精品一区二区影视_国产精品一区二区在线看_久久精品男女_欧美日韩一区二区精品_亚洲午夜精品一区_欧美色图婷婷_91久久国产精品_四虎成人欧美精品在永久在线_中国色在线观看另类

　　成都寫字樓信息網(wǎng)總經(jīng)理李東認(rèn)為，目前成都寫字樓市場(chǎng)租金參差不齊，兩極分化較為嚴(yán)重。從區(qū)域特性來看，成都市的人民南路及東大街的集中效應(yīng)已然開始展現(xiàn)。以地處人民南路紅照壁仁恒置地廣場(chǎng)寫字樓月租金最高已經(jīng)達(dá)到300元每平方米；東大街近年相繼投入使用的明宇金融廣場(chǎng)、香格里拉寫字樓、時(shí)代8號(hào)等月租金均在120元每平米以上。

　　作為往年影響租金的最重要因素，“地段原理”也不再一如過去的無往不利。據(jù)了解，諸如川信大廈、冠城廣場(chǎng)等占據(jù)了市中心黃金地段的老牌寫字樓現(xiàn)在的日子也是捉襟見肘。“冠城廣場(chǎng)的月租金現(xiàn)在對(duì)外報(bào)價(jià)90元每平方米，實(shí)際上70元每平方米都租得到。”如思科集團(tuán)、新加坡領(lǐng)事館、德國(guó)拜耳等當(dāng)年曾入駐該大廈的諸多品牌企業(yè)都已另覓新居，紛紛出走。“電梯等配套設(shè)施陳舊，規(guī)劃設(shè)計(jì)無法滿足日新月異的客戶需求......”諸多因素成了企業(yè)紛紛撤場(chǎng)的原因。

　　寫字樓和住宅完全不同的是，投資者的收益主要來自租金，而非物業(yè)本身的增值幅度。這也就意味著，一旦寫字樓交付后無法找到承租方，業(yè)主收益無法保障。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，單價(jià)一萬元的寫字樓，月租金理論上可以達(dá)到80-100元/平米。按照行規(guī)，優(yōu)質(zhì)寫字樓的租賃合同都是一年一簽，要是行情好的話，每年增幅在5%左右。“這只是理論收益。風(fēng)險(xiǎn)在于：第一，寫字樓租不出去，不但沒有收入還要貼錢給物管。第二，非單一產(chǎn)權(quán)，業(yè)主之間相互殺價(jià)。第三，寫字樓物業(yè)，5年至少維護(hù)一次才能保證租金水平。”

　　不可否認(rèn)的是，成都寫字樓市場(chǎng)貼身肉搏，短兵相接的“血拼”時(shí)代已然來臨。

    稿件二：
　　租金密碼
　　租金增漲“四大鐵律” 單一產(chǎn)權(quán)居首位

　　2013年，專業(yè)調(diào)查機(jī)構(gòu)派出專業(yè)調(diào)查組分別走進(jìn)香格里拉、時(shí)代廣場(chǎng)、時(shí)代8號(hào)、仁恒置地廣場(chǎng)、明宇金融廣場(chǎng)、摩根中心、豐德國(guó)際廣場(chǎng)、商鼎國(guó)際等市中心寫字樓，了解這些寫字樓的租金、入住率、硬件配置、客戶滿意度等內(nèi)容。

　　調(diào)查情況顯示，在市中心區(qū)域，距離地鐵最近的物業(yè)入駐率最高，租金上揚(yáng)優(yōu)勢(shì)明顯；同樣是甲級(jí)寫字樓，只租不售的物業(yè)比散售型物業(yè)租金更高；同在一個(gè)區(qū)域，配置新的普通寫字樓和2006年之前的甲級(jí)寫字樓水平相當(dāng)。以仁恒置地廣場(chǎng)和明宇金融廣場(chǎng)為例，都是開發(fā)商自持、統(tǒng)一管理、租賃的物業(yè)，前者月租金最低為170元/平方米每月，后者最低136元每平方米。其中，明宇金融廣場(chǎng)自2013年5月份開始招租，現(xiàn)在入駐率已經(jīng)高達(dá)50%。而同處在市中心人民南路位置的商鼎國(guó)際甲級(jí)精裝寫字樓，2008年交付使用，目前入駐率80%，月租金水平保持在90-120元/平方米。

　　作為寫字樓投資者，展現(xiàn)投資利潤(rùn)最為生動(dòng)的表現(xiàn)方式就是租金的高低。究竟有哪些因素才是影響租金高低的“密碼”，投資客為您一一盤點(diǎn)。

    核心密碼：產(chǎn)權(quán)是否單一

　　成都寫字樓信息網(wǎng)總經(jīng)理李東認(rèn)為，決定寫字樓租金最為關(guān)鍵的因素莫過于是否是單一產(chǎn)權(quán)。從國(guó)外和香港地區(qū)等寫字樓發(fā)展較為成熟的區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，優(yōu)質(zhì)的單一產(chǎn)權(quán)寫字樓無疑將成為未來的市場(chǎng)主流。

　　“相較于產(chǎn)權(quán)分拆銷售的寫字樓項(xiàng)目依靠短平快的銷售速度能盡快回款，單一產(chǎn)權(quán)的寫字樓項(xiàng)目則更具長(zhǎng)遠(yuǎn)投資優(yōu)勢(shì)，并更易在客戶群體中樹立口碑。”房地產(chǎn)資深專家、四川（樓盤）大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授馮宗容認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)高度統(tǒng)一的“單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)”更具長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，更能夠滿足國(guó)際大公司的需求。“在選擇寫字樓的大戶型時(shí)，客戶可以有較大的自主性。就像商場(chǎng)一樣，單一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)能夠有效地控制進(jìn)駐企業(yè)的業(yè)態(tài)。”這是“單一業(yè)權(quán)物業(yè)”備受國(guó)際大公司和龍頭企業(yè)青睞的重要因素。

　　★破解點(diǎn)：以近幾年相繼投入使用且月租金維持高位運(yùn)行的仁恒置地廣場(chǎng)，中海國(guó)際中心，來福士廣場(chǎng)，百揚(yáng)大廈等項(xiàng)目來看，歷時(shí)十余年的經(jīng)驗(yàn)積累和沉淀，成都的寫字樓市場(chǎng)逐步與國(guó)際接軌，單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)為市場(chǎng)主流的趨勢(shì)日益顯現(xiàn)，未來租賃型物業(yè)相對(duì)于銷售型物業(yè)占寫字樓市場(chǎng)總供應(yīng)比例相應(yīng)提高。

　　重要密碼：地段優(yōu)勢(shì)

　　地段，亦是衡量寫字樓價(jià)值，影響租金收益的重要因素之一。交通、人流、商貿(mào)以及相毗鄰的企業(yè)平均水準(zhǔn)等都是衡量這一區(qū)域是否具有增值潛力的具體因素。

　　不動(dòng)產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，城市中心區(qū)土地的稀缺性決定著物業(yè)增值空間的大小，而租金漲幅與物業(yè)價(jià)值增幅成正比。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。

　　寫字樓的租戶主要是公司，他們需要與其他企業(yè)保持業(yè)務(wù)的往來，需要毗鄰交通要道，路況良好，交通方便，商業(yè)氣氛濃烈，寫字樓周邊需擁有星級(jí)酒店以及酒店式公寓、高級(jí)咖啡廳、娛樂中心、休閑會(huì)所、高級(jí)中餐廳、西餐廳等商務(wù)休閑配套設(shè)施。

　　★破解點(diǎn)：城市中心區(qū)的寫字樓價(jià)格一般較高，但是由于其一般具有高租金、高入駐率的特點(diǎn)，投資回報(bào)也較高。對(duì)于近期想落子成都的寫字樓投資者或是企業(yè)，不妨更多關(guān)注地鐵站點(diǎn)附近的寫字樓項(xiàng)目。近期的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在市中心區(qū)域，距離地鐵最近的物業(yè)入駐率最高，租金上揚(yáng)優(yōu)勢(shì)明顯。

　　必要密碼：硬件配套不可或缺

　　硬件配套將直接關(guān)系到寫字樓的品質(zhì)高低與租金上漲幅度。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，寫字樓硬件配套主要包括綜合布線系統(tǒng)、電梯品牌數(shù)量、停車位數(shù)量等。

　　布線系統(tǒng)的優(yōu)劣、信息傳播速度的快慢直接影響到公司的業(yè)務(wù)。而電梯數(shù)量和速度也將影響到寫字樓的入駐率及客戶的滿意程度，一般來說，每4000平方米一部電梯，平均候梯時(shí)間30秒左右為甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

　　車位緊缺也是目前寫字樓物業(yè)招租面臨的最大問題之一，為吸引租戶并確保租金穩(wěn)中有升，投資者選擇的寫字樓車位配置至少有1∶1以上，并配備足夠的地上訪客用車位。一般每200平方米寫字樓建筑面積提供一個(gè)機(jī)動(dòng)車位為標(biāo)準(zhǔn)配置，如40000平方米的寫字樓需提供200個(gè)機(jī)動(dòng)車位。

　　吊頂凈高上一般2.5米以上為甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，目前較多為2.7米。 單層建筑面積上一般甲級(jí)寫字樓配置為2000平方米以上，可獲得較好的外墻到走道距離以及得房率。

　　其他方面，如果公司經(jīng)常需要加班,則VRV中央空調(diào)更為理想。后備電源對(duì)于一些金融機(jī)構(gòu)、IT公司等對(duì)于電源有不間斷的要求。

　　★破解點(diǎn)：馮宗容強(qiáng)調(diào)，作為寫字樓，為使用者(企業(yè))提供方便完善的商務(wù)使用便利和具有良好拓展空間基礎(chǔ)設(shè)施(智能化)，是入住企業(yè)對(duì)該物業(yè)的信心基礎(chǔ)。另外，雖然是辦公，可很多人還是很在意朝向(陽光)、層高、公攤、承重等等問題，所以要盡可能的人性化、實(shí)用。