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    圍繞物業管理行業進行的種種競賽，已是一個行至半程的故事。

    這個潛力巨大的市場——單就物業管理收入業務已近萬億，于2014年被首家從母公司剝離分拆上市的物業管理公司彩生活撞開，此后中海物業、綠城服務相繼分拆上市。至今年9月，雅居樂宣布申請分拆“雅生活”上市，這已是第四家房企拆分物業業務赴港上市。

    依托增值業務等新興商業模式以及遠超傳統地產開發業務的盈利率，近年來，物業管理行業吸引了資本市場的極大關注。但不得不提的是，物管公司“傳統管理＋增值服務”的模式帶給行業的驚喜正在遞減，好故事被第一家公司講得差不多了，回歸理性的投資者眼球聚焦在公司業績和核心競爭力上。

    在此背景下，龍頭物業管理公司殘酷賽馬，在各自發展思路下搶占市場。無論是重視增值服務、強調用戶生態圈的培養，還是疾呼傳統資產的維護等不同模式，均需自我證明變現的能力。

    龍頭公司擴張

    中海物業是繼彩生活之后，第二家獨立分拆上市的物業公司。2015年10月23日，中海物業敲鐘，至今已兩周年。

    中海物業兩周歲的禮物來自控股股東中國海外集團下兩家上市公司。中海地產宣布，擬以1.9億元的價格出售旗下一家從事物業管理業務的子公司100%權益給中海物業，協議簽訂于10月20日。據查，該子公司為中信物業服務有限公司。

    2016年9月15日，中海完成對中信的收購案，此后，中信成為中海的全資附屬公司。從交易體量而言，中海收購中信堪稱房地產業內規模最大的一宗交易。而中信的物業組合里就包括物業管理公司。

    公告顯示，預計到2018年，中信物業服務有限公司將能接收的總樓面面積達0.859億平方米。換言之，屆時，中海物業的管理規模將增加0.859億平方米。

    中海指出，向中海物業出售物業業務，以確保彼此業務有清晰的界定。

    同時，中海宏洋宣布與中海物業訂立新項目框架協議，中海物業將為中海宏洋提供新項目服務。這些項目是2016年12月，中海宏洋向中海地產收購的若干位于國內三線城市的物業項目，同樣來自中海對中信的收購，過往公告信息顯示，物業組合的總建筑面積約0.952億平方米。

    上市以來，中海物業主要采取內生增長法。規模增長持續得到母公司中國海外集團的支持，但也受限于此，目前，中海物業在市場化并購進程上落后于同行。

    招銀國際認為，在母公司支持下，物業開發有助于公司管理面積持續穩健地增長，但一旦母公司的支持低于預期，將成為中海物業的投資風險所在。

    在中海物業釋放上市消息之初，彩生活主席兼非執行董事潘軍曾對第一財經記者表示，一個幾乎沒有外延式擴張經驗的公司難以在三至五年內了解收購對象的心態、把握收購成本、估量難度。

    彩生活走在中海物業的相反面，沒有強大的母公司，打怪升級全靠自身發展。彩生活年報數據顯示，過去5年，公司復合年增長率為118.1%。而今年的中期業績發布會上，潘軍透露，上市三年，彩生活花在收購上的資金高達13億元。

    過去，以并購為主的外延式增長是彩生活擴充規模的主要手段。但今年3月，潘軍在業績發布會上宣布，戰略轉型，今后將以平臺輸出為主，不再進行大型并購，往后，彩生活將堅持小股操盤模式。

    規模之爭

    在物業公司普遍趁風口謀求上市的背景下，萬科物業至今未上市，顯得淡定。此前萬科高級副總裁、萬科物業首席執行官朱保全告訴第一財經，萬科物業上市是政策時機的問題。

    日前，萬科物業對外釋放消息，稱有意籌劃一個高端物業管理服務子品牌。萬科物業首席市場官何曙華透露，增加高端的子品牌并非為賺錢，目的是提高公司的品牌美譽度。

    萬科物業稱，希望能在2018年確立品牌名稱、1.0版的萬科高端物業管理服務體系，以及在一線城市落地運營。

    萬科物業2015年全面開啟市場化后，走的是與備受資本市場追捧的、主打創新業務模式相反的道路，相比增值服務，更強調對業主資產保值升值的維護服務。

    因目前并未上市，萬科盈利能力尚不需要對資本市場交待，有足夠時間去贏取口碑。但這并不意味萬科物業不重規模。盈利建立在規模之上，管理面積是投資者最關注的指標。

    市場化運作后，目前推出包括品牌全委、睿服務托管、股權合作等三種形式來增加規模。

    據萬科物業官網數據，截至2017年8月底，萬科物業服務項目共計超過2000個，合同面積超過3.9億平方米。

    規模之爭是行業永久的話題，正在籌備上市的雅生活也未躲過。

    2017年9月，雅居樂發布公告稱，物業業務雅生活的規模已經增長至足以進行獨立上市，要將其分拆。此前，雅居樂收購綠地物業，增加物管面積417萬平方米。截至2017年6月，雅居樂物業管理面積為7054萬平方米。此外，綠地集團將于未來五年每年向雅生活提供1000萬平方米的物業管理面積。

    廣發證券研究報告顯示，截至2016年末，全國物業管理面積為185.1億平方米，盡管行業整體集中度依舊偏低，但百強房企市場占有率延續上升態勢，百強企業管理面積占全國總量29.44%。行業仍然高度分散，借助資本以及模式創新的力量，集中度提升將為這部分企業帶來營業能力和利潤水平長期提升的廣闊空間。

    截至2017年6月30日，聲稱不再進行大型并購的彩生活，自管面積已達4.2億平方米，加上合作、聯盟面積，彩生活的物業管理規模已達8.49億平方米。彩生活的目標是建立垂直服務平臺之間的相互連接，對內，是集團各個垂直平臺的打通，對外，是利用平臺輸出進行行業上的打通。（原標題：物業管理行業進入下半程 陳淑貞）