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    經(jīng)歷2016年的銷售大年，中國房地產(chǎn)住宅市場的庫存問題得到有效緩解，但在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域卻并沒有出現(xiàn)可喜的變化，反而成為眾多城市的頭號(hào)頑疾。

    國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年末，商品房待售面積69539萬平方米，其中住宅待售面積40257萬平方米，同比減少11%，辦公樓待售面積3631萬平方米，同比增加10.8%，商業(yè)營業(yè)用房待售面積15838萬平方米，同比增加8%。

    發(fā)軔于2012年的城市綜合體開發(fā)大潮，短短幾年時(shí)間已給社會(huì)帶來數(shù)量驚人的商業(yè)存量房源，而如今，盤活這些沉淀在鋼筋水泥里的資金仿佛成為一個(gè)新的商業(yè)機(jī)會(huì)，因此，不少具有商業(yè)運(yùn)營和資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)已開始了跑馬圈地，或并購資產(chǎn)或輸出管理，一場商業(yè)地產(chǎn)的較量和淘汰賽已悄然展開。

    去化頑疾

    從數(shù)據(jù)上看，去年辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的待售面積不降反升，存量巨大，去化效果并不理想。

    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資2.24億元，同比上漲7.5%，漲幅比2015年擴(kuò)大3.3%。這也高于同期住宅投資6.4%的漲幅。其中辦公樓開發(fā)投資同比增幅為5.2%，比2015年收窄4.9%；商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比上漲8.4%，增幅擴(kuò)大6.6%。

    去年，住宅成交大幅上漲的背景下，商業(yè)地產(chǎn)銷售也顯著升溫，銷售面積1.46億平方米，同比上漲20.3%，增幅比2015年擴(kuò)大15.3%。其中，辦公樓銷售面積增長31.4%，同比擴(kuò)大15.2%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長16.9%，擴(kuò)大15.0%。

    中國指數(shù)研究院新近發(fā)布的《2016中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展年報(bào)》（下稱“年報(bào)”）顯示，雖然去年的投資增幅創(chuàng)下五年新低，但由于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)存量大，市場以庫存去化為主。而且，庫存分化頗為顯著，一線城市庫存較低，但二、三線城市的壓力不小，例如一些住宅供應(yīng)較為緊缺的城市如武漢、蘇州等，其商業(yè)地產(chǎn)卻面臨較大去化壓力。

    上述指數(shù)研究院的年報(bào)顯示，在寫字樓市場，重慶、成都、沈陽受前期供應(yīng)量大而需求相對(duì)有限影響，空置率居高不下。其中，重慶、成都各季度空置率均保持在40%左右的高位，沈陽2016年前三季度空置率均超過33%。而深圳、北京、上海和南京市場需求量大，2016年各季度空置率均在9%以下。

    另據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年全國開業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目465個(gè)，商業(yè)總體量4319.35萬平方米，數(shù)量比2015年增長32.1%。與此同時(shí)，2017年全國預(yù)計(jì)開業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量更是高達(dá)970個(gè)，商業(yè)體量預(yù)估達(dá)9851萬平方米，是2016年新開業(yè)商業(yè)體量的近2.3倍。

    因此，許多城市將商業(yè)地產(chǎn)的去庫存列為今年房地產(chǎn)市場管理的頭號(hào)任務(wù)，并依據(jù)相關(guān)政策法規(guī)提出創(chuàng)新性去庫存方案。日前，廣東省發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》，試圖依據(jù)2016年國務(wù)院39號(hào)文對(duì)于加快住房租賃市場政策的精神，允許將在建、建成、庫存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

    第一太平戴維斯廣州商鋪部助理董事張宸豪評(píng)論，由于過去幾年很多新城區(qū)開發(fā)中，商業(yè)規(guī)劃的指標(biāo)不太科學(xué)合理，導(dǎo)致了現(xiàn)階段以寫字樓和商用物業(yè)為主的過剩，這是一種初期的過剩，未來是否能夠有產(chǎn)業(yè)和人口的導(dǎo)入，是決定此類過剩能否得到有效化解的關(guān)鍵。另外，商改住的政策，以及開發(fā)商調(diào)整開發(fā)節(jié)奏放緩商業(yè)開發(fā)等，也有利于緩解此類過剩。

    行業(yè)洗牌

    2017年春節(jié)前夕，在西部一個(gè)地級(jí)市從事房地產(chǎn)開發(fā)十幾年并已小有成就的林煥然（化名）做了個(gè)艱難的決定：關(guān)閉公司旗下僅開業(yè)了3個(gè)月的一個(gè)購物中心。“先關(guān)了再說，不能繼續(xù)虧錢。”據(jù)透露，這個(gè)原本被公司寄予厚望的大型購物商場開業(yè)以來，每日客流量十分有限，以每月虧損數(shù)百萬元的狀態(tài)持續(xù)了3個(gè)月，加上建安以及早期的裝修、采購等投入，合計(jì)占用公司近2億元資金。

    “這是一次錯(cuò)誤的投資，公司本來以為可以憑借商場的運(yùn)作提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，以及為企業(yè)融資提供資產(chǎn)準(zhǔn)備，沒想到經(jīng)濟(jì)滑坡來得這么快速。”對(duì)于未來的打算，林煥然稱“還是交給專業(yè)的公司去打理”，因?yàn)樽约旱钠髽I(yè)內(nèi)部實(shí)在是缺乏從事商業(yè)運(yùn)營的人才和團(tuán)隊(duì)，開業(yè)幾個(gè)月，內(nèi)部管理漏洞百出。

    在商業(yè)地產(chǎn)尤其是商業(yè)營業(yè)性用房的運(yùn)營領(lǐng)域，這并非個(gè)案，許多城市的購物中心、社區(qū)商業(yè)都處于舉步維艱的狀態(tài)。

    廣州一家綜合型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)運(yùn)營部門負(fù)責(zé)人評(píng)論：這幾年購物中心增量很大，但是陣亡率也很高。一些開發(fā)商本身不具備開發(fā)和運(yùn)營的能力，在沒有準(zhǔn)備的情況下上馬商業(yè)地產(chǎn)，被淘汰是必然的。

    一邊是海水，一邊卻是火焰。一些大公司卻開始在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域積極儲(chǔ)備人才、培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)并在市場上跑馬圈地。

    去年8月，萬科就憑借近130億元資金收購黑石集團(tuán)名下商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團(tuán)96.55%股權(quán)以及MWREF公司，并借此整合萬科旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2月16日，萬科舉行內(nèi)部會(huì)議，并宣布萬科地產(chǎn)、印力兩個(gè)團(tuán)隊(duì)的整合事宜，印力董事長丁力業(yè)將接替丁長峰成為萬科商業(yè)新負(fù)責(zé)人。自此，萬科商業(yè)將從萬科原有團(tuán)隊(duì)獨(dú)立出來單獨(dú)運(yùn)營。

    除了萬科，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)等多家一二線地產(chǎn)巨頭都早早成立了專門的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，并在過去幾年構(gòu)建了各自的商業(yè)品牌，涵蓋購物中心、社區(qū)商業(yè)、便利店甚至餐飲、洗衣、幼兒培訓(xùn)等等，業(yè)務(wù)繁多。

    更值得關(guān)注的是，這些商業(yè)領(lǐng)域的后起之秀都效仿萬達(dá)、華潤等傳統(tǒng)商業(yè)巨頭，野心勃勃地制訂了擴(kuò)張計(jì)劃：輸出管理。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，華潤、萬達(dá)、龍湖、萬科、保利、中糧、綠地等多家企業(yè)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)都披露過輸出管理的發(fā)展計(jì)劃。依托于中國第一邨祈福新邨而成立的祈福生活服務(wù)公司，在去年底登陸香港股市之后，也試圖在輸出管理上進(jìn)行一些突破。

    祈福生活服務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司在社區(qū)商業(yè)服務(wù)方面開拓了許多新的自營業(yè)務(wù)，包括超市、菜市場、特色餐廳、教育培訓(xùn)等等，未來也將嘗試在一、二線城市逐步尋找合作項(xiàng)目。

    在業(yè)內(nèi)人士看來，過去兩年國內(nèi)以購物中心為代表的商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展，庫存高企，也催生了大家的創(chuàng)新和突圍，業(yè)態(tài)也較過去更為豐富，專業(yè)化細(xì)分化更為突出。但是，整個(gè)市場仍然處于探索階段，尤其是資產(chǎn)證券化的發(fā)展，雖然有了一些嘗試，但在國家層面并未真正放行。另外，商業(yè)運(yùn)營乃至資產(chǎn)管理方面的人才欠缺，可能是目前許多公司想要突圍所面臨的共同困境。

    可以預(yù)計(jì)，隨著房地產(chǎn)步入存量時(shí)代，挖掘持有型物業(yè)的價(jià)值，為將來培育新的利潤增長點(diǎn)，使得商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為傳統(tǒng)住宅開發(fā)巨頭們的必爭之地。（原標(biāo)題：庫存重災(zāi)區(qū) 商業(yè)地產(chǎn)面臨洗牌 張歆晨）