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    隨著房產(chǎn)調(diào)控壓力持續(xù)加大，各地樓市普遍降溫，海南、山東等濱海城市的海景房旅游地產(chǎn)和杭州、江蘇等地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了擴(kuò)大銷售、吸引消費(fèi)者，紛紛到各地推銷房產(chǎn)。面對(duì)形形色色的旅游、商業(yè)地產(chǎn)促銷活動(dòng)，大多數(shù)消費(fèi)者很難辨別信息的真實(shí)性，相對(duì)本地房產(chǎn)，異地置業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)更高。

    異地購(gòu)房下單容易退房難

    8月24日，富陽(yáng)工商分局市場(chǎng)合同科干部接到一名臨安消費(fèi)者的電話求助。

    求助人衛(wèi)女士，今年7月2日通過(guò)富陽(yáng)某房產(chǎn)中介公司介紹去山東乳山市看海景房。在工作人員甜言蜜語(yǔ)之下，衛(wèi)女士當(dāng)場(chǎng)訂了一套總價(jià)18.6萬(wàn)元的房產(chǎn)，約定首付7.6萬(wàn)元，余款11萬(wàn)元以按揭貸款支付，當(dāng)日衛(wèi)女士與乳山市某置業(yè)有限公司簽訂了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，支付定金2萬(wàn)元。認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂4天后，富陽(yáng)中介公司告知衛(wèi)女士，因其名下已有兩套住房，第三套不能按揭了，建議衛(wèi)女士通過(guò)“假離婚”或是借用他人名義申請(qǐng)貸款。衛(wèi)女士拒絕“變通”建議，表示不能按揭買不起房了，要求退還定金。從7月中旬至今，衛(wèi)女士往返臨安、富陽(yáng)五、六趟，反復(fù)要求解除認(rèn)購(gòu)書(shū)退還定金，但房產(chǎn)中介始終沒(méi)有明確答復(fù)。無(wú)奈之下，衛(wèi)女士從互聯(lián)網(wǎng)上找到富陽(yáng)市建設(shè)局房管科的電話并求助，而后又找到了富陽(yáng)工商分局市規(guī)科。

    8月25日上午，衛(wèi)女士再次趕到富陽(yáng)，與中介公司協(xié)商不成后，帶著行囊、求助信來(lái)到分局市場(chǎng)合同科。鑒于衛(wèi)女士與中介公司沒(méi)有簽訂看房委托協(xié)議，如果中介公司否認(rèn)山東金長(zhǎng)城項(xiàng)目的代理行為，衛(wèi)女士將只能到山東向乳山市某置業(yè)有限公司討還定金。為最大限度地保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，調(diào)解人員一方面嚴(yán)肅批評(píng)中介公司不與消費(fèi)者簽訂看房委托協(xié)議的錯(cuò)誤行為，指出建議“假離婚”或是用他人名義申請(qǐng)貸款的社會(huì)危害性；一方面向中介公司說(shuō)法析理。按照浙江省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房產(chǎn)新政下房屋買賣案件的司法指導(dǎo)性意見(jiàn)規(guī)定：合同中約定按揭貸款的，如果因不能辦理按揭貸款導(dǎo)致無(wú)法履約，可以解除合同，返還已收受的定金，但可要求買方承擔(dān)為訂立合同而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。因此，衛(wèi)女士要求退還定金是符合法律規(guī)定的。通過(guò)耐心調(diào)解，中介公司承諾幫助衛(wèi)女士解除認(rèn)購(gòu)合同，返還定金2萬(wàn)元，衛(wèi)女士支付中介公司看房、退房費(fèi)用500元，當(dāng)場(chǎng)簽訂了《合同調(diào)解協(xié)議》。10月24日下午這筆退款終于劃到了衛(wèi)女士的銀行卡上，她激動(dòng)地將喜訊告訴工商調(diào)解人員。

    8月份，富陽(yáng)工商分局還幫助本市新登鎮(zhèn)的黃女士等3名購(gòu)房者，解決了因認(rèn)購(gòu)海景房與中介公司的定金借款糾紛。黃女士等3人分別向中介公司支付車旅費(fèi)500元，中介公司返還了黃女士等人欠條三張合計(jì)金額5萬(wàn)元。

    促銷廣告美輪美奐卻未必“靠譜”

    為了吸引消費(fèi)者下單，開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷方式可謂五花八門：廣播、電視、報(bào)紙媒體廣告；電話、短信營(yíng)銷；大街小巷張貼“緊急通知、特大喜訊”傳單；公園、超市門口打宣傳圖板、散發(fā)看房名片；異地設(shè)立臨時(shí)看房接待中心；委托當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)組織“免費(fèi)看房團(tuán)”等等。

    售房廣告用語(yǔ)往往美輪美奐、極具誘惑：只需付個(gè)首付，返租五年，租金豐厚；每年最低8%-10%租金回報(bào)，店面已招商100%；首付20萬(wàn)元起，商鋪火爆銷售中；最具投資價(jià)值名盤(pán)、世界級(jí)灣區(qū)藏品、沙灘上的頂級(jí)人居；酒店式公寓，四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，拎包入住；臨海，最近的房子離海只有80米，站在窗口大海一覽無(wú)余，溫度適宜，避暑、休閑的好去處等等。

    房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定：房地產(chǎn)廣告未取得預(yù)售、銷售許可證不得發(fā)布預(yù)售、銷售廣告；發(fā)布預(yù)售、銷售廣告必須載明開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱、預(yù)售或者銷售許可證號(hào)；涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，預(yù)售、預(yù)租商品房廣告不得涉及裝修裝飾內(nèi)容；使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的應(yīng)當(dāng)注明；不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。因此，所謂的返租、最低10%租金回報(bào)、四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修、最具投資價(jià)值名盤(pán)等等宣傳都是不允許的。

    相比其他推銷方式，由本地合法的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理的置業(yè)項(xiàng)目相對(duì)“靠譜”，對(duì)糾紛調(diào)處也比較有利。衛(wèi)女士、黃女士等人的海景房訂購(gòu)糾紛能順利調(diào)處，正是因?yàn)樵擁?xiàng)目在富陽(yáng)的代理機(jī)構(gòu)合法，且經(jīng)營(yíng)者在工商人員的教育下，能正確認(rèn)識(shí)自己的錯(cuò)誤行為并自覺(jué)進(jìn)行糾正。

    異地置業(yè)注意“五看、五防”

    工商、建設(shè)部門提醒廣大消費(fèi)者，異地置業(yè)要注意“五看、五防”。

    一看開(kāi)發(fā)商資質(zhì)。要查看開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)證照、資質(zhì)證書(shū)和銷售項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證等有關(guān)證明文件，防范置業(yè)項(xiàng)目虛假。
   
    二看代理機(jī)構(gòu)資格。開(kāi)發(fā)商通常委托當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理商品房銷售。建設(shè)行業(yè)主管部門規(guī)定，從事商品房銷售代理的企業(yè)要具有注冊(cè)資本150萬(wàn)元以上，至少5名持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書(shū)的從業(yè)人員等條件，并且與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房銷售委托書(shū)。合法的中介執(zhí)業(yè)規(guī)范、商業(yè)信譽(yù)等比較有保障，購(gòu)房者要看看房產(chǎn)項(xiàng)目的代理中介主體資格是否合法，防范“野中介”、“黑中介”違法推銷風(fēng)險(xiǎn)。

    三看限購(gòu)限貸規(guī)定。當(dāng)前各地執(zhí)行的房產(chǎn)調(diào)控政策有所差異，如杭州市城區(qū)，暫停向已擁有2套以上住房的本市居民家庭、1套以上住房的外地居民家庭及未辦理本市城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)的外地居民售房；而隸屬于杭州的縣級(jí)市富陽(yáng)則自2010年10月12日起，規(guī)定本市及外地居民家庭只能新購(gòu)買1套房產(chǎn)。對(duì)違反規(guī)定購(gòu)房的，房管部門不予辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)。異地購(gòu)房要看清當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)調(diào)控政策，防范因不能辦理貸款或商品房預(yù)告登記而造成的損失。

    四看商品房買賣合同。商品房買賣合同一般都是開(kāi)發(fā)商預(yù)先擬定的格式條款。開(kāi)發(fā)商從自身利益出發(fā)，常常要設(shè)置一些不平等條款。購(gòu)房者要看合同中是否有“銷售宣傳資料僅作為參考，沒(méi)有合同約束力；政府部門的通知（停電、停水）、重大技術(shù)問(wèn)題（地質(zhì)狀況）等屬于不可抗力，交房期限順延，出賣人不承擔(dān)逾期交房責(zé)任等；買受人逾期付款的按日向出賣人支付萬(wàn)分之一的違約金，出賣人逾期交房的按日向買受人支付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之零點(diǎn)一的違約金；本公司保留最終解釋權(quán)”等內(nèi)容，防止被房產(chǎn)商擅自擴(kuò)大“不可抗力”、違約責(zé)任不對(duì)等、免除廣告宣傳約束力等霸王條款侵權(quán)。

    五看銷售宣傳廣告。商業(yè)、旅游地產(chǎn)宣傳廣告大都言辭華美且極具誘惑，如“每年最低8%-10%租金回報(bào)，店面已招商100%”、 “最具投資價(jià)值名盤(pán)、世界級(jí)灣區(qū)藏品、沙灘上的頂級(jí)人居”、“酒店式公寓，四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，拎包入住”、“臨海，最近的房子離海只有80米”等等，吸引購(gòu)房者下單。廣告雖美妙但未必“靠譜”。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)合同訂立及房屋價(jià)格有重大影響的，應(yīng)視為要約，即使未載入商品房買賣合同，亦視為合同內(nèi)容，如違反應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此消費(fèi)者購(gòu)房前要看清宣傳廣告、樓書(shū)傳單等宣傳資料，對(duì)開(kāi)發(fā)商、代理中介的口頭承諾和宣傳都應(yīng)要求寫(xiě)入商品房買賣合同或中介看房協(xié)議，注意保存書(shū)面證據(jù)，防止被虛假?gòu)V告誤導(dǎo)。