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    自去年調控以來，杭州連續在住宅、土地市場祭出重拳，阻撓投資投機資金涌入。然而，杭州2020年亞運會帶出的重大城建利好；加之政府對備案價格、網簽數量的限制，房企隨之調整推盤節奏。導致市面上可售新盤數與成交量有明顯下滑，市場呈奇貨可居狀態。

    7月2日下午，一場突如其來的雷暴降臨杭州，給這座連日來籠罩在高溫中的城市帶來涼意。

    與此同時，杭州奧體板塊的各大售樓處內熱火朝天，絡繹不絕的看房團與散客，沉浸在與銷售人員的交流中。

    剛剛接到一通電話的朱七（化名）有點沮喪，她此前向奧體某個即將開售的樓盤出具了100萬的驗資材料，準備購買一套房子。雖然這個樓盤第一批推出的房源少，參與驗資的客戶多，但她覺得還是有機會買到。

    這通電話來自一家咨詢公司，朱七此前花7萬多委托這家公司補辦社保，結果被告知，補交的社保審核不通過，不具備購房資格。

    杭州市住房保障和房產管理局此前發布《關于進一步調整住房限購措施的通知》，宣布從3月3日開始進一步調整住房限購政策，其中規定非本地戶籍居民家庭購房須提供的個人所得稅或社會保險證明年限，由原有“自購房之日起前2年內在本市連續繳納1年以上”，調整為“自購房之日起前3年內在本市連續繳納2年以上”，且補繳無效。

    自去年調控以來，杭州連續在住宅、土地市場祭出重拳，阻撓投資投機資金涌入。然而，杭州2020年亞運會帶出的重大城建利好，加之政府對備案價格、網簽數量的限制，房企隨之調整推盤節奏。導致市面上可銷售的新盤數量與成交數量有明顯下滑，市場呈奇貨可居狀態。

    7月1-3日，記者走訪杭州蕭山板塊時發現，多個樓盤還在申請預售證過程中，但仍吸引了不少外地看房團盤桓在蕭山奧體板塊的新盤之間。這些新盤包括融創時代奧城、碧桂園天璞、景瑞天賦等，備案價大約在3.5萬-3.8萬元/平方米之間。

    “杭州購買力有限，蕭山本地人很難在奧體下單，他們覺得不值這個價。”銷售人員張小明（化名）對記者透露，其近期接待的外地購房團，來自溫州、深圳、上海等地。

    高市場預期：資金涌入

    杭州快房網K指數研究室數據顯示，截至7月5日，杭州十城區住宅庫存房源僅為30687套，相比第一季度末的37917套，減少了19%。

    在6月26日-7月2日這一周內，杭州十城區新房共計成交8070套，較上一周增加3852套。其中6月29日單日成交2378套。

    “蕭山目前有限簽，價格是政府備案指導價，在指導價以下可正常簽約，如果高于就會限定指標，根據蕭山整體情況來調配簽約名額。”一名樓盤銷售員直言。

    近期杭州新房入市數量較少造成成交活躍度低，但背后是資金不斷涌入看樓。一些熱門樓盤出現“一房難求”的意味。張小明透露，目前杭州最火的為科技城板塊、錢江世紀城板塊與奧體板塊，房號都要20萬以上。

    第三方機構數據顯示，杭州2017年上半年月均去化速度為3.9個月；余杭、蕭山的存量在1萬套左右，去化周期為4個月。

    這導致房子很難買到。如融創時代奧城剛在6月底新領出一批房源預售證，數據顯示有300多套可售房源，但售樓處則介紹樓盤已經幾乎賣完，原因在于這些房源尚未完成網簽。“關系戶的號早就取完了，第一個客戶進去，就只剩下十幾套房了。”張小明說。

    盡管備案價低于房企預期，但只要拿了預售證的房源規定3個月內必須銷售完。一名杭州房企人士指出，這批現房銷售的預期價格較高，比如蕭山一塊地成本價在3.1萬元/平方米，加上精裝標準，以及兩年后的市場預期，單價要賣5.5萬以上。“這批的8000多套房要在2019年底、2020年初才開始賣，而2020年初碰上舉辦亞運會，所以房子肯定是漲的。”

    記者在與中介人員溝通過程中還了解到，溫州炒房團近期入手的房源涵蓋公寓、商鋪、住宅各業態。

    實際上，蕭山房價在最近兩年漲幅已經超100%。在蕭山工作的外地人鄧軍（化名）于2015年買了第一套房，總價50多萬元，今年已經超過130萬元；在去年限購前又買下一套總價42萬的現房，如今總價已超110萬元，目前這套房子以2400元/月的價格出租了。

    在蕭山北邊，濱江地產旗下一個項目，目前毛坯2.6萬元/平方米、精裝2.9萬元/平方米，而上周該項目毛坯均價還在2.5萬元/平方米。

    土地調控：明年或面臨供應減少

    杭州于3月24日出臺土地出讓新規：溢價達到50%必須現房銷售。這導致4月份之后不少地塊出讓，開發商拿地都游走在現房銷售這根鋼絲線上。

    據記者不完全統計，新政之后杭州出讓的土地中，超過10幅宅地溢價率超過50%，這些地塊多分布于蕭山。而蕭山之于杭州，地理位置類似浦東之于上海，因其一江兩岸的金融港灣定位，吸引了不少房企關注。

    4月27日，杭州迎來土地新政后首場土拍，5幅地塊中有3幅商辦地由安和停車、龍湖、招商分食，聯發、中冶分別拿下兩幅宅地，地塊溢價率均超過50%。

    5月28日，蕭山出讓兩宗“位置上稍顯偏遠”的地塊，禹洲地產、融信分別競得，雙雙跨過“現房銷售”階段，進入自持階段。

    而到6月29日，杭州出讓市北東、北干東、蜀山單元宅地三宗地塊，溢價率都接近50%，即將達到現場房售，只有益農鎮商住用地溢價率為51.83%。

    這顯示出地價有所下調，但土地競拍總體熱度還在。市場中有銷售人員這樣向客戶分析道：現房銷售導致入市時間延后，明年可售商品房將會減少。

    張小明透露，“房荒”的說法在銷售人員與客戶之間傳播，令一些樓盤“炒房號”現象更明顯。比如位于奧體板塊的時代奧城項目，最早一個房號要價20萬，現在已經加到四五十萬。“拿了房號還不一定能買到房子，要是這一期搶不到，就只有放棄或者等下一期。”

    盡管杭州新房住宅還有3萬多套庫存，但并不意味著這些房源都可供購房者選擇。一方面，一些房源實際已經出售，只是還沒完成網簽，依舊被當做庫存的一部分；另一方面，今年上半年杭州市區住宅的購房需求依舊旺盛，數據顯示成交47144套房源，而據統計，上半年杭州市區住宅新增供應量為30850套，建筑面積335.5萬平方米。顯然新增量尚無法滿足購房需求。

    據不完全統計，溢價率高于50%的地塊主要分布于蕭山南部、北部，城西、三墩。這些地塊可以提供總量8000多套房源。目前杭州新房去化量從4月份開始已在下降，約為一個月1.8萬套，相比之下去年一個月成交量在4萬-5萬套。

    而房企將如何面對這一局面？7月7日，在克而瑞研究中心舉辦的第21屆地產金融形勢發布會上，東方證券房地產行業首席分析師竺勁指出，永續債對于房企而言，是變相的中票或者公司債，同時解決了上市公司報表杠桿率的問題，是一條比較好的融資途徑。“這一輪房地產調整會偏慢、偏久，因為開發商的資金鏈相對充裕。”（原標題：杭州樓市調查：上半年去化周期3.9個月 新推盤“奇貨可居” 記者：沈浪 編輯：駱軼琪）