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    本期地產(chǎn)版篩選出四大熱門產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式進(jìn)行剖析，綜合專家觀點(diǎn)可得：想要分得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大蛋糕，并非易事。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對于開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、運(yùn)營能力、資源整合能力都有著較高的要求，加之投資回報(bào)率的不確定以及回報(bào)周期長等特點(diǎn)，盲目投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商有可能深陷泥潭，無法脫身。

    無論產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將遵循哪一派觀點(diǎn)發(fā)展下去，我們都必須意識(shí)到，房地產(chǎn)市場正在發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)型和變化，傳統(tǒng)規(guī)則正在解體，新的游戲規(guī)則正在建立。

    傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型進(jìn)入新興模式，是主動(dòng)還是被動(dòng)？這是一個(gè)值得思考的問題。

    房地產(chǎn)住宅市場還處于一片水深火熱當(dāng)中，高壓調(diào)控政策一如既往。隨著行業(yè)暴利時(shí)代的一去不復(fù)返，對于房地產(chǎn)占比75%的住宅市場而言，去杠桿將是長期化的。

    住宅地產(chǎn)一直被視作房地產(chǎn)的支撐產(chǎn)業(yè)，住宅地產(chǎn)以外的區(qū)域被籠統(tǒng)地劃入商業(yè)地產(chǎn)。但商業(yè)地產(chǎn)是多元化的，它以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)為依托，不同的產(chǎn)業(yè)下形成了不同的地產(chǎn)模式，如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、文創(chuàng)地產(chǎn)等。上述不同的地產(chǎn)模式被統(tǒng)稱為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

    在艱難的時(shí)刻，插上產(chǎn)業(yè)之翼的地產(chǎn)模式受到了越來越多開發(fā)商青睞。

    “產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，下一座地產(chǎn)金礦”、“投資住宅不如投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”等呼聲越來越高，相對應(yīng)的，“未挖掘到位的金礦”、“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，下一個(gè)地產(chǎn)泡沫”等質(zhì)疑聲也隨之而起。

    無論產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將遵循哪一派觀點(diǎn)發(fā)展下去，我們都必須意識(shí)到，房地產(chǎn)市場正在發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)型和變化，傳統(tǒng)規(guī)則正在解體，新的游戲規(guī)則正在建立。

    旅游地產(chǎn)：和溫州民間投資一樣，最后大半會(huì)死去

    旅游地產(chǎn)，即以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場營銷、網(wǎng)絡(luò)推廣等各個(gè)環(huán)節(jié)，推出旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合起來的產(chǎn)業(yè)模式。

    如今，旅游地產(chǎn)市場基本呈現(xiàn)“一級城市靠地產(chǎn)，二三級城市靠資源”的發(fā)展態(tài)勢。如北京、上海、廣州、深圳等一級城市的旅游地產(chǎn)基本走“地產(chǎn)”路線，即以人造景區(qū)、景點(diǎn)來配套住宅、酒店式公寓、社區(qū)等開發(fā)。而二三級城市的旅游地產(chǎn)則依托區(qū)域的自然旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目配置。

    近年來，旅游與地產(chǎn)聯(lián)姻的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目熱潮涌來。中信建投報(bào)告顯示，截至2010年底，國內(nèi)已有逾50家房企涉足旅游地產(chǎn)，涉及項(xiàng)目金額超過3000億元人民幣。目前從事旅游地產(chǎn)的代表企業(yè)包括萬科、華僑城、萬達(dá)、保利以及中弘地產(chǎn)等。

    在近期舉行的2012國際旅游財(cái)富峰會(huì)上，復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長蔡為民直指“旅游地產(chǎn)和溫州民間投資一樣，最后大半會(huì)死去”的言論，一語激起業(yè)界千層浪。旅游地產(chǎn)到底怎么了？

    蔡為民強(qiáng)調(diào)，不僅旅游地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)等多個(gè)行業(yè)也一樣，到了一定階段會(huì)走向衰敗。開發(fā)商需要“抬起頭”來面對這個(gè)市場。他認(rèn)為，旅游地產(chǎn)是一個(gè)界限模糊的概念，從2009年國家把旅游產(chǎn)業(yè)定義為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的支柱產(chǎn)業(yè)后，旅游地產(chǎn)被房產(chǎn)人士認(rèn)為是未來的黃金產(chǎn)業(yè)。但就目前情況看來，旅游地產(chǎn)面臨溫州模式瓶頸，“產(chǎn)業(yè)升級、產(chǎn)品優(yōu)化非常困難，同質(zhì)化問題嚴(yán)重”。

    在旅游產(chǎn)品中，主打“濱海資源”的最為普遍。以深圳東濱海區(qū)域?yàn)槔�，沿著惠州巽寮灣海岸線分布著碧桂園·十里銀灘、合正東部灣、萊蒙國際項(xiàng)目、富茂·威尼斯灣、金融街·巽寮灣、萬科雙月灣、中信項(xiàng)目等多個(gè)超大體量項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總建設(shè)規(guī)模超過5000萬平方米。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年整個(gè)巽寮灣片區(qū)的推貨量可達(dá)1.5萬套。

    當(dāng)下旅游地產(chǎn)成為“香餑餑”，但普遍存在有價(jià)無市，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于供應(yīng)的情況。蔡為民解釋，有山有水，不一定有好的旅游地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)資源也分人造和天然，有景借景，沒景造景，住宅地產(chǎn)在相當(dāng)程度上靠標(biāo)準(zhǔn)化，而旅游地產(chǎn)恰恰要追求個(gè)性化、差異化。

    “我把旅游地產(chǎn)稱為一個(gè)故事，開發(fā)旅游地產(chǎn)很大一部分就是編故事的能力。”蔡為民表示，開發(fā)商應(yīng)該尋求市場的間隙去差異化發(fā)展，對于產(chǎn)品的設(shè)計(jì)需要考慮更多的因素，其整合形式也更需要?jiǎng)?chuàng)意的團(tuán)隊(duì)，呈現(xiàn)出各自不同的專業(yè)領(lǐng)域，去吸引更多的購房者。

    養(yǎng)老地產(chǎn) ：運(yùn)營模式不成熟 風(fēng)險(xiǎn)巨大

    根據(jù)中國第六次人口普查結(jié)果顯示，2010年60歲及以上人口占13.26%，且未來老齡化程度不斷提升，而且到2050年老齡人口絕對量將超過4億。中國老齡化的加速推進(jìn)，使養(yǎng)老地產(chǎn)成為開發(fā)商們關(guān)注的又一熱點(diǎn)。

    去年9月，國務(wù)院頒布了《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，從國家戰(zhàn)略的高度部署了“十二五”期間的老齡工作，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)和運(yùn)行管理。“十二五”規(guī)劃中對養(yǎng)老事業(yè)的重視，更是向市場注入了強(qiáng)心針。

    萬科、保利、綠地、首創(chuàng)等開發(fā)商均已進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)在于社區(qū)醫(yī)療以及康復(fù)配套，還有老年大學(xué)等康樂設(shè)施的設(shè)置，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也充分考慮老年人的需求，如防滑衛(wèi)生間和其他無障礙設(shè)計(jì)。

    然而，開發(fā)商們在養(yǎng)老地產(chǎn)上的步子并沒有預(yù)期中邁得那么大，萬科的案例值得一提。

    萬科養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，從研究到開工，全程用了5年時(shí)間。早在2006年，萬科總裁郁亮就對外公布了萬科在老年住宅方面的研究成果。直到2010年12月，萬科才宣布首個(gè)項(xiàng)目將以配建形式在北京市房山區(qū)的一個(gè)項(xiàng)目中推出。“萬科幸福匯”項(xiàng)目于2011年11月開工，將推出146套養(yǎng)老地產(chǎn)房源作為試點(diǎn)，預(yù)計(jì)2013年下半年完工。

    記者總結(jié)，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)有3種模式：保險(xiǎn)資金推出的升級版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長期經(jīng)營，如中國人壽的“國壽(廊坊)生態(tài)健康城”；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，如北京的萬科幸福匯；慈善機(jī)構(gòu)與企業(yè)合作，將公益性與市場化運(yùn)作相結(jié)合，如中國紅十字基金會(huì)與哈工大集團(tuán)在深圳合推的曜陽老年公寓項(xiàng)目。

    據(jù)CRIC研究中心發(fā)布的研究報(bào)告指出，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，項(xiàng)目經(jīng)營主要模式仍停留在提供休閑、娛樂、醫(yī)療配套設(shè)施等，缺乏養(yǎng)老地產(chǎn)核心的人文關(guān)懷和全面服務(wù)照顧。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏養(yǎng)生、護(hù)理和治療等技術(shù)資源，做物業(yè)管理力不從心。

    報(bào)告認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式尚未成熟。土地成本高昂、運(yùn)營維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)高，導(dǎo)致項(xiàng)目對投資資金要求高；國人尚未改變傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老思想，致使項(xiàng)目收益回款慢；在銀行貸款乃至稅費(fèi)方面，未出臺(tái)明確的產(chǎn)業(yè)政策扶持。上述三大現(xiàn)狀大幅提高了養(yǎng)老地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

    園區(qū)地產(chǎn)：工業(yè)用地易“變性”或致惡性發(fā)展

    說起園區(qū)地產(chǎn)，其實(shí)并不新鮮。最早的園區(qū)地產(chǎn)可以追溯到改革開放初期，成立于1979年，由交通部屬下香港招商局開發(fā)的深圳蛇口工業(yè)區(qū)，可以說是國內(nèi)此類地產(chǎn)的鼻祖。這種工業(yè)園區(qū)的成功隨后被普遍復(fù)制到大江南北，成為地方政府拉動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)的重要手段。