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    縱觀城市綜合體的發(fā)展路徑，不難發(fā)現(xiàn)，城市綜合體不僅僅是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，更是一個(gè)城市發(fā)展和運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題。與住宅相比，城市綜合體體量大、業(yè)態(tài)多、資金量大、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力提出了更高的要求。如何在高密度的人口和立體的交通組織中科學(xué)定位和良性運(yùn)營(yíng)？如何在融資渠道比較單一的現(xiàn)狀下尋求融資模式的創(chuàng)新？面對(duì)這些全新的課題，杭州的城市綜合體開(kāi)發(fā)軍團(tuán)在不斷的探索中前行。

    綜合體離不開(kāi)立體交通配合

    城市綜合體交通組織系統(tǒng)的承載物是人流和物流，也就是流動(dòng)著的人和物。人流就是通常所說(shuō)的客流，它的存在是綜合體各個(gè)部分達(dá)到其經(jīng)濟(jì)目的的基本條件。毫無(wú)疑問(wèn)，綜合體的交通體系結(jié)構(gòu)是復(fù)雜的，按區(qū)域內(nèi)外劃分，可以劃分為體外交通體系和體內(nèi)交通體系；按功能劃分，可以劃分為人流動(dòng)線、客用車輛動(dòng)線、貨運(yùn)動(dòng)線和廢棄物動(dòng)線；按動(dòng)線環(huán)節(jié)劃分，根據(jù)不同承載物劃分為出入口、通道、運(yùn)載工具、轉(zhuǎn)運(yùn)集散點(diǎn)、儲(chǔ)存區(qū)、處理區(qū)等。

    住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹曾經(jīng)表示，城市綜合體的建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的工程，首先需要交通規(guī)劃的配合支持。如果車進(jìn)不來(lái)，停不下，出不去，就不會(huì)有人流。如果沒(méi)有交通的支持，就很難成為城市綜合體。縱觀世界各國(guó)的城市綜合體，不僅是外圍的交通要四通八達(dá)，內(nèi)部也要有空間，方便人的流動(dòng)。山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗也認(rèn)為，城市綜合體的規(guī)劃必須與交通等規(guī)劃設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)。沒(méi)有一個(gè)很好的立體交通體系，不可能形成一個(gè)城市綜合體。

    這一點(diǎn)，可以從現(xiàn)代城市綜合體的典范——日本六本木新城身上得到印證。在六本木新城居住的住戶，不用在上下班時(shí)擠公交車，他們從工作的地方到居住地不過(guò)步行幾分鐘時(shí)間；他們可以在家門(mén)口欣賞到高端藝術(shù)品展覽，周邊有很多購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)的好去處，還可以看到一年一度的東京電影節(jié)；其他日本及海外游客，可以通過(guò)十幾條地鐵線路從日本的各大城市抵達(dá)這里，在六本木新城購(gòu)物、娛樂(lè)、欣賞藝術(shù)作品可以足不出戶，在各個(gè)建筑物之間行走看不到車流；地鐵口與六本木新城是點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的對(duì)接，乘地鐵直接到新城里面，購(gòu)物完畢直接乘地鐵去往目的地，你甚至不需要知道建筑物是什么模樣……因?yàn)檗k公區(qū)和消費(fèi)區(qū)地下空間相連，白天辦公區(qū)停車位不夠時(shí)可以向消費(fèi)區(qū)的停車場(chǎng)靠攏，晚上停車緊張的消費(fèi)區(qū)也可以往辦公區(qū)分流，整個(gè)六本木新城24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)，全天候?yàn)橄�費(fèi)者開(kāi)放。

    從六本木新城可以看到，軌道交通對(duì)于城市綜合體的重要性。杭州地鐵一期工程的開(kāi)建，給地鐵上蓋綜合體帶來(lái)了百年難遇的騰飛契機(jī)。因此，在杭州已經(jīng)規(guī)劃的100個(gè)城市綜合體當(dāng)中，與地鐵有關(guān)的綜合體是最多的，比如武林廣場(chǎng)地下空間綜合體、地鐵七堡車輛段綜合體、地鐵九堡東站綜合體、地鐵九堡站上蓋物業(yè)綜合體、地鐵下沙中心站上蓋物業(yè)綜合體、地鐵下沙終點(diǎn)站上蓋物業(yè)綜合體等，可以說(shuō)是一條地鐵串起了一個(gè)綜合體建筑群。

    綜合體建設(shè)亟待融資模式創(chuàng)新

    城市綜合體的開(kāi)發(fā)，上游是資金鏈，中游是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，下游是經(jīng)營(yíng)和管理，這三個(gè)環(huán)節(jié)中作為上游的資金鏈最為關(guān)鍵。由于城市綜合體開(kāi)發(fā)規(guī)模宏大，投資額巨大，因此，項(xiàng)目融資安排在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中十分重要，一旦某個(gè)資金鏈出了問(wèn)題，就會(huì)給整個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)不利影響。

    業(yè)內(nèi)專家指出，對(duì)于城市綜合體來(lái)說(shuō)，只有把融資總成本控制到最低，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力才會(huì)更強(qiáng)。城市綜合體的開(kāi)發(fā)需要強(qiáng)大的資金實(shí)力做保證，在開(kāi)發(fā)前期就需要投入大量資金，由于融資渠道的限制導(dǎo)致一些城市綜合體在開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金鏈緊張的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。

    但是，目前我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道比較單一，多為銀行貸款。不過(guò)，隨著資本市場(chǎng)的成熟，各類融資渠道將會(huì)逐步完善，包括房地產(chǎn)信托投資基金、海外上市、房地產(chǎn)抵押債券等創(chuàng)新模式的出現(xiàn)，為解決城市綜合體開(kāi)發(fā)的資金瓶頸提供更多可能。目前，已經(jīng)有國(guó)外的大型房地產(chǎn)投資基金開(kāi)始試探性地進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在城市綜合體的開(kāi)發(fā)上取得了可資借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)。

    在香港SPACE商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)副總經(jīng)理許大金看來(lái)，城市綜合體中的業(yè)態(tài)配比并不是短期收益最大化的一種方式，任何一種經(jīng)營(yíng)都要考慮投資回收模式。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從投資回收模式上大致有四種開(kāi)發(fā)模式：一是不租不售，開(kāi)發(fā)商集所有者、開(kāi)發(fā)者，運(yùn)營(yíng)者于一身，如宜家；二是只租不售，開(kāi)發(fā)商對(duì)持有的商業(yè)物業(yè)采取出租形式，邀請(qǐng)或者選擇某個(gè)大型商業(yè)企業(yè)作為承租方，進(jìn)行長(zhǎng)期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理，如萬(wàn)達(dá)與沃爾瑪?shù)暮献鳎蝗�是只售不租，開(kāi)發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全部銷售，由所有者自行經(jīng)營(yíng)和管理。如SOHO現(xiàn)代城等；四是租售結(jié)合，目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商受到資金的限制，許多都采用此種開(kāi)發(fā)模式。許大金認(rèn)為，從根本上講，商業(yè)項(xiàng)目要想獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，適合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的金融產(chǎn)品的出現(xiàn)是必不可少的。否則，沒(méi)有資本支持的城市綜合體，只能是步履蹣跚的孤獨(dú)行者，很難有大的發(fā)展。

    可喜的是，我們看到，杭州的地鐵濱康路綜合體項(xiàng)目首次探索性地嘗試過(guò)銀企合作、融資招標(biāo)的模式，最近宋城集團(tuán)為了休博園旅游綜合體的整體改造升級(jí)，向社會(huì)發(fā)行了信托產(chǎn)品。毫無(wú)疑問(wèn)，商業(yè)地產(chǎn)融資方式的不斷豐富，將會(huì)為杭州城市綜合體的開(kāi)發(fā)提供更多的資金保證。