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　　買過房子的人都經歷過這樣的心理落差：付的是90平方米的錢，其實關上門，屋里只有70平方米。另外20平方米，屬于“吃啞巴虧”的“公攤面積”，比如電梯、走廊、門廳、大堂、消防通道……

　　23日，有媒體從住建部2月18日發布的《住宅項目規范（征求意見稿）》當中翻出一則消息，引發了樓市大討論：該《規范》里有一條“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”。

　　雖然還只是在征求意見階段，但很多人認為，這是官方放出的一個信號：不久的將來，買90平方米就是90平方米，購房者不用再為公攤面積買單了！

　　還沒買房的表示歡迎，已經按照原有規則買了房的感到失落：“90平方米買的，以后只能賣70平方米出去，我這是吃了個政策的虧么？”

　　這是一場誤讀
　　是用來規定“房子要怎么蓋”

　　“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”，這一信息來自《住宅項目規范（征求意見稿）》，發在住房和城鄉建設部的官方網站上，全文共3.1萬字。其中，第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”

　　而再看看全部的這38項“規范”，統屬于《關于〈城鄉給水工程項目規范〉等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》，由住建部于2月18日發布。

　　這批征求意見稿是住建部組織中國城市建設研究院有限公司等單位進行起草，在征求各地住房和城鄉建設行政主管部門及有關單位意見的同時，向社會公開征求意見。意見反饋截止時間，為2019年3月15日。

　　而《住宅項目規范》當中也直接點出了該“規范”的用處：“這一規范是為貫徹執行國家技術經濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規范住宅項目規模、布局、功能、性能及技術措施而制定。住宅項目建設、使用和維護必須遵守本規范。”

　　也就是說，這個規范未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關系。簡單地說，就是用來規定“房子要怎么蓋”，而不是規定“房子該怎么賣”。

　　至于房產買賣究竟要以什么方式來計算價格，我國《商品房銷售管理辦法》也規定得很清楚：“商品房交易有三種計價方式：可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。”

　　什么是公攤面積？
　　為什么這么多人討厭它

　　住宅建筑應以套內使用面積進行交易”，這句話之所以會掀起這么大反應，是因為公攤面積是買房時不小心就會遇到的一個“坑”。

　　平時我們買房時，買的是房子的建筑面積，也就是套內面積+公攤面積。

　　公攤面積，是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規范》，可分攤的公用建筑面積即公攤面積為：

　　一是，大堂、公共門廳、走廊、過道、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變（配）電室、值班警衛室等，以及為整幢樓服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；

　　二是，每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻），為墻體面積水面投影面積的一半。

　　但并不是所有的房子公攤面積都是一樣的。一般來講，無電梯的房子公攤面積比有電梯的小，一梯四戶比一梯兩戶公攤面積要小，普通多層住宅樓，在沒有地下設備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數在10%-15%之間；帶電梯的小高層住宅，公攤系數在15%-20%之間；高層住宅相對更高一些，在20%-25%之間。

　　但是由于缺乏統一標準規范，不同樓盤的公攤面積會出現很大差別。

　　比如2010年，央視曾曝光過一個“史上最牛公攤面積”：位于山東省高密市一處名為“貴賓首府”的樓盤，公攤系數超過52%！開發商事先承諾公攤不超過30%，事后卻高達52%，二百多戶維權無望的業主欲哭無淚。面對業主維權，貴賓首府的工作人員十分硬氣：“法律對于公攤上限沒有規定”，“你們一百年都退不了房”！

　　其外，公攤面積除了影響房屋總價以外，對后續的精裝修費用、物業管理費、暖氣費等也有影響。

　　國際通行以套內面積計價
　　我國承認三種計算方法

　　浙江工業大學房地產研究中心虞曉芬告訴記者，現在國外通用的房產交易計價方式，是按套內使用面積計價。“但是相應的，房產單價也會做高。”

　　雖然按照我國《商品房銷售管理辦法》中，按套計價、套內面積計價、建筑面積計價都是可以的，但是在我國大多省市地區，都用以建筑面積計價的方式，而按照套內面積計價的城市只有重慶。

　　2002年，重慶市人大常委會就以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規定和要求：商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。不按這一計價依據銷售的開發商，將被行政主管部門重罰。

　　談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處負責人在接受媒體采訪時說：“最大的目的在于讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產交易糾紛，保護購房者的合法權益。”

　　這個消息對于購房者有何利弊？
　　房產專家認為并無影響

　　如果以后真的按照套內面積計價了，對目前的房產市場和購房者來說有何影響？已經買到手的房子是不是要“縮水”了？

　　對于這個熱議的話題，北京大學房地產法研究中心主任樓建波在接受中新社采訪時說，一套房子的總價是固定的，如果按照套內面積來算，那么每平方米的單價必然會有所提高。

　　某中介公司老板呂先生則表示：這應該不是一個短期內能實現的事。“就二手房來說，90平方米買進，70平方米賣出，漲了單價，購房者也不一定會接受。如果真的實行了這樣的政策，那么前后的銜接將是一個問題。”

　　開發商是不是都會竭盡全力增加公攤面積，來“坑”消費者的錢呢？杭州某開發商資深人士告訴記者，其實，在容積率確定的情況下，開發商反倒是愿意為客戶盡量做大套內面積的：“一塊地，買來的時候，能造多大的建筑面積，是已經確定了的。那么這時候，套內面積越大，房子越好賣，那么何必不做大一點呢？”

　　同時她也表示不必太過將公攤面積想成“深坑”：“公攤面積，也占據了一部分建筑成本和土地成本，同時也是住宅品質的一個體現。如果有一天真的按照套內面積計價，而且單價也卡得死死的，那么開發商勢必會壓縮公攤面積：樓道變窄了，一梯兩戶變一梯好多戶，裝修完想搬個沙發都搬不進去，是不是也降低了生活品質呢？”

　　網友們對這一消息表示歡迎，但也擔心房價會因此而上漲：“取消公攤，房價又要上漲了”“取消公攤面積是好事，但可別演變為房價上漲的理由”。還有網友調侃說：“羊毛出在羊身上，按建筑面積算，每平方米一萬二，改成套內面積，每平方米一萬六。”
　　（原標題：以后買房不需要再為公攤面積買單了？ 記者：葉怡霖）