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    很多資金實力不強(qiáng)的開發(fā)商，只看到眼前利益，為了保證現(xiàn)金流，提高售價，快速回籠資金，但從長遠(yuǎn)來看，這樣做投資人和開發(fā)商最終都是利益受損者，這類案例在過去屢見不鮮。

    近日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2011年全國商品房銷售額達(dá)人民幣59，119億元，同比增長率為12.1%。其中，屬于商業(yè)地產(chǎn)的辦公樓和商業(yè)用房銷售額同比增長率均高于住宅銷售，分別高達(dá)16.1%和23.7%。其它重要指標(biāo)，如投資額同比增長率、施工面積同比增長率和新開工面積同比增長率等方面，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)也均強(qiáng)于住宅。

    在剛剛過去的2011年，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)市場逆市調(diào)整中的一大亮點。不難發(fā)現(xiàn)，未來伴隨著中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，城鎮(zhèn)化率逐年提高所帶來的城市人口及內(nèi)需的增長，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，對商業(yè)的需求規(guī)模將會大幅提高，這將會直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。同時，對于中國經(jīng)濟(jì)增長長期看好的態(tài)度，商業(yè)地產(chǎn)作為實體經(jīng)濟(jì)的載體也會隨著實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而日益活躍。

    復(fù)地長沙探路

    以近兩年中部城市長沙的商業(yè)地產(chǎn)市場為例可一見端倪。復(fù)地-智盈投資旗下管理的兩只人民幣房地產(chǎn)基金，投資了復(fù)地在長沙的一個城市綜合體項目——長沙·崑玉國際。這基于對市場的反復(fù)考察與論證。從地理位置分析，這個項目位于湘江畔，遙望橘子洲，距離長沙市中心1.6千米。周圍交通便利，距地鐵軌交站僅200米，周圍還有數(shù)條過江隧道和大橋連接，地理位置極其優(yōu)越。

    而從消費(fèi)環(huán)境方面分析，長沙是湖南省會城市，隨著武廣開通各個地級市至省會交通距離拉近，導(dǎo)致地級市投資客至長沙投資比重及消費(fèi)逐步增強(qiáng)。長沙中心城區(qū)已形成了四大市場群、六大商圈和18條特色商業(yè)街。現(xiàn)在，人們習(xí)慣稱長沙為“中部消費(fèi)天堂”。長沙人擁有強(qiáng)勁的消費(fèi)力和超前的消費(fèi)意識。據(jù)統(tǒng)計，星巴克長沙兩家門店開業(yè)當(dāng)天銷售額刷新了全球一萬多家門店的開業(yè)記錄，刷新這個記錄時，門店離打烊還有四小時。中國中部五星級酒店最集中的城市也是長沙，并且長沙還是全國酒店入住率最高的城市，五星級酒店有70%是本地人在消費(fèi)。此外，各大奢侈品銷售排行均靠前。

    除了復(fù)地之外，目前九龍、華遠(yuǎn)、萬科、保利、嘉里、綠地、世茂、北辰、中建等一系列知名房企已集中進(jìn)入長沙，掀起長沙商業(yè)綜合體時代的浪潮，濱江一線更是蔚為壯觀，在這種大背景下，稀缺地段、價格合理的地產(chǎn)投資，就能為投資人創(chuàng)造風(fēng)險可控的長期回報。

    商業(yè)地產(chǎn)需有耐力

    要做好一個商業(yè)地產(chǎn)項目，耐心與遠(yuǎn)見必不可少。很多資金實力不強(qiáng)的開發(fā)商，只看到眼前利益，為了保證現(xiàn)金流，提高售價，快速回籠資金，但從長遠(yuǎn)來看，這樣做投資人和開發(fā)商最終都是利益受損者，這類案例在過去屢見不鮮。

    商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)培育和運(yùn)營管理是因果相連的，不能割裂看待。只有做好“硬件”和“軟件”，兩手抓，兩手都要硬，才能真正使商業(yè)地產(chǎn)走入良性、健康的正循環(huán)。

    第一：優(yōu)越的區(qū)位條件是商業(yè)項目成功的“硬件基礎(chǔ)”

    對商業(yè)項目而言，“Location”顯得極為重要。但凡成功的商業(yè)地產(chǎn)項目，不是處于城市核心商圈，就是處于潛力新興商圈的優(yōu)越區(qū)位。

    如業(yè)內(nèi)熟知的新加坡凱德置地、香港新鴻基，在各個城市選址均位于城市核心商圈，交通便利，周圍人群消費(fèi)力旺盛。內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達(dá)集團(tuán)選址傾向于未來發(fā)展的新核心區(qū)，在不久的將來，導(dǎo)入人口多，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?/p>

    第二：聚合人氣，是做好商業(yè)地產(chǎn)的“軟件條件”

    商業(yè)地產(chǎn)最終拼的是人氣。要做有吸引力的商業(yè)地產(chǎn)，既要面面俱到地滿足消費(fèi)者的購物需求，又要避免千篇一律的同質(zhì)化競爭。

    在進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃時，應(yīng)注意功能互補(bǔ)，人流分享。在業(yè)態(tài)劃分和商家組合上，要盡可能多元化，在綜合滿足購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、旅游等多功能，每一種功能里面根據(jù)實際需求選擇不同商家，此外一些特色環(huán)境的營造也是提高自身品牌知名度的常用手法。比如萬象城引進(jìn)真冰場，中信泰富每月都舉辦藝術(shù)展覽，此外，逢年過節(jié)的優(yōu)惠促銷，以及雙休日的表演、比賽、活動等，對匯聚人氣，拉動消費(fèi)都是有利的，通過差異定位、功能組合、商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)劃分、商家組合、環(huán)境營造、促銷活動等拉動，都是縮短培育期的具體途徑。