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    所謂“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地產開發企業為促進銷售，出售樓盤時與買家約定，在出售后一定期限內，由賣方企業以代理出租的方式包租或直接承租經營。按照開發商的承諾，投資者只要購買商鋪產權，不用親自經營管理，每年就可輕松獲得商鋪總價10%左右的回報，幾年就可以拿回投資的本錢。

    “售后返租”，這一曾在商業地產營銷中的主推力作，引領購房者癡迷于“穩賺不賠”的投資模式，自打出爐之日便被定格在了房產銷售的違禁之列，原因是自身潛在風險與隱患并重，甚至游離于違法邊緣。受政策打壓，該模式曾一度快速消失絕跡于業界。

    但在近期，因房產調控及行業回暖趨勢的雙重作用，隱身多年的“返租”模式開始在各地重新抬頭大有圈土重來之勢，在眾多商業地產的簇擁下閃耀登場。這種模式外在看似進入門檻低、高投資回報率、擁有長租約年限，看起來是不錯的購買切入點。不過，業內認為，高回報背后往往是一個“地雷陣”，很多投資者會被“詐”得遍體鱗傷。由此，投資的諸多風險已是不可避免，返租“錢”景需思量。

    一方面，商業地產經歷過去兩年井噴式的發展，各地商業地產存量明顯供大于求。另一方面售價高企，開發商銷售壓力大增。“售后返租”則被開發商視為應對之舉，而此舉背后實為一種銷售噱頭、回報誘餌、利益陷阱，目的是實現快速回籠資金或超常規融資。對投資者來說，還是要摸清真實的市場回報水平，以長遠的眼光來衡量是否值得入手。

    盡管針對“售后返租”有“投資有風險，購買需謹慎”等諸多風險提示，但總會有一些偏執于“天上掉陷餅”的投資者們對其青睞有加。不過，一旦涉足，“陷餅”很可能是“陷阱”。

    那么，“售后返租”作為目前吸引投資者的“殺手锏”，是否會真的保障投資無憂呢？打著“高額回報”幌子的商業地產，又真能讓投資者輕松地旱澇保收嗎?

    據中國商業地產聯盟近期發布的報告顯示，自住宅限購之后，商業地產得寵。僅去年全國商業地產開發投資總額接近萬億元，出現爆發式增長。然而，繼萬億資金逐利商業地產后，今年增量資金仍在源源不斷地注入這一領域。看似無限風光的背后，一股商業地產的泡沫正悄然吹脹。

    商業地產同盟會秘書長王少山在接受《中國企業報》記者采訪時表示，在未來2-5年間，商業地產的這輪泡沫就會被擊穿。他同時預計，泡沫會按照一線、二線、三線城市的順序逐一體現及至破滅。而企業法人和購買群體，也將會為此輪瘋狂付出血的代價。

    問題一：供過于求逼其就范

    事實上，目前，已有部分涉足商業地產的企業已經開始使出渾身解數，來規避可能到來的“暴風雨”。在層出不窮的各種招商方式中，不乏采取“售后返租”等違禁手段突圍困局，但暗藏著的風險顯而易見。

    以本報前期調研香河縣為例，這座僅距北京市中心45公里之遙，地處河北廊坊境內的縣城，曾一度因地產“衰敗”身陷“泥潭”而備受爭議，近期，卻又因地產的“復興”引來外界的格外關注。而焦點不僅是多家開發商重回香河拿地的爆料，更多的則是一家號稱政企商聯手打造占地面積5000畝的商業地產香河香江全球家居CBD（一期），所表現出的“售后返租”銷售方式，再次聚焦至公眾視野之下。

    據了解，香河香江全球家居CBD（下稱香江CBD）一期一段30萬平方米核心館已經結構封頂，2013年1月試營業。目前，該館正是采用“售后返租”的營銷模式，一經售后便承諾向業主回報前三年24%（每年依次為7%、8%、9%）穩定返租收益，扣除返租收益后合計每平米售價3900元。目前，香江CBD這一營銷方式在現實中的確吸引了不少投資者的青睞。據《京華時報》報道稱，該樓盤于今年6月底首推800余套鋪源即告售罄。

    “投資者只注意到了高回報，對其高售價卻沒有保持足夠的警惕。”有業內人士分析，售后包租實際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開發商玩的一個財務技巧。從表面上看，開發商開出年約7%、8%甚至9%的售后返租收益率，但實際上，只不過是開發商玩耍“羊毛出在羊身上”的把戲。

    據香河縣當地知情人士曾向本報介紹，香江CBD一期在高回報率、高收益的宣傳口號下，該項目扣除拆返后的實際售價為3900元/平方米，在外界看似很劃算，但在當地并不為奇。原因是，按照香河縣當地樓市消費水準，商業地產項目所售實際均價幾乎只在4000元/平方米左右，與香江CBD一期對外宣稱“高額返租”后的凈價值并無太大落差。事實上，香江CBD還是按當地正常樓市價格在外推。之所以，打著“售后返租”的幌子，是為了“忽悠”外地人在此可購買到具有投資價值的“廉租房”，在開發商眼中，這或許稱得上是一種營銷，但在當地人眼里，完全視為一種噱頭和把戲。

    值得注意的是，香江CBD開發商香江集團在講信譽、資質，重實力、管理方面可謂不折不扣。據了解，這家擁有20000多名員工，橫跨商貿流通、房地產開發、資源能源和金融投資四大領域的大型民營企業集團，“修明德政、堅守法制”一直是視為企業成長原則。

    有資料顯示，作為一個修明德政的企業和一個優秀的企業公民，香江集團在慈善事業上也鑄就了不平凡的光彩之路。香江集團的慈善事跡頻頻見于報端，由于多年來一直熱心公益事業，香江集團在《福布斯》雜志2005年中國內地慈善家排行榜上，集團總裁翟美卿女士以個人捐款6460萬元的業績，排名全國第三。

    二十年來，香江集團為國家的科學教育事業、婦女兒童福利事業、慈善救災和扶貧事業做出了杰出貢獻。多年來香江集團向社會共捐資8億元，捐建學校500多所，資助失學青少年3萬多名。兌現了一個優秀民營企業“辦好實業、回報社會”的莊嚴承諾。

    然而，就是這樣一家始終踐行社會責任的標桿企業，為何會將如此規模龐大的商業地產樓盤（一期）以這種“售后返租”的形式進行拆分銷售呢？

    一位不愿透露姓名的香江CBD營銷高管曾向本報透露，主要考慮到當地商業地產的存量明顯供過于求。據該高管介紹，一方面，在香河縣城周邊大大小小開發的商業地產項目不下十余處，而與香江CBD（一期）具有同等開發規模的也不在少數，但大多數商業樓盤的閑置率多得讓人有些吃驚，即便是早在兩年前開發的樓盤底商至今仍大門緊鎖，找不到買家。究其原因，不僅是因房價的高企，主要還是當地對商業地產的需求出現過飽和。另一方面，作為以家具之都而著稱的香河縣，位于城內的千余家家具企業自然對集聚家具生產、物流、展銷的統一經營場所有一定需求，但客觀上由于家具企業都經歷了常年發展，幾乎都擁有了各自獨立的生產、辦公、營銷場地。對于再次重新定位于為當地及周邊家具企業提供集中辦公運營場地的香江CBD恐難如愿，由此，如若再按照常規招商（銷售）很可能會不盡如人意。其次，再加上房地產調控下的打壓，處于夾縫中的香江CBD便以“售后返租”試圖在困局中突圍。

    問題二：盲目跟風險患重重

    “售后返租”看似能在投資者和開發商之間形成一個雙贏的局面，但有很大的風險，一旦樓盤賣得不好或商鋪經營不善，已收到售款的開發商可能攜款跑路，投資者可能血本無歸。

    據《佛山日報》報道稱，近日，一則佛山逾百投資者臺山淘鋪“被騙”的消息引發業界極大關注。一年前，佛山逾百名投資者沖著“10年返租100%”的高回報，買下臺山地王廣場一些商鋪，現在因商鋪經營不善嚴重虧損未能兌現返租，投資者面臨投資收不回來的困境。在這起投資案例中，千余名投資者面臨“被違約”的困境，涉及資金數億元。業內人士分析，“售后返租”是事件的導火索。

    從今年1月份起，該廣場商業管理有限公司因經營原因未能兌付承諾給業主的返還租金，僅支付50%的合同租金，而到7月管理方租金給付全部停止。由此，引發該項目遍布珠三角的1700多名投資者的不滿。