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　　什么是物業管理？拿著手電巡邏的保安大爺、穿著制服打掃過道衛生的保潔大媽，還有維修電梯的小伙子、保修電路的老師傅……在很多人眼里，物業管理已經成為小區生活的一部分。

 

　　不過，上海物業公司目前所遇到的窘境引起了外界關注—從2012年開始，上海已經有220多家物業服務企業主動退出小區的管理，部分老式公寓小區不得不由業主自行管理。

 

　　有苦難訴 物業公司“進退兩難”

 

　　從2012年開始，上海已經有220多家物業服務企業主動退出小區的管理，物業集體“退潮”，只留下業主“獨守空閨”。

 

　　沒有了物業，小區安保、衛生、綠化等崗位空缺，直接影響了小區居民的生活。一些小區業委會不得不親自出馬，四處招聘。

 

　　數據顯示，目前，上海共有住宅小區10800多個。其中，商品房住宅小區5500余個，售后房住宅小區近5300個。上海現有有資質的物業公司達到2500家，小區的物業管理覆蓋率達到97%。而從去年下半年起，八成涉足售后公房、中低檔商品房的物業公司出現了進退兩難的境遇。

 

　　“年年交物業費，但都不知道物業費都用在哪里了？”“年年要求漲價，服務水平又沒有提高，漲什么漲！”談起物業，很多小區居民滿肚子牢騷。面對居民的埋怨，物業有時也是啞巴吃黃連，有苦說不出。

 

　　一方面電梯保養、線路維修、社區治安等幕后工作并不常為居民所注意，一定程度上造成了居民對物業的誤解，出現諸如“除了收停車費，物業都不知道在忙些什么？”的觀點。另一方面，物業原本的工作可簡單歸類為保潔、保安、保綠、保修四項，但在實際操作中，物業往往成了“全能保姆”，增加了如代收快遞、違章搭建的投訴處理，開發商遺留的質量問題的解決等的額外的工作。

 

　　責任交織 物業與業主矛盾多發

 

　　日前，本報記者來到位于上海楊浦區五角場附近的一個老式小區，小區的物業公司負責人薛先生告訴記者，上海大部分物業公司都處于虧損狀態，原因很簡單：入不敷出。“相較于成本的快速增長，物業費的提升和政府的補貼都只是杯水車薪。”

 

　　老薛算了一筆賬：上海市去年上調了公有住宅售后物業服務收費標準，希望逐步使物業服務收費標準與物業服務實際運營成本接軌。但是，僅就管理費、保潔費和保安費這三項費用來說，平均每戶每月收費標準上調約10元，但這幾塊錢的增長只是物業運營成本的零頭。而占據成本七成左右的人力成本卻大幅增加，今年4月1日起，上海勞動者月最低工資標準從1450元調整到1620元；小時最低工資標準從12.5元漲到了14元。

 

　　此外，物業管理涉及政府部門、建設單位、業主、物業管理企業等多方主體，權利義務關系復雜，邊界模糊，成為矛盾多發地。

 

　　記者在采訪中了解到，居民一般都認為小區治安應由物業公司承擔。然而，從責任劃分來看，物業公司和居委會一樣僅有協助維護社會治安的權利，維護治安的權利只有公安局擁有。但目前小區與治安管理相關的設備，如“監控探頭”等都是物業公司安裝的而非公安局撥款安裝，這部分的錢最終都會落在業主的頭上。

 

　　專家：不合格物業退出是趨勢

 

　　成本的急劇上漲、價格調整機制的缺失、缺乏高素質的專業人才、行業責任邊界不清等，導致大部分物業公司都在生存的邊緣掙扎。

 

　　“物業公司退出老舊小區的管理是市場化的必然趨勢”，中國業主大會研究會秘書長劉生敏表示，如物業公司無法提供專業化的服務，那逐步培養業委會來接替未嘗不是一件好事。

 

　　“我認為，物業管理公司退出越多，物業管理行業的改革就會更順利。”劉生敏說道。

 

　　“政府可給予業主委員會協助和指導，培育他們具備市場選擇和運作的能力”，專家表示，在這場物業與業主博弈的游戲里，政府也承擔著不可或缺的角色。

 

　　物業公司退出后，業主該如何面對呢？劉生敏認為，業主要自我管理，“這就需要業主中有熱心人。讓他們帶頭，讓小區形成良性互動，把小區的建設搞好。最后建立主體意識，市場消費意識、自我管理的意識”。