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    由杭州湖墅街道、拱墅區商貿旅游局、城管、工商等部門組成的新的信義坊管委會在前段時間正式進駐信義坊。隨之而來的，是對開街已經三年多、然而經營一直不盡如人意的信義坊進行整改，重新定位：由過去的“高檔消費場所”轉向“廣大普通消費者和周邊的居民”。

　　信義坊定位回歸平民

　　十里銀湖墅，運河人家圖。然而對于信義坊商街上的多數經營戶來說，繁華尚未在商街出現。定位失誤，一直是外界對信義坊營業境況不好的主要詬病之一。

　　2003年10月，信義坊提出了“以異國特色餐飲為主，結合休閑娛樂”的定位。當時信義坊商街完成了60%的招商率，東南亞風格的“點東西”、南美風格的“巴西燒烤”、日本拉面……然而一年后這些餐館紛紛退出商業街，否定了當初的定位。

　　一年之后，信義坊重新制定出了“以商務餐飲為主，集休閑娛樂為一體的綜合性商街”的定位。但不少商家在經營中出現虧損，有部分商家采取了不交租金的消極做法。

　　業內人士認為，信義坊處于杭州老工業區的城北，既無著名旅游風景區，也沒有寫字樓、大商場與高檔娛樂場所這樣的商業背景，而其周邊消費者以普通居民為主，他們的消費能力有限。信義坊走高檔路線，行不通。

　　“售后返租”的信義坊轉向自主招商

　　在現在的信義坊管委會日常工作負責人王貴明看來，信義坊經營局面打不開的另一個原因，是原先信義坊管理公司的經營策略存在偏差。

　　據記者了解，信義坊原先采取“銷售——返租——再出租”的模式，由公司對外統一招商，但是實際操作中卻經營效果不佳。當初的信義坊管理公司向業主們承諾的返租年回報率為8%。但實際上，返租承諾僅兌現了1年，即從2003年下半年到2004年上半年。

　　吸取原有操作中的經驗教訓，并參考了其他商街的做法，王貴明表示新管委會將遵循市場調節的自然法則采取措施，不再采取返租，而是由業主自己出租商鋪。“這樣一方面租金比較靈活，業主可以根據實際情況進行調節。而租方因為租金的下降，經營成本也會相對下降。這樣面向中低消費群的商家也有機會進入商街。”

　　投資提示：在“售后返租”模式中，經營管理公司是否具備強大的商業經營能力是最主要的投資考慮因素。

　　“分割出售”的涌金廣場轉為“統一管理”

　　與信義坊的做法相反，杭州商業地產界另一“焦點話題”涌金廣場在兩度浮沉后于去年重新出山，使出的卻是“統一管理”的招數。

　　涌金廣場曾于2001年9月開張，然而不久即陷入經營困境。2002年7月，來自廣州的白馬服裝市場欲在涌金廣場創辦“杭州白馬市場”，但由于業主簽約率低，“杭州白馬”胎死腹中。

　　事實上，涌金廣場最初的開發經營模式是“分割出售”。開發商將物業分割出售給投資者，投資者可以獨立經營。涌金廣場的失敗案例中，一個很大的原因就是投資者各有各的想法，經營管理公司很難進行統一管理、統一經營。一個完整的商場在所有權和經營權上被徹底分割，失去了整體性，這給日后的商業經營埋下隱患。

　　在陸續成功引進了家樂福、銀樂迪、屈臣氏等知名品牌后，去年涌金廣場以“流行前線”的名義重出江湖，并實行統一管理，改變過去因產權分散導致的問題。記者近日在涌金廣場看到，九佰碗、面包新語、江南布衣等知名品牌店吸引了不少顧客，但是“流行前線”二樓的生意不盡如人意，有數家店鋪貼出“店面轉讓”、“店面出租”的告示。看來涌金廣場要實現真正的“涌金”，還需要再下點功夫。

　　投資提示：相對商街而言，大商場的分隔出售給今后的經營帶來的困難會比較多。正在錢江新城興建大型商業中心的華潤新鴻基有關人員表示，該商業中心今后不會采取出售的辦法。

　　“分割出租”的東方商城何去何從

　　如果說信義坊和涌金廣場還曾有起有落，而位于火車東站附近的東方商城的現狀則讓人扼腕嘆息。8月26日下午，記者在這個堪稱杭州第一代商業地產的商城前看到，這里已經人去樓空。

　　開發于上世紀90年代中期的東方商城，采取的是“分割出租”經營模式。在開發初期，開發商就采用將商城分割進行長期出租、一次性支付租金(即開發商與投資者簽訂固定期限的租賃合同，投資者一次性支付全部租金)的模式回收資金。因為缺乏統一經營管理秩序，該市場長期慘淡經營。東方商城曾經引進上海“美家居”建材市場，但生意一直跟杭州同類市場的火爆程度無法相比，2005年美家居停業。由于開發商變更等因素，東方商城終于退出杭州商業地產的江湖。

　　投資提示：在“分割出租”這種模式中，項目的開發管理經驗和宣傳力度、地段選擇等都對投資結果有很大的影響。