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    房地產業不敗神話已徹底終結。

　　在過去的10年，國人經歷的最大泡沫不是998－6124點的A股盛宴，而是10年漲而不跌的房地產泡沫。房地產市場10年，時間不長，造富量大，史上罕見。

　　過去10年的贏利模式

　　1、杠桿

　　由于內地房地產業事實上走的是香港模式，故而我們的房地產交易，其本質是杠桿交易，或者可稱為隱性期貨交易。所以，當房價上漲時，資產的增值是虛幻的，因為通過杠桿放大了收益。

　　2、利率

　　在期貨交易中，低廉的費率是一個極為重要的條件，這使得交易成本極低，并可通過頻繁交易來擴大收益。在過去的10年中，貸款利率呈中間高兩頭低的態勢，如此低息保證了投機房地產的低成本。

　　3、政策

　　過去10年是貨幣超發的10年，為泡沫的興起提供了充足的彈藥，房地產只是這一貨幣泡沫的主要載體。因為房地產業的產業鏈夠長，可容量的泡沫夠多，所以被游資作為炒作對象。另外，由于對房地產泡沫數次打而未壓，使得房地產業一直沒有經歷真正意義上的調整。

    本輪調控政策的解讀

　　1、調控的思路

　　在我們看來，房地產業目前就像是一個堰塞湖，水位高，水量大，直接泄洪有崩盤之虞。所以本輪調控的特點，是通過對房地產產業鏈的上、中、下游多點的精準切割，達到調控目的。在上游，縮減銀行貸款；在中游，加大保障住房建設；在下游，制訂多項交易政策形成阻攔。

　　2、調控的方向

　　財政部《2011年地方政府自行發債試點辦法》將上海、浙江、廣東、深圳列為地方政府自行發債試點。這一信號的發出，意味著地方政府的土地財政將向舉債財政轉變。房地產業大勢已去，資金密集流向房地產業的趨勢已發生逆轉。地產業不僅不會再有黃金10年，而是將面對失落的10年。

　　3、保障房沖擊波

　　如果保障房能嚴格執行準入機制的話，這批房源最多也只會沖擊低端樓盤，事實上有資格買保障房的群體購買力有限，在整個樓市的占比是小眾。真正買房的實力派，要么已手中有房，要么持幣觀望，故保障房對于中高檔樓盤，以及整個樓市帶來的沖擊波是比較小的。

　　調控政策動了誰的奶酪

　　1、剛需

　　以結婚為目的買房的，學孟母三遷想買學區房創造學習條件的，贍養老人的等等這些剛需型，如果現價打個六折，相信會有不少人忍不住出手抄底的。但考慮到過往高杠桿賺大錢的思維大大地提高了人們的心理預期，也導致買房者不能正確地評估自身防御流動性緊缺的能力，故而不懂得降低財務杠桿的買房者會受到政策與房市趨勢的雙殺。