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    嚴監管態勢下，房地產接下來會如何演繹？昨天在杭州舉行的2018諾亞財富房地產金融高峰論壇上，歌斐資產地產基金合伙人譚文虹、融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德、氪空間總裁鐘澍、華遠地產原董事長任志強等業內人士認為，未來房地產行業集中度會越來越高，大量中小型房企將退出市場。而在北上廣深一線城市，以及杭州這樣的準一線城市，房地產將進入以租賃開發為主的新階段。

    論壇上公布的一組數據顯示，去年四季度至今年一季度，全國房地產開發企業土地購置面積同比增速出現下跌，由去年三季度的15.8%降至-1.2%和0.5%；今年一季度，全國商品房銷售面積和銷售額增速降到近幾年的最低值；同樣的情況還有房地產企業本年到位資金增速，僅為3.1%。

    任志強還透露了一組數據，今年一季度，全國房地產企業海外融資189億美元，相當于去年全年海外融資額的一半，比2016年全年還要多。房地產企業之所以要舍近求遠，是因為受調控限制無法在境內獲得足夠的資金。

    歌斐地產基金合伙人譚文虹用另外一組數據印證了這一觀點。她說，過去兩年，房地產企業通過發行低成本公司債的方式獲得的融資占比，從28%銳減到4%；而高成本融資占比則從13%上升到了32%。

    她據此認為，在嚴監管的大環境下，房地產行業將越來越呈現馬太效益，集中度會越來越高。2017年，全國新增商品房銷售額13萬億元，其中前10家開發商占了將近24%，而在2009年，這個比例還不到8%。

    融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德更直接，他說，一些很小的縣城，很小的房企開發的樓盤，現在房價都過一萬了，“是不太正常的”。因此，融創今年會把投資速度降下來，并堅決去庫存。

    不過，對于北上廣深等一線城市，以及杭州等準一線核心城市，幾位業內人士認為，雖然同樣會受到嚴監管影響，但資源、產業、金融等要素集聚的優勢越來越明顯，因而對人才的吸附能力也會越來越強。人才涌入，比如去年開始的搶人大戰，意味著需求增加，將驅使房地產進入大都市圈、城市群為動力的新階段，只不過玩法變了。

    譚文虹說，在一線城市和準一線核心城市，核心地段很難再出現增量項目，因此，這些城市的房地產投資，需要從存量中找到增長點。政府也給出了明確的信號：一是鼓勵持有，二是要消費升級。一個正在發生的變化是，房地產從開發商向運營商轉變，蓋房子不再是房企的主要任務，當好房東才是。而當好房東的一個前提是，把存量改造和運營好，從而產生穩定的租金，租金收入越高，資產的估值就越高。

    據她透露，歌斐地產基金目前正在密切關注快速發展、有產業支撐、有人口流入、有不斷的經濟內生動力的城市，比如杭州，未來將加大力度在這些城市收購核心資產，改造提升之后再出租。

    聯合辦公服務企業氪空間也將一同在這些城市布局，目前氪空間在杭州已經有兩個場點，為中小企業和大型企業提供靈活的辦公工位和增值服務。

    任志強則呼吁，通過稅收減免等政策，鼓勵私有住宅進入租賃市場，以解決核心城市房地市場面臨的主要矛盾。（原標題：租賃將成為杭州樓市新的方向 記者：朱文科）