旬出臺的土地新政也未能暫停開發商爭搶杭州土地的瘋狂勢頭。透明售房網數據顯示，2016年全年杭州一共誕生了36宗“地王”，并且不再局限主城區，蕭山、余杭，甚至許多不被業內看好的邊緣地區，都能拍出高價地，幾乎每一個板塊的樓面價都被刷新。

    不少業內人士指出，根據2016年年末土地競拍情況，當前房企在杭州拿地的意愿仍然十分強烈，短期內杭州供地節奏難以適應房企拿地需求，高價競拍現象仍會延續。針對2017年的拿地情況，本地龍頭房企濱江集團副總經理朱立東表示：“土地是開發企業的生產原料，在2017年我們會根據市場的定位和自身土地的儲備量等幾個方面的因素來考慮拿地情況。”

    合創地產機構市場研展中心總監許小芳分析，基于2016年開發商回收的資金積累和2017年占領市場份額的需求，2017年土地市場依然會持續高熱度態勢。并且，熱點區塊的土地依然是兵家爭奪之地，例如市區、奧體、未來科技城等板塊。對于今年的地價，許小芳認為：“基于2017年地價基價較高，故2017年的土地溢價率較2016年會有所回落；基于部分土地的優質情況，地王幾率依然存在，但刷新度會有所下降。”

    預測五 產品
    剛需房相對不足 高端房面臨過剩

    從市場結構來看，政策環境決定了2017年以剛需、首改為主的自住需求會是市場主流，但從2016年土地市場的實際情況來看，主城區的新拍地塊已全面豪宅化。“從目前來看，余杭、蕭山區剛需項目的供應也比較有限，預計2017年會出現供應與需求結構不匹配的情況，剛需房源相對不足，而高端產品相對過剩。”透明售房研究院院長方張接認為。

    記者也向不少今年拿高地價的開發商探詢，雖然對于高地價的產品，不少開發商認為還是有它的區域稀缺性，然而由于今年市場風向標的轉變，對于高端產品，他們認為還是存在很大的銷售壓力。“目前只能專心把產品做好，至于銷售，已經不可能再有神話，只能慢慢賣。”一市中心豪宅開發商負責人表示，高端產品有它的客群在，平穩銷售是接下來的基調。

    對于剛需產品，在經歷2016年樓市價格的大洗禮以后，市場上已經很難買到單價萬元以內的房子，單價2萬-3萬元的改善型房源成了絕對主力。“從目前板塊來看，除了丁橋、九堡、下沙、閑林、臨平、大江東等板塊，購房者還能找到2萬元以內的房源，其他板塊已經很少有低價房了。而且這些板塊的房源相對較少，可選余地不大。”青年時報地產評論員吳曉冬表示。（原標題：2017年杭州樓市何去何從 記者：鄢琴）