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 另一樓盤則營造了“飛機機艙”的空間供人駐足休息。     

    某樓盤將“地鐵站”搬到了人居展現(xiàn)場

    杭州樓市這回可以說是結(jié)結(jié)實實地暖了，甚至都有點瘋了。用“烈火烹油，鮮花著錦之盛”來形容，一點也不為過。

    頻頻加推、漏夜排隊、折扣鮮見、漲聲一片、高端房源大賣、甚至度假型物業(yè)也開始復蘇……第九屆人居展期間上演的這一幕幕場景，錯眼間讓人仿佛觸摸到了2007年樓市高點時的熱度。一路從泥濘走到了美景，從寒冬走到了盛夏，開發(fā)商在額手稱慶的同時，也開始對時下的火熱行情表示出些許擔憂和害怕。

    后市到底是向左走，還是向右走？購房者和開發(fā)商之間的力量博弈，其此消彼長無不牽扯著整個樓市的神經(jīng)。而在經(jīng)歷了這一年冰火兩重天的生動市場教育后，學著以相對清醒的姿態(tài)去判斷分析樓市略顯過熱的現(xiàn)狀，無論對購房者還是開發(fā)商來說，都極具現(xiàn)實意義。

  人居展成交量是上屆的2.7倍

    短短四天，杭州第九屆人居展交出了這樣一份成績單：參展商品房一共成交959套，面積10.3萬平方米，金額10.8億元，其中商品住宅923套，面積9.96萬平方米，金額10.4億元。另外，預定商品房760套，其中住宅622套。人居展上商品住宅（包括別墅、排屋、精裝修住宅等）成交均價為10435.7元/平方米。

    進入5月以來，樓市日均成交200多套已經(jīng)成為常態(tài)，兩相比較，本屆人居展每天約240套的成交量并不出挑，只是體現(xiàn)了平均水平。但如果對照上一屆人居展的交易數(shù)據(jù)，我們將發(fā)現(xiàn)今年的行情之好遠超去年，正如今年的人氣之旺也和去年不可同日而語。上一屆人居展一共成交商品房352套，面積40048.25平方米，金額35803.2萬元；其中商品住宅312套，面積34137.25平方米，金額29169.21萬元；另外，預定商品房446套，其中住宅416套。也就是說，今年人居展的成交量是去年的2.7倍。

    今年3月以來，樓市由驟冷轉(zhuǎn)入乍暖，到底回暖與否的爭議也一直不斷。然而時至今日，持續(xù)了三個月的好行情已足以說明樓市的真實回暖狀態(tài)，市場甚至如不少業(yè)內(nèi)人士所擔心的那樣，開始顯示出過熱的跡象：“怎么會有那么多人搶著要買房子？”

    來看一組最新的數(shù)據(jù)。5月前半月，杭州主城區(qū)商品房共成交4100套，平均每天成交273套，相比去年同期增長了2.3倍，2008年平均每天成交81套；也比2007年同期增長了1.6倍，2007年平均每天成交106套。而就在人居展開幕之際，5月10日－16日，杭州主城區(qū)商品房一周成交2195套，再度創(chuàng)下樓市單周成交歷史新高。

    照這樣的勢頭繼續(xù)下去，杭州主城區(qū)5月的成交量將極有可能突破4月剛剛創(chuàng)下的6267套單月榜眼紀錄，同時直逼2007年6月6692套的史上最牛紀錄。由此也幾乎可以預見，五六月份的杭州樓市，即將收獲盛夏的果實。

  開一個火一個 高端房源大熱

    人居展的人氣爆棚，加上較為充分的客戶積累，使得在此期間開盤的數(shù)個樓盤著實火了一把。

    位于下沙的70萬方大盤金隅·觀瀾時代，選擇了在16日開盤，為了避免客戶排隊搶購，當天早上9點才電話通知開盤時間地點。原本只打算推出1號樓的4、5兩個單元，結(jié)果半小時左右就告售罄，不得已，中午又繼續(xù)加推了1號樓的3單元。

    “我們這次一共推出了99套房源，全部是88方的小戶型，開盤當天就預定了82套，第二天又預定出7套。”觀瀾時代相關(guān)負責人顧志勇介紹說，“這批房源優(yōu)點十分明顯，主力戶型就是之前最熱銷的3號樓A戶型，同時1號樓只有18層，四層以上全部能看到江景，前后左右的景觀資源也很好，此外緊挨著幼兒園，孩子上學十分方便。因此，雖然7600元/平方米的均價相較之前有所提高，但客戶對這批房源仍然相當認可。”

    綠城今年的重頭戲——藍色錢江，則可以說是本屆人居展上的最大贏家。18日正式開盤的藍色錢江，17日起開始接受預約，場面非常火爆，甚至出乎開發(fā)商的意料，最終打亂了推3幢樓336套房源的原計劃，臨時加推兩幢房源，一共推出448套160－230平方米的平層精裝大戶型，均價29000元/平方米。截至19日晚上，據(jù)稱藍色錢江這批總價在430萬－750萬元的豪宅，已只剩下二三十套可售，預定總金額已達18億元。

    “絕大部分客戶都是出于改善型自住的目的，其中金融業(yè)人士和私營企業(yè)主占了較大的比例。錢江新城CBD核心區(qū)域的優(yōu)越地段，戶型面積設(shè)計上的舒適性，近80％的高得房率，綠城品牌所代表的樓盤品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)，是客戶選擇藍色錢江的主要原因。”藍色錢江相關(guān)人士分析道。

    以藍色錢江熱銷為標志，高端房源以及度假型物業(yè)的全面復蘇在人居展上浮出水面，而這也意味著由剛需率先啟動的這一波回暖已經(jīng)從低總價小戶型房源蔓延至高端物業(yè)，改善型需求、投資性人群紛紛入場，樓市信心業(yè)已全面恢復。

    西溪板塊的百家樂·西園15日首次開盤，推出9幢56套房源。其中聯(lián)排的邊套均價22000－25000元/平方米，中間套17000－18000元/平方米，疊排均價12000－15000元/平方米。此次推出的戶型面積為250－350平方米，總價450萬起，開盤當天即預定48套排屋，預定率高達85％；

    清源·上林湖16日賣得最好，一天去現(xiàn)場的客戶有150組，有明確意向的40多組，現(xiàn)場即成交10套排屋，其中有3套是人居展期間推出的特惠房源，銷售人員忙得顧不上吃中飯；

    濱江集團人居展期間成交金額達到了1億元，除了陽光海岸尾盤銷售火爆之外，千島湖度假別墅也現(xiàn)場預定了兩套，錢江新城還未面市的城市之星，也積累了200多組意向客戶；

    而事實上，就在人居展前夕，西溪里11日推出二期蘆園48套排屋，3小時即告售罄的半天清盤旺銷場景，早就給這一波高端房源熱開了一個好頭。

  樓市漲聲一片 警惕人為虛火

    人居展之所以被稱為是下半年樓市的風向標，是因為它有一個集中展示的放大效應，細心的人們將能夠從中發(fā)現(xiàn)一些具體而微的細節(jié)，并對后市產(chǎn)生一個傳導作用。比如此前坊間傳言的樓盤漲價，就在本屆人居展上得到了確切的印證，一二手房均現(xiàn)漲聲一片。

    有意思的是，去年至今價格戰(zhàn)的幾大“重災區(qū)”——九堡、橋西、下沙，此輪房價回升相對更為明顯。

    九堡一帶，去年萬科·魅力之城率先領(lǐng)降后，匯盛德堡曾一度將價格拉低至6800元/平方米。而今九洲芳園的新一批房源在人居展上報價9600元/平方米，該樓盤去年12月一期開盤時的均價為8500元/平方米，今年4月的均價也僅為9100元/平方米。

    橋西板塊的南北·西岸，去年8月首次開盤均價13000元/平方米，之后隨萬科降價打出八折的折扣，成交價約為10000元－11000元/平方米。最近該樓盤的價格有所調(diào)整，大戶型調(diào)至13000元/平方米，小戶型也要11500元/平方米。

    正如多位業(yè)內(nèi)人士所總結(jié)的那樣，在經(jīng)歷了去年年末到今年年初的一番價格探底之后，伴隨著兩三個月以來的巨量成交，不少樓盤不再提供幅度較大的優(yōu)惠措施，其實際價格水平有所回升，甚至逼近前期的價格高點。

    而這樣的一個普遍現(xiàn)象，顯然會對后市開盤的樓盤或多或少產(chǎn)生影響。記者逛了一圈后發(fā)現(xiàn)，真正在人居展上開盤的樓盤為數(shù)不多，同時有大量樓盤將在其后推出新房源，這些開發(fā)商參展的一大目的就是作客戶積累和客戶調(diào)查，如果反響良好，周邊樓盤又紛紛提價，那么他們也可能會將價格往上調(diào)。

    相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2009年全年杭州主城區(qū)將上市的住宅量大概在350萬平方米左右，同時2007年出讓的大量土地也將陸續(xù)上市。就在人居展后，東海·檸檬郡、工信·風雅樂府、金地·自在城、圣奧·領(lǐng)寓、大家·多立方、順發(fā)·和美家等一批備受關(guān)注的全新樓盤將在五六月份集結(jié)上市，今年下半年，濱江·城市之星、濱江·萬家星城、贊成·美樹等也將全新亮相。這還不包括已經(jīng)在售樓盤接下去即將推出的新房源，由此可見，未來杭州住宅供應量仍然巨大。

    也因此，杭州樓市正站在局勢微妙的十字街頭，無怪乎綠城、濱江兩大本土巨頭看到了市場變局的苗頭，齊齊出言告誡同行不要盲目漲價和過度揮霍，也不要好了傷疤忘了痛。“不要以為3、4、5月份形勢好，就一定會好下去，至少現(xiàn)在沒有支持‘好’的基礎(chǔ)。” 濱江集團董事長戚金興認為，在樓市轉(zhuǎn)好的基本面——實體經(jīng)濟尚未真正好轉(zhuǎn)之前，樓市回暖的可持續(xù)性值得商榷，惟其如此，開發(fā)商們更要珍惜這一波階段性的回暖。

    浙江工業(yè)大學房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬教授則提出了值得注意的另一點，一旦樓市虛火重新起來，支撐這波樓市回暖行情的政策因素很可能會重新掉頭，比如金融和稅收優(yōu)惠政策可能會重新調(diào)整。