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    成都寫字樓空置率已達全國最高水平，在此情況下投資寫字樓，選擇的關鍵是什么？

　　為什么有的寫字樓租金可達300元每平米，有的卻低得無法直視，只能達到20元每平米？到底是什么在決定租金高低？

　　【引子】

　　如果不是兩年前那場甚囂塵上的“住宅市場調控加碼”傳聞，如果不是懷抱著兩百余萬拆遷補償款無處安放，我的那位的“屌絲”朋友也不會在一夜間上演“逆襲”好戲，義無反顧地一頭扎進了那場萬人空巷的寫字樓投資大潮中。

　　“均價7200元每平米，一次性付款還額外優惠三個點。南延線那么多高精尖企業進駐，這個地段的寫字樓月租再怎么保守估計也得90元每平米吧，你們自己算算我140平米的寫字樓一個月能拿多少租金？”往左邊梳理著屈指可數的頭發，朋友當時那小人得志的表情，著實有種令人無法抑制想要唾他一臉的沖動。自打簽下購買合同的那天起，自詡“小眾媒體圈身家第一”的這位兄臺就已然開始盤算月租金上萬的“包租公”該如何展現自己與眾不同的人生。

　　銷聲匿跡近兩年的此君再次出現在視野時，卻沒了昔日侃侃而談的從容淡定，時刻緊蹙的眉頭仿佛在向人們說明，他這兩年的包租公生涯并不似旁人眼中的風光無限，“預計90元每平的月租現在連40塊錢都到不了，哪怕是放在私募收利息都不止這個回報率。”黃湯下肚后終于忍不住倒出了心頭的苦水。

　　其實，投資寫字樓仍是住宅市場屢遭調控重挫下，備受投資客青睞的穩健型商業項目。前赴后繼卻又倒在“租金”門檻上的又何止此君。兩年時間，產權未變（賣不出去），租金未變，變的唯有此君的發型，從昔日的屈指可數終是走到了今天的顆粒無收。

　　稿件一：
　　背景解讀
　　商業地產過剩 成都寫字樓全國最“空”

　　據世聯地產統計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的4倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是正在建設的綜合體的4倍，這也意味著在未來數年時間內，各個城市的綜合體規模將達目前已建成綜合體的16倍。未來3年，城市綜合體的新增數量將以50%-100%的增速上升，其中蓬勃發展的西部中軸城市漸成商業地產過剩“重災區”——重慶（樓盤）的增長率為129%，成都為135%。

　　世聯地產董事長陳勁松認為，從長期來看，未來人口及消費力的增長可以消化掉全部規劃中的綜合體；但在短期內，綜合體的泡沫很大。作為商業綜合體不可或缺的一部分，寫字樓自然也無法置身事外，寫字樓投資“大考”已臨。

　　寫字樓過剩端倪早現 成都兩年當上“第一”

　　早在2010年，包括世邦魏理仕、戴德梁行、仲量聯行在內的國際五大行基于當時所掌握的未來幾年的新開工量和新增供應量就發出過“寫字樓供應過剩”的預警。自2010年起，成都的寫字樓空置率一直呈現出逐年遞增態勢，僅用兩年時間，成都就坐上了全國寫字樓空置率“龍頭老大”的位置。

　　世邦魏理仕《2012年成都房地產市場回顧》中稱：“成都全年寫字樓市場累計新增約為98萬平方米，在巨大的新增供應的壓力下，雖然凈吸納量保持較高水平，但成都優質寫字樓空置率仍被推升至34.6%，較2011年增加8.8個百分點……”。數據顯示，2012年，成都寫字樓“空置率”被推高至34.6%，較2011年增加8.8個百分點。這個數據超過了國內所有一二線城市同類物業空置率的警戒線。

　　無獨有偶，第一太平洋戴維斯也在同期發布報告稱：大量寫字樓項目將會陸續入市，預計在未來3年中新增供應量為330萬平方米。毫無疑問在如此巨大供應量市場情況下，資本價值和租金都會受到前所未有的挑戰。

　　時至今日，成都寫字樓供過于求，新增供應激增的困局依然未解。有數據顯示，截至2013年第二季度，成都優質寫字樓總存量達439萬平萬米。成都的辦公樓新增供應逾58萬平方米，達到歷史最高水平，導致市場空置率環比激增5.6個百分點至40.8%，創10年來新高。眾所周知，一線城市空置率一般在10%以下，二線城市平均值維持在20%左右，成都的水平已經超越其倍數，全國僅有天津與成都水平相當。

　　優勝劣汰 租金成唯一“試金石”

　　“租金的高低才是評價一幢寫字樓究竟好不好的標準，沒有之一。”一位從事寫字樓租賃中介長達九年的林先生告訴記者，租金的高低看似平庸普通，其中實則涵蓋了太多的內容。“業界在談論寫字樓品質高低時往往習慣將空置率和租金作為衡量標準。”只有長時期站在寫字樓租賃一線的工作人員才會對租金和空置率之間的關聯最為敏感，“當空置率較高時，業主為了盡快招租，必然會降低租金，以新世紀環球中心為例，由于地段及品質在人南延線寫字樓項目中均屬前列，所以在交付使用初期其月租水平始終徘徊在40元每平米上下，在后期進駐率較低的情況下，我們在招租時甚至給出過20元每平米的極端超低月租。反之，當空置率較低，招租不愁時，業主為將利益最大化，無疑會適度提高租金幅度。”因而，空置率情況亦可通過租金漲跌變化而反映出來。