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    （原標(biāo)題：上半年一二線 土地市場(chǎng)火熱，下半年或?qū)?ldquo;退燒” 作者：宋興國(guó)、蔣莎莎 編輯：李博）

    上半年的土地市場(chǎng)，可謂熱鬧。

    一方面，在財(cái)政壓力下，中心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，土地市場(chǎng)加速回歸一二線和熱點(diǎn)區(qū)域。不僅北京、深圳、成都、武漢等一二線城市部分地塊競(jìng)拍輪數(shù)高于70輪，熱點(diǎn)區(qū)域長(zhǎng)三角的寧波、無(wú)錫、宜興、海門等三四線城市也出現(xiàn)較多競(jìng)拍輪數(shù)超百輪的地塊，而弱二線與三四線城市則市場(chǎng)平淡。

    另一方面，房企拿地策略分化，少數(shù)“激進(jìn)”房企拿地占比進(jìn)一步提高，另一些房企則在加快銷售消化庫(kù)存的同時(shí)“佛系”拿地。

    下半年，土地市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)？

    分析人士認(rèn)為，上半年百城住宅用地推出面積占全年供應(yīng)計(jì)劃的36.1%，這意味著下半年推地節(jié)奏將會(huì)加快。隨著熱點(diǎn)地區(qū)土拍政策陸續(xù)調(diào)整和企業(yè)下半年償債壓力的增加，預(yù)計(jì)市場(chǎng)由此將會(huì)逐漸回穩(wěn)。

    上半年一二線市場(chǎng)火熱

    中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)300城供應(yīng)量同比增加1%，成交量同比下滑7%，成交樓面均價(jià)同比上漲16%，前六個(gè)月出讓金總額2.54萬(wàn)億元，同比上漲10%。

    其中，一線城市量?jī)r(jià)齊升，土地成交量同比增加10%，出讓金總額增加57%，樓面均價(jià)上漲31%。二線城市則量?jī)r(jià)齊穩(wěn)，土地成交量同比減少2%，出讓金總額增加3%，樓面均價(jià)上漲4%。而三四線城市則量跌價(jià)升，土地成交量同比下降11%，土地出讓金額同比增加7%，成交均價(jià)同比走高近兩成。

    對(duì)此，天風(fēng)證券指出，上半年土地市場(chǎng)供應(yīng)力度有所加大，優(yōu)質(zhì)土地集中入市，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升，不同能級(jí)城市土地市場(chǎng)分化明顯，一線城市土地供應(yīng)和成交仍維持較高熱情，三線城市次之，二線城市供應(yīng)微漲，成交略低于去年同期。

    以北京為例，Wind數(shù)據(jù)顯示，北京上半年土地成交溢價(jià)率為18.35%，雖然仍處于歷史低位，不過(guò)相比2018和2019年的13.72%和9.38%，仍有明顯回升。

    上半年北京推出多宗優(yōu)質(zhì)宅地，這些宅地主要位于熱門區(qū)域，周邊配套良好，去化壓力較小，同時(shí)出讓單價(jià)也更高，拉動(dòng)了北京整體土地市場(chǎng)的價(jià)格上漲。上半年北京累計(jì)共成交宅地31宗，這個(gè)數(shù)量與去年上半年一致；成交建設(shè)用地面積165.54平方米，同比下降20%；成交金額為1133億元，同比上漲了30%，這一金額已經(jīng)達(dá)到了去年全年總額的76%。

    再?gòu)膮^(qū)域來(lái)看，上半年長(zhǎng)三角地區(qū)土地市場(chǎng)熱度走高。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，杭州、上海、南京、蘇州、溫州、寧波、無(wú)錫、紹興8個(gè)長(zhǎng)三角城市的土地出讓金都排在了全國(guó)300城的前20之列。其中，杭州攬金總額達(dá)1756.9億元，在去年高基數(shù)的基礎(chǔ)上再增兩成，高居榜首。無(wú)錫、上海的土地出讓金漲幅接近一倍，分別達(dá)到了105%和97%，漲幅全國(guó)領(lǐng)先。

    隨著區(qū)域土地市場(chǎng)的持續(xù)升溫，也讓成交平均樓面價(jià)不斷攀升。根據(jù)億翰智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)，自2月份至5月底，全國(guó)共計(jì)誕生28個(gè)單價(jià)“地王”（即突破前期樓面價(jià)），其中有6幅地塊突破全市平均樓面價(jià)，有22幅地塊突破區(qū)域樓面價(jià)。

    進(jìn)入下半年，監(jiān)管層已經(jīng)對(duì)部分城市的土地市場(chǎng)過(guò)熱做出了政策調(diào)整。

    7月6日晚間，寧波市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》稱，將從嚴(yán)核定新出讓地塊商品住宅銷售價(jià)格，調(diào)整住宅用地出讓競(jìng)價(jià)規(guī)則，嚴(yán)格控制樓面地價(jià)。

    下半年是否會(huì)有更多的土地政策出臺(tái)？交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，這和土地溢價(jià)率有直接關(guān)系，土地價(jià)格走高會(huì)勢(shì)必會(huì)影響房?jī)r(jià)，如果超出了監(jiān)管可接受的范圍會(huì)導(dǎo)致對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控情況。

    “從源頭上，監(jiān)管者希望土地價(jià)格能夠控制在比較穩(wěn)定的范圍之內(nèi)，但是從各個(gè)地方政府的動(dòng)力來(lái)說(shuō)，是希望土地成交能夠平穩(wěn)進(jìn)行，為了達(dá)成這樣的情況，可能出臺(tái)一些微調(diào)的政策來(lái)穩(wěn)定土地市場(chǎng)溢價(jià)率。”夏丹表示。

    房企拿地態(tài)度分化

    不僅是城市和區(qū)域出現(xiàn)分化，企業(yè)在土地市場(chǎng)的態(tài)度也出現(xiàn)了分化。

    貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，TOP50房企今年上半年拿地銷售比為38%，較2019年同期的40%減少2個(gè)百分點(diǎn)。2020年上半年TOP50房企平均權(quán)益拿地金額204億元，而2019年同期是223億元。

    其中，恒大等房企在土地市場(chǎng)異常活躍。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，恒大上半年在全國(guó)39城市取地119宗，拿地金額超過(guò)760億元，金額比第二名多67%。恒大拿地主要為二線城市與強(qiáng)三線城市，其中單在烏魯木齊一城獲取地塊超過(guò)30宗。此外，上半年碧桂園、恒大、綠地、綠城等多家房企新增土地貨值都超千億元。

    不僅如此，龍光、越秀、德信等區(qū)域型企業(yè)上半年也在土地市場(chǎng)頻出“大手筆”，龍光在深圳拿下一塊總價(jià)過(guò)百億元、溢價(jià)率為45%的地塊。

    對(duì)此，有華南房企的研究人士告訴記者，部分房企之所以在今年上半年補(bǔ)倉(cāng)積極，有三個(gè)方面因素。首先，疫情趨于穩(wěn)定情況下銷售恢復(fù)的速度好于預(yù)期，銷售回款補(bǔ)充了房企資金。其次，上半年房企金融環(huán)境有所寬松，債券、信托等領(lǐng)域獲得的資金補(bǔ)充較多。最后，從供給的角度來(lái)說(shuō)，迫于財(cái)政壓力，地方政府上半年推出的優(yōu)質(zhì)土地較多，這也加強(qiáng)了房企補(bǔ)倉(cāng)動(dòng)力。

    數(shù)據(jù)也顯示，房企融資狀況確實(shí)好于預(yù)期。2020年上半年房企境內(nèi)外融資折合人民幣合計(jì)約為6506億元，占比2019年全年融資規(guī)模53%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，前5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金62654億元，同比下降6.1%，降幅比1—4月份收窄4.3個(gè)百分點(diǎn)。

    不過(guò)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，一些頭部房企由于現(xiàn)階段土儲(chǔ)較為充裕，則放緩了拿地節(jié)奏。比如2019年土儲(chǔ)貨值超過(guò)25000億元的融創(chuàng)，上半年拿地銷售比僅為18%。土儲(chǔ)貨值超過(guò)18000億元的萬(wàn)科，上半年拿地銷售比也只有16%。

    對(duì)于下半年的土地市場(chǎng)而言，融資壓力的加大將會(huì)影響房企拿地積極性。2020年下半年債券融資償還迎高峰，境內(nèi)外融資債券到期規(guī)模約為5588億元人民幣，較上一年增加58%，部分債務(wù)集中到期房企下半年債務(wù)償還呈高壓。

    貝殼研究院認(rèn)為，從2020年前6個(gè)月內(nèi)的表現(xiàn)看，境內(nèi)與境外融資利率均表現(xiàn)出先高后低，6月翹尾的趨勢(shì)，結(jié)合6月底銀保監(jiān)會(huì)“回頭看”的工作部署，下半年金融監(jiān)管升級(jí)是必然，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)下的防風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步趨嚴(yán)。