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　　日前，世邦魏理仕發(fā)布的《由“韌”有“遇”—2019中國商業(yè)地產(chǎn)投資策略報告》顯示，中國今年第一季度商業(yè)地產(chǎn)投資總額和寫字樓交易金額均創(chuàng)下2005年來同期新高，突顯投資者對中國經(jīng)濟增長韌性的長期樂觀預期及其日益平衡的風險偏好。

　　據(jù)統(tǒng)計，在海外資本的推動下，2018年中國商業(yè)地產(chǎn)大宗投資交易金額超過2600億元，創(chuàng)下歷史記錄的同時較2017年增長10%。外資在國內(nèi)大宗商業(yè)地產(chǎn)的投資總額超過850億元，同比增長68%。

　　2019年一季度，國內(nèi)大宗物業(yè)投資繼續(xù)活躍，交易金額超過人民幣530億元，其中外資占比進一步大幅提升至50%，為2016年以來單季最高。以北京為例，2018年之前，外資投資占北京商業(yè)地產(chǎn)投資總量只有5%-10%；2018年外資投資首次在北京商業(yè)地產(chǎn)市場占比27%，可以說，外資集中爆發(fā)大幅加倉中國商業(yè)地產(chǎn)，而這一趨勢延續(xù)到2019年。

　　商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟、土地、物業(yè)、消費、辦公需求等多領域的發(fā)展息息相關。當下商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀頗為尷尬，一方面是商業(yè)地產(chǎn)交易活躍特別是外資投資行為，另一方面則是商業(yè)地產(chǎn)庫存問題待解。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2019年第一季度，除辦公樓施工面積和新開工面積同比增加外，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用地的房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積等均同比減少，供給趨緊；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積和銷售額均下降，需求減少；截止2019年3月末，商業(yè)地產(chǎn)待售存量較2018年末減少26萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)進入存量消化階段。

　　2018年雖然是外資投資國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)年，但這一年也是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進入理性調(diào)整期的一年，由于地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限以及土地政策收緊等多因素影響，全國商辦市場投資規(guī)模趨緩，一線城市商辦用地成交面積同比下降10.9%，2018年商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)平均新增商辦用地面積為66.9萬平米，同比下降18%。

　　以受資金追捧的寫字樓為例，當前一方面是寫字樓交易活躍，另一方面卻面臨著寫字樓空置率高的困境。資料顯示，2019年第一季度寫字樓大宗投資交易超過250億元，金額占商業(yè)地產(chǎn)投資總額的47%，較去年同期大幅提升21個百分點，特別是一線城市的核心增值型寫字樓項目受投資者追捧。

　　寫字樓交易活躍伴隨著的是其空置率居高。目前一線城市的寫字樓空置率最低，北京、上海、深圳、廣州的甲級寫字樓空置率都在10%以下；杭州、武漢、成都等地的甲級寫字樓空置率均超過20%；沈陽、重慶、長沙都超過30%；個別三線城市甲級寫字樓市場的空置率超過了50%。

　　綜合來看，全國寫字樓平均空置率超過20%，商業(yè)營業(yè)用房空置率高達30%。盡管目前商業(yè)地產(chǎn)庫存主要集中在二三線城市，但隨著整個社會消費形態(tài)的變化與消費的升級，商業(yè)地產(chǎn)也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

　　以購物中心為例，2018年各大購物中心普遍遭遇“招商難”，服務內(nèi)容同質(zhì)化以及大型連鎖品牌拓展緩慢，加之電商沖擊以及人工成本、原材料成本、租金成本的上升，運營精細化不足等因素，都成為行業(yè)發(fā)展的痛點。如何拓展新的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)也成為了業(yè)界共同探討的話題。

　　近年來共享、智能、文化體驗、多產(chǎn)業(yè)融合、大數(shù)據(jù)等概念逐步滲透到各行業(yè)各領域，商業(yè)地產(chǎn)也不例外。新型寫字樓及商業(yè)園區(qū)模式受到關注，也給傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級和去庫存帶來了新的視角和思路。

　　筆者認為，在消費升級的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)面臨著新技術(shù)、新模式及新業(yè)態(tài)的挑戰(zhàn)，但挑戰(zhàn)也往往蘊藏著機遇。目前我國商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)增量趨緩，但商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的業(yè)態(tài)升級、運營及其前景卻又被普遍看好，與此同時，我國商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價格處于低位，或許，這正是當下國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)低迷但外資卻紛紛加倉投資的一個重要的原因所在。

　　2019年以來，外資在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)非常活躍，截至2019年4月底，黑石、凱德、基匯等在中國內(nèi)地的大宗房產(chǎn)交易累計金額已超過400億元。2019年4月，瑞士合眾集團與中東家族財富基金等財團聯(lián)手以13.4億美元收購中關村鼎好大廈大部分股權(quán)，為迄今為止北京最大體量的商業(yè)地產(chǎn)外資收購項目。

　　據(jù)世邦魏理仕預測，2018至2027年間，中國經(jīng)濟增長中樞位于5.3%，在全球高居第二。因此可以分析，城鎮(zhèn)化、消費升級以及由此帶動的產(chǎn)業(yè)升級，將釋放出大量的商業(yè)地產(chǎn)需求。因此可見，諸多外資地產(chǎn)大佬的紛紛加倉，其最根本的原因還在于對中國經(jīng)濟增長中長期的看好。

　　資料顯示，2019年中國首次超越日本和澳大利亞成為亞太地區(qū)跨境商業(yè)地產(chǎn)投資的首選目的地。筆者認為，盡管商業(yè)地產(chǎn)長期看好，但短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)特別是二三線城市商業(yè)地產(chǎn)如何盤活物業(yè)資產(chǎn)擺脫庫存困境，仍然需要不斷調(diào)整政策并持續(xù)發(fā)力。
　　（原標題：商業(yè)地產(chǎn)緣何引起外資青睞 何翠云）