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    最近兩年，杭州酒店式公寓投資的熱潮重新涌來。繼去年杭州市區（包括主城區、余杭、蕭山和大江東，下同）成交約4萬套酒店式公寓后，2017年樓市熱錢繼續涌向酒店式公寓。中國指數研究院的數據顯示，截至11月底，今年杭州市區已經成交36552套酒店式公寓房源，成交均價20317元/平方米，火熱勢頭絲毫不減。

    對于酒店式公寓投資，以往我們的認知都是：租售比決定了投資的成敗，但在物業增值方面卻差強人意。不過，最近市場上卻出現了不少出售二手酒店式公寓而獲利的例子，而且盈利可觀。杭州我愛我家的研究數據也顯示，今年1-10月份，杭州市區二手酒店式公寓的成交均價上漲了32%。

    投資兩年盈利近翻一番
    酒店式公寓上演“小投入高回報”

    上周，小陳賣掉了手頭上的一套酒店式公寓：“原本是想買來自己用的，結果變成了投資，不過收益還算不錯哦。”對于自己的這次成功的投資操作，小陳很滿意。

    小陳的這套酒店式公寓位于未來科技城板塊，建筑面積61.2平方米，LOFT結構，2015年購入時，花了69萬元。“當時手頭上有點閑錢，正好需要一個辦公場所，就買了這套房子，當時看中了它的層高，可以隔成兩層，而且是民用水電，還通天然氣。”小陳回憶道。

    不過，房子交付后，他的辦公計劃卻發生了改變，于是就把這套房子租了出去，毛坯租給了一個商家用來當倉庫，月租金2500元。

    最近，小陳投資了幾個項目需要用錢，正好房價也漲了不少，他就決定把這套酒店式公寓賣掉。“一方面是要用錢，另一方面我覺得板塊內新的酒店式公寓項目太多了，又是精裝，又有陽臺的，相比之下，我們小區優勢并不大，我覺得上漲空間有限。”

    小陳將房源在中介門店掛牌后，馬上就有不少客戶上門看房，投資客和自住客都有。最后，他以130萬元的價格將房子賣給了一個自住客戶，“這個年輕人在附近上班，住宅價格太高接受不了，本來就是租房子住，就覺得還不如先買一套酒店式公寓過渡。”小陳告訴記者。

    從兩年前以69萬元購入，到現在以130萬元的總價出手，再加上一年3萬元的房租收益，在這套酒店式公寓上，小陳兩年時間凈賺了64萬元，投資回報率接近100%。

    小陳的例子并非個例。上個月，未來科技城的巨無霸項目歐美金融城EFC交付了酒店式公寓部分萬創國際，業主們在收房后，就頻繁接到房產中介的電話，開頭一句就是“2萬6賣不賣”。2015年萬創國際開盤時，均價僅為1.2萬元/平方米，兩年時間過去，價格已然上漲了約117%。

    “有業主以2.7萬元/平方米的價格成交過，不過大多數人還是選擇繼續持有，并將物業回租，澳美國際公寓給出的回租價格最高已達3500元/套/月。”EFC項目負責人告訴記者。據她介紹，業主普遍看好區域的未來發展，認為以后還有很大的溢價空間。

    酒店式公寓投資需謹慎
    地段成選擇首要因素

    盡管酒店式公寓投資進入了“收獲季”，目前杭州市場上各大項目也是銷售火熱。不過，需要注意的是，并不是所有的酒店式公寓都能得到讓人滿意的回報，只有在地段、資源、產品等方面具有明顯優勢的項目，才能在市場的風云變化中立于“不敗之地”。

    地段是酒店式公寓投資的核心要素，尤其是在新房稀缺、租賃需求強勁并且租金水平高的中心區域，高配置的酒店式公寓不論是投資還是自住，都廣受歡迎。

    市中心豪宅項目鳳起潮鳴的產權式服務酒店-月映，近日正式亮相。作為杭州老十門內極為稀缺的高端酒店服務式公寓項目，月映吸引了大量購房者的關注。

    據了解，月映由300套48-105平方米的產權式服務酒店和7套243平方米的空中躍墅組成，內部打造了專屬的空中客廳，還設置有天際泳池、全景健身和高端餐廳。而且，月映由黃龍飯店提供托管服務，業主置業后，入住者可以享受到高星級酒店管家服務，業主可以獲取穩定的收益。

    據介紹，鳳起潮鳴·月映的“入場券”為200萬元起。

    核心的地段決定了物業的高租售比，這也是酒店式公寓投資的重要指標之一。比如匯聚了阿里巴巴、網易、海康威視等高新企業的濱江區，擁有大量高收入的白領人群，對于租賃需求強烈，使得濱江的租金水平一直穩定在杭州前列。穩定的高租售比誘惑下，濱江的酒店式公寓一直是投資客的“心頭好”。

    以今年9月份首開的海威·新界為例，該項目位于濱江物聯網產業園內，與海康威視、大華股份、吉利控股等高新企業一路之隔，有強大的產業支撐和租賃需求。首開以來，海威·新界一路熱銷，目前已經成交了500多套房源，接近清盤。據項目銷售經理胡智濤介紹，成交客戶中，投資型和自住型的占比接近6∶4。

    自帶“IP”的項目更受歡迎
    酒店式公寓也要修煉“內功”

    除了地段因素之外，今年杭州樓市還出現了不少自帶“IP”的酒店式公寓項目，比如杭州大悅城的鉑悅和龍湖濱江天街的酈城公館。作為城市綜合體和地鐵線的“雙上蓋”物業，鉑悅和酈城公館擁有獨一無二的資源優勢，自然受到投資客的追捧。

    作為杭州大悅城的組成部分，鉑悅在今年6月份首次亮相后就廣受關注，7月份，鉑悅首開，短短一個月時間，就實現了清盤，500多套房源全部售罄。其中，投資客成為了購買的主力軍。

    濱江核心區的龍湖·酈城公館在首開之后也迅速去化，目前僅剩22、23層房源未售。隨著9月底龍湖濱江天街的開業，酈城公館的價值迅速體現。酈城公館戶型為約50-64平方米，精裝修LOFT，4.2米層高，雙衛設計。高標精裝，選用西門子、摩恩、TOTO等世界品牌。

    此外，開發商還積極修煉“內功”，在產品打造上賦予了酒店式公寓更多的價值支撐點。目前的酒店式公寓市場，產品主要有平層和LOFT兩種，相比之下，在同一地段，LOFT戶型產品的租金回報率要更高一些。不過，近期杭州市場上出現了一個新的迭代，把LOFT公寓做成了“雙入戶”，即樓上樓下雙鑰匙入戶，一套房子可以做成兩套獨立公寓，一套房子收取兩份租金，做到了租售比的極致。

    最先將“雙入戶”房型帶進購房者視野的是祥生·云溪V墅，它是云溪新語的酒店式公寓組團，總共只有119套房源。云溪V墅的49方LOFT戶型，做了樓上樓下雙鑰匙獨立入戶設計。走進公用的入戶門后，樓上樓下還各自設計了一扇門，門內則是獨立的臥室、廚房和衛生間。表面上看只是一套房子，實際上里面卻暗藏著兩套獨立完整的公寓。

    位于蕭山火車南站旁的綠城·雄凱國際也提出了“雙入戶”LOFT的概念。這種戶型將樓上樓下劃分為兩個獨立空間，業主既可以選擇一層自住，一層出租，也可以將兩層一起出租，獲取雙份租金收益。對于投資客來說，這類新產品的吸引力確實不低。（原標題：杭州酒店式公寓迎來少有行情 記者：周堅洪）