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    如果說過去開發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的介入更多只是一種嘗試的話，2008年住宅市場(chǎng)的持續(xù)低迷，以及后市即將迎來的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，使得商業(yè)地產(chǎn)以其長(zhǎng)期穩(wěn)定收益性受到更多投資人士的關(guān)注，并讓商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于開發(fā)商而言變得意義深遠(yuǎn)。商業(yè)地產(chǎn)，完全不同于住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)單銷售的形式，以持有物業(yè)進(jìn)行出租的商業(yè)地產(chǎn)給開發(fā)商帶來的收益是穩(wěn)定而長(zhǎng)期的，這也被視作開發(fā)商們努力開拓的下一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)。
　　那么，商業(yè)地產(chǎn)這條路目前的現(xiàn)狀如何？未來應(yīng)該往哪里走？怎樣走？本報(bào)特推出08商業(yè)地產(chǎn)特別系列策劃——《商·道》。

　　本篇推出的是商業(yè)地產(chǎn)中的佼佼者——寫字樓，作為投資性物業(yè)，寫字樓一直備受關(guān)注，而且近兩年來，東莞的寫字樓開發(fā)量很少，但是卻能很快地彰顯自己在這個(gè)市場(chǎng)里獨(dú)特的位置，而且未來的發(fā)展?jié)摿�將�?huì)很大。

　　關(guān)鍵詞：價(jià)格

　　寫字樓上半年均價(jià)9503元/平方米　　

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，2008年寫字樓的總供應(yīng)量為26.66萬平方米，2008年上半年成交面積為39086平方米，成交套數(shù)為223套，成交價(jià)格為9503元/平方米，價(jià)格比去年同期有所增長(zhǎng)。地產(chǎn)專業(yè)人士表示，由于去年東莞的寫字樓市場(chǎng)放量過多，因此，今年寫字樓的放量并不大。但是從目前的發(fā)展趨勢(shì)來看，寫字樓的發(fā)展空間依然巨大。

　　據(jù)了解，2004年~2005年入市的第一國際、鴻禧中心等寫字樓，售價(jià)多在4000多元／平方米，2006年以前入市的一些中高檔寫字樓均價(jià)也多維持在4500元／平方米左右。在2006年中盛商務(wù)大廈開售時(shí)售價(jià)約為6000多元/平方米，后來價(jià)格逐漸拉升到7000多元／平方米。匯成大廈的銷售均價(jià)也達(dá)到7300元／平方米。

　　據(jù)了解，第一國際第三期目前的均價(jià)仍然在每平方米8500元左右，而中盛大廈的二手均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米1萬元以上。

　　關(guān)鍵詞：位置

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓相對(duì)集中 　　

　　從區(qū)域來劃分，目前東莞的寫字樓可以劃分為二個(gè)重要區(qū)域，一個(gè)是處于寫字樓較為集中的CBD中心商務(wù)區(qū)，一個(gè)是處于東城中心周邊的商務(wù)區(qū)。

　　2008年上半年寫字樓供應(yīng)項(xiàng)目5個(gè)，供應(yīng)總套數(shù)660套，供應(yīng)面積9.86萬㎡。寫字樓物業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，2008年新增寫字樓物業(yè)區(qū)鎮(zhèn)有三個(gè)，分別是南城的財(cái)富廣場(chǎng)、第一國際和尚書銀座，長(zhǎng)安的福源商場(chǎng)以及東城的聚星島二期幾個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目所在的區(qū)域同時(shí)也是東莞市經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)、城市化水平最快的區(qū)域之一。寫字樓新增供應(yīng)101~160㎡面積段單位為388套，占了總供應(yīng)套數(shù)的58.8%；東莞市寫字樓新增供應(yīng)戶均面積為149㎡，面積偏小，主要是因?yàn)闁|莞以小型企業(yè)為多，小面積寫字樓可以滿足它們的辦公需求，而當(dāng)大型公司進(jìn)駐的時(shí)候，可以把多間打通重新布局，處理比較靈活。

　　關(guān)鍵詞：發(fā)展

　　空間依然巨大

　　地產(chǎn)專業(yè)人士表示，今年寫字樓的開發(fā)很慢，但實(shí)際上在這幾年里寫字樓市場(chǎng)基本上保持相對(duì)平衡的態(tài)勢(shì)。有專家指出，開發(fā)商在近年來，除了住宅市場(chǎng)外，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)也沒有絲毫的放松，在CBD地帶，可以看到眾多高檔寫字樓聳立。寫字樓從原來的老城區(qū)發(fā)展到現(xiàn)在的新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)區(qū)，已經(jīng)成功地通過了城市轉(zhuǎn)換的角色。

　　開發(fā)商投資的項(xiàng)目從老城區(qū)和商業(yè)街逐漸發(fā)展到與城市新片區(qū)、新社區(qū)的融合，社區(qū)商業(yè)配套得到了逐步發(fā)展。同時(shí)，CBD區(qū)域的興起，也帶動(dòng)了整個(gè)新城市中心的發(fā)展。總體來說，投資結(jié)構(gòu)性調(diào)整已然進(jìn)行，但整個(gè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)仍有待明晰和引導(dǎo)。另外，目前東莞正處于雙轉(zhuǎn)型階段，一旦轉(zhuǎn)型成功，對(duì)于發(fā)展寫字樓來說肯定是長(zhǎng)期的利好。另外，東莞開始全面實(shí)行住宅禁商的政策，這對(duì)于寫字樓來說，是個(gè)值得期待的利好消息。

　　關(guān)鍵詞：空置率

　　約在10%左右

　　據(jù)地產(chǎn)中介公司方面的數(shù)據(jù)顯示，CBD區(qū)域的寫字樓，空置率都不高，約為10%左右。據(jù)了解，目前處于CBD地帶的寫字樓里，華凱廣場(chǎng)的空置率為2%，是目前寫字樓中空置率最低的樓宇。

　　第一國際剛開始使用的時(shí)候，空置率達(dá)到70%以上，租金一度跌到15元/平方米，但是近兩年來，第一國際得到了眾多公司的認(rèn)同，租金已經(jīng)漲到了每平方米30元~40元左右，而空置率也下降到了12%左右。

　　不過，地產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為，雖然說現(xiàn)在整個(gè)寫字樓的空置率不高，但是寫字樓的租金價(jià)格卻難以提升，這個(gè)與寫字樓周邊環(huán)境、配套設(shè)施等有著很大的關(guān)系。

　　關(guān)鍵詞：熱點(diǎn)

　　寫字樓需求的增長(zhǎng)

　　有專家表示，由于時(shí)下住宅的成交萎縮，投資者已經(jīng)開始將目光轉(zhuǎn)入別的投資渠道。但是東莞的寫字樓以出售為主的開發(fā)模式與其他城市只租不售有著很大的區(qū)別。該專家表示，東莞的這種出售模式，很有可能是開發(fā)商能快速回籠資金的手法，同時(shí)也避免了招商不成功的現(xiàn)象，開發(fā)商將寫字樓分開銷售給小業(yè)主，小業(yè)主自己找商家來招租，這樣就可以省了很多花在后期的開發(fā)上的精力。

　　正是緣于此，在低迷的樓市里，寫字樓的銷售與住宅市場(chǎng)有了很大的區(qū)別，寫字樓作為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的物質(zhì)載體之一，面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇。另外，服務(wù)業(yè)比例的提高，推動(dòng)寫字樓需求的增長(zhǎng)，租售價(jià)格也將會(huì)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

　　地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，今年上半年東莞寫字樓推量并不高，因此，受到影響也不大，但是未來寫字樓市場(chǎng)也將會(huì)成為商業(yè)地產(chǎn)中的熱點(diǎn)項(xiàng)目，尤其是幾個(gè)重要的區(qū)域，寫字樓將催生新一輪的商業(yè)地產(chǎn)神話。

　　另悉，目前東莞正處于招商階段的南峰中心，只租不售，其負(fù)責(zé)人接受媒體采訪時(shí)表示，這個(gè)項(xiàng)目從一開始報(bào)規(guī)劃時(shí)，就以自留自建自用為目標(biāo)。主要是想把它當(dāng)作一項(xiàng)固定資產(chǎn)長(zhǎng)期持有。

　　關(guān)鍵詞：租金

　　最高為60~65元/㎡

　　據(jù)滿堂紅地產(chǎn)專業(yè)人士表示，在經(jīng)歷過住宅投資熱潮后資金有可能回流到商鋪和寫字樓，進(jìn)一步推高商用物業(yè)的價(jià)格。投資資金是趨利的，目前住宅市場(chǎng)的形勢(shì)，使資金流轉(zhuǎn)向了商用物業(yè)。租金也在不斷走高，從2005年至今，東莞CBD商圈內(nèi)的整體租金，從30元的租金，升到了40元的水平，租金提升了10元的水平。 新城市中心區(qū)CBD的寫字樓租金主要集中在30元/㎡以下，30~40元/㎡，40~50元/㎡3個(gè)區(qū)間。

　　另外，東城聚集了眾多的外資公司，因?yàn)椋�目前東莞租價(jià)最高的寫字樓位于東城行政中心，自身可以達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平御景大廈，租金水平為60~65元/㎡。而業(yè)內(nèi)人士則表示，外資在御景大廈辦公，對(duì)于推高御景大廈租金有很大的影響。

　　自然地產(chǎn)總經(jīng)理溫子靈表示：“東莞寫字樓目前大部分集中于南城區(qū)、中心廣場(chǎng)附近，該區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，城市配套完善，又緊鄰市政府，對(duì)寫字樓租房辦理行政事務(wù)方便快捷，現(xiàn)寫字樓租價(jià)由于受市場(chǎng)及東莞現(xiàn)狀發(fā)展影響，處于寫字樓租價(jià)偏低的尷尬局面，基本是25~45元/平方米，而寫字樓主要用于辦公注冊(cè)之用途，但今年國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成商家選址謹(jǐn)慎，惜金如玉，它的成交量也只是這個(gè)市場(chǎng)上的調(diào)味劑。”

　　各方說法

　　地段決定價(jià)值

　　“我認(rèn)為目前東莞的寫字樓整個(gè)來說發(fā)展還是比較不錯(cuò)的，而且價(jià)格還是比較適中，我2006年與2007年分別買了兩間寫字樓，價(jià)格從每平方米4000多元到每平方米6000多元，都是很合理的。”寫字樓投資人士王先生表示，他投資寫字樓最主要的是看寫字樓的地段，地段好就決定了以后的投資價(jià)值。

　　王先生投資的二套寫字樓，都位于CBD地帶，租金約在40元~50元/平方米左右，王先生說他很看好東莞的寫字樓市場(chǎng)，因?yàn)樗�在廣州同樣也投資了寫字樓，租金約在65元/平方米，“東莞是一個(gè)很不錯(cuò)的城市，而且交通方便，但是東莞的寫字樓租金普遍還是很低，日后還是有其發(fā)展?jié)摿Φ?rdquo;。

　　據(jù)了解，買寫字樓投資的投資者，大多都是長(zhǎng)線投資，都往長(zhǎng)遠(yuǎn)利益著想。“我投資的寫字樓就是用來養(yǎng)老的，現(xiàn)在每個(gè)月也能收租六千元左右。”投資人士楊小姐對(duì)記者表示。

　　對(duì)于目前的東莞寫字樓，很多的租用者認(rèn)為，租金相對(duì)來說便宜，但是有些寫字樓的物業(yè)管理做得不到位；更有租用者表示，很多寫字樓的電梯都不夠用，幾十層高的寫字樓，聚集了這么多的公司與職員，但是電梯卻異常的慢，上下班時(shí)間，需要等很多的時(shí)間。而寫字樓還有另一個(gè)通風(fēng)口，樓梯都是安置在一個(gè)相對(duì)不通風(fēng)的位置，租用者建議開發(fā)商或是物業(yè)管理，可以呼吁低層寫字樓的職員走樓梯，以分輕電梯的負(fù)擔(dān)。