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    都說2010年是樓市調控年，但調了住宅，喜了商業。接二連三的政策，限制住宅的同時，卻把越來越多的資金趕到了商業地產的池子。據統計，今年就新增8個大型購物中心，預計2010年全年商業地產供應將達100萬平米。業內人士預計，2011年新增的商業面積將持續這個水平。看來，只要住宅不放開，商業地產還將繼續“給力”大勢。

    商業項目郊區化明顯

    無論商鋪還是寫字樓，郊區化的態勢在2010年日益凸顯。

    據21世紀不動產商業地產統計，今年下半年以來預計開業的商業項目中，有46%的項目分布在北京城六區范圍內，剩下的54%項目均分布在北京11個新城范圍內。而中原地產的數據顯示，2009年北京城區新增的8個大型購物中心中，7個在三環內，2010年新增8個大型購物中心只有3個在三環內。

    商業項目分布郊區化趨勢明顯，有越來越多的開發商開始看好北京新城地區的廣大商業地產市場，紛紛前往新城地區開發商業項目。

    新型商圈正在崛起

    與郊區化的同時，新興住宅區域形成的新興商圈正在崛起。

    21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔表示，隨著城市的發展，迅速涌現多個新興住宅區域，由此興起的新興商圈成為了商家拓展開店的重點。這些區域以其較低的租金和巨大的潛在市場帶來的豐厚利潤吸引著眾多商家。據蔡宇翔統計，昌平、通州這兩個區的商業需求面積已經超越了供應面積，說明大部分商家對兩區未來的發展潛力表示看好。

    商業年供應達百萬

    據中原地產統計，2009年商業地產市場新增供應達132.73萬平方米，新增商鋪7905套。2010年1-11月份商業地產市場新增供應僅為94.6萬平方米，新增商鋪9393套，預計2010年全年商業地產供應將達100萬平米。

    2010年北京商業用房供應量仍以朝陽區為最多，供應面積27.4萬平方米，占整個北京總供應量的37.5%；其次為通州區，供應面積為17.9萬平米，占比為24.4%；東城區位列第三，供應面積為8.8萬平方米，占比為12.1%。

    中原地產預計2010年全年將延續這一供應態勢。

    寫字樓供應超140萬

    自2005年北京寫字樓市場供應達到峰值后，供應量逐漸回落。2009年盡管樓市火爆，但由于經濟危機的持續影響，寫字樓市場并沒能呈現類似住宅市場的繁榮。全年總供應量同2008年基本持平，達到167萬平米。

    2010年隨著全球經濟逐漸走出衰退，以及國內經濟的穩定增長，北京甲級寫字樓市場回暖現象明顯。2010年下半年開始放量形成供應高峰，全年供應量將超過140萬平米，其中將近半數為自用為主的甲級寫字樓。

    小商鋪是投資主流

    在2008年下半年金融海嘯影響下，商業市場存量較大，伴隨著2009年樓市整體轉暖，商業市場需求呈現反彈。進入2010年，1-11月份商業市場期房成交達到了95.3萬平米。按這一趨勢預測，2010年全年商業市場需求有望突破100萬平米。

    進入2010年，截止到2010年11月份，月度平均交易商鋪面積仍然集中在80-130平米，單鋪普遍總價在200萬元-350萬元之間。2010年商鋪市場中投資客群的投資心態越來越積極，因商鋪市場受樓市調控政策的影響較小，因此受到了一些投資者的關注。

    專家評論

    轉眼之間，北京已伴隨著寒風進入了一年的尾聲，回顧一年來北京商業地產市場的發展，感慨良多。

    商業地產黃金十年將來臨

    從發布《北京市2005-2009商業地產白皮書》時，我就預測隨著樓市政策的不斷出臺，住宅市場的發展空間將被大大壓縮，而商業地產將接過住宅的接力棒，延續下一個“黃金十年”。

    不出所料，隨著政府針對住宅市場投資過熱、房價上漲過快等現象出臺一系列調控政策，涉及信貸、稅收、拿地監察等多個方面，嚴厲的政策讓眾多房地產開發商在住宅項目開發上頗為掣肘，銷售價格及速度難以達到預期水平，回款困難，因而紛紛轉身投入了商業地產開發的浪潮之中。由于貸款及購買套數方面的限制，大多數原本還處于觀望狀態的投資者正大批量地退出住宅地產市場，再加上保監會對于保險機構在不動產投資方面的放松，大量資金的涌入又為商業地產發展打了一針強心劑。

    我們有理由相信，在未來，商業地產的發展速度將會進一步提升。之前由于住宅地產過熱，北京部分地區甚至出現了商住倒掛的現象，商業地產的價值被嚴重低估。也正因為如此，在多種因素影響下，商業地產市場的價值被重新評估，原本住宅商業冰火兩重天的發展態勢將逐漸扭轉。商業地產已與住宅站在了同一起跑線上。

    除之前提到過的保險資金投入，貨幣金融市場上的變化也悄然影響著投資者們的投資方向。

    由美國發起的貨幣戰爭直指中國，人民幣被迫升值，通貨膨脹預期越來越高。將人民幣放置于銀行中無異于隱形貶值，因此，越來越多的人考慮如何利用手中的錢，創造更多的價值。目前中國的投資渠道相對較少，股市長期處于較不穩定的狀態，影響因素眾多。之前有不少投資者都將目光聚集到了住宅市場上，但在當前的市場環境下，無論是從首付、利率還是投資回報率等方面考慮，投資商業地產都明顯優于投資商品住宅。因此更多的投資者會將投資眼光轉向商業地產，尋求長期穩定的收益回報。

    另外，人民幣升值預期也帶動了大量外部資金流入國內，也就是所謂的“熱錢”。國際投資市場一直處于不甚樂觀的情形，而中國的蓬勃發展則吸引了眾多出逃的熱錢，房地產市場也成為了這部分資金選擇的重點。在樓市新一輪調控背景下，目前國際熱錢投資特點是：產權型投資為主，開發型投資為輔；二、三線城市為主，一線城市為輔；商業地產投資成為新興投資熱點。由此看來，商業地產可借助目前資本市場的力量，得到進一步的發展。

    21世紀不動產統計了今年下半年開業的商業項目。從這些商業項目的行政區分布上看，有46%的項目分布在北京城六區范圍內，剩下的54%的項目均分布在北京11個新城范圍內。商業項目分布郊區化趨勢明顯，有越來越多的開發商開始看好北京新城地區的廣大商業地產市場，紛紛前往新城地區開發商業項目。

    從體量上分析，5000平米以上的商業項目市場占有量很大。由于商業地產行業發展已經進入了一個較為成熟的階段，小體量、業態單一的商業項目已經不足以滿足消費者日漸提高的消費水平和日趨理性的消費習慣，因此，越來越多的航母級體量的商業項目應運而生。

    另外，從商業形態上分析，社區商業以及購物中心類業態所占比重較大。受上半年內密集出臺的穩定住宅地產市場新政影響，原本不被看好的住宅配套底商類產品的價值逐漸被開發商所重視。借住宅新政之勢，開發商紛紛重新包裝住宅底商。伴隨著人民生活水平的提高，消費者對于檔次高、業態豐富的綜合購物中心類項目的需求也日益增長。因此，各大購物中心類項目紛紛入市。

    隨著北京周邊非傳統商圈地區發展提速，開發商與經營商戶均將目光放在了拓展新興地區市場上，購物中心類型商業也受到了追捧，商戶和開發商也意識到了購物中心類商業物業的優勢所在。如能根據市場情況，尋找消費者、經營商戶及開發商的契合點，進行專業的運營操作，將會有越來越多的優質商業物業出現，為目前的商業市場添磚加瓦。

    總的來說，有了今年良好的開端，可以預見未來幾年內的商業市場將蓬勃發展，真正屬于商業地產的“黃金十年”即將來臨。