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    因為收益穩定、回報高、成長性好等原因，南寧商業地產一度受到人們追捧；同樣的原因，盲目投資、過量開發也曾讓南寧商業地產一蹶不振，舉步維艱。經歷風雨的南寧商業地產，經過幾年的沉淀和反思，開始升級換代謀突破。

    變臉1 “化整為零”推出小鋪面

    前幾年，相繼出現了夢之島水晶城、金湖商業廣場、王府井百貨、榮寶華商城等大賣場，但除了個別項目取得成功外，多數賣場經營狀況不佳，出現了“旺銷不旺場”的局面。而“帶租約銷售”給業主或租戶造成了巨大的經濟損失和心理恐慌，讓南寧很多投資者對商業地產失去了信心。

    經過幾年的調整后，南寧商業地產開始升級換代，南寧樓市商業項目重新煥發生機。在住宅市場愈發走低的現在，商業項目漸漸回暖，個別項目取得了不錯的銷售業績。

    南寧寶資嘉項目咨詢公司總經理陳偉說，南寧大賣場形式的商業地產，曾一度占據市場主導地位。現在，街區鋪面增多，就是不小的變化。

    大賣場與商鋪相比，存在一些不足。首先，大賣場集中招商，難免缺乏靈活性。而小商鋪則完全獨立經營，可以根據市場行情變換經營品種和業態；其次，大賣場因為要設服務臺、公共展示區、顧客休息區、存包區、電梯間等公共區域，公攤難免大。一般來說，賣場的公攤要達到50%，而獨立商鋪得房率和普通住宅相差無幾。

    陳偉說，相對劃算的底商或者街鋪受到投資者青睞，要是這個商鋪的所在地段又剛好處在人流稠密、購買力強的商業地段，那其投資價值和升值潛力，將給投資者非常高的投資回報。南寧不少項目摒棄賣場，增加底商，自然減少了風險，提高了投資回報。

變臉2 用商圈價值帶動商鋪價值

    較之其他地產業態，成熟區域的商圈房產幾乎成了“搖錢樹”。朝陽路、萬達商業廣場、古城七星路等商圈，早已成為“買到就是賺到”的神話。

    業內人士認為，現在南寧商圈正處于一個上升期，未來5年，城市區域商圈將越來越多，并成為房產市場中的一個主流投資產品。和幾年前各為其主、各自為戰不同，南寧很多樓盤在銷售初期并不急著賣商鋪，先找出樓盤所在商圈的潛力，然后用商圈價值帶動商鋪價值，最后才開始賣商鋪，進而帶動住宅銷售，不失為一個進步。

    在東葛路嘉園小區做內衣生意的程先生回憶起他當年的購買選擇，驕傲之情溢于言表。當年他以不到萬元/平方米的價格購買商鋪，現在已漲了一倍，“最關鍵的，是成熟商圈的物業有錢也買不到了。”程先生說，投資別人已經看到的，那就不叫眼光了，只能算跟風。所以，投資那些處于“價值洼地”的商圈物業，升值空間要比其他商圈大。

    程先生認為，未來一定會成為商圈的北湖路、西大周圍等區域，生活設施相當成熟，但商業配套并沒有跟上，其潛在價值目前還沒有被哄炒，未來的上升空間很大，相當于幾年前的嘉園小區。

變臉3 犧牲臨街鋪面改做休閑廣場

    先聚人氣再賣鋪的思想，同時也貫穿在了南寧很多商業項目的產品規劃上。

    位于北湖北路的一項目，僅僅半天時間就售出多套住宅和鋪面。談起此項目的優勢，盛天集團副總經理孫立華認為，商業商業步行街和商業廣場是此項目的成功法寶。

    做生意的人都明白，要想生意好，店鋪要盡可能的靠近主街道，而且臨街面積要盡量大，好讓路過的人一眼看到。而負責此項目規劃設計的廣州普邦公司，卻摒棄這一做法，采用了一種以退為進的設計理念，大膽地把街鋪主動退街近20米。

    他們認為，無論哪個項目，直接臨街的鋪面都是有限的，而主動退讓出一定的距離后，就很容易形成一個街區廣場，除具備停車的基本功能外，更為日后進場經營的商戶提供一個聚引人氣的好地方，節假日商品展場及促銷活動更加方便。這種以退為進的設計理念得到不少投資者的認可，在銷售現場，記者見到不少投資者被街區廣場的獨特魅力所吸引。

    此外，還有主體樓棟上住宅建筑部分“退讓三舍”的做法，這樣做會犧牲不少建筑面積和利潤。開發商代表孫立華卻表示，他這么做，可以讓樓上的住戶遠離商業的喧囂，而且由于降低了居住的密度，讓住家的日常生活感受更愜意。“表面上開發商是損失了一些利潤，但給業主的那種舒適感是不能用金錢來衡量的，本質上受益的還是買賣雙方。”孫立華說。