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　　特殊密碼：服務水平決定租金差異

　　時代廣場開發商四川泰然集團總經理朱宏認為，寫字樓投入使用的時間長短與租金水平沒有必然關聯，維持較高的入駐率及租金水平更多取決于后期的軟性服務，后期管理和軟性服務同樣能成為一處優質寫字樓的核心競爭力。
　　專業的物業公司，能給樓盤一個良好的內部環境，對大廈的設備設施有較好的維護，保證長期使用，對保證物業口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。

　　比如，為了更好地管理好時代廣場項目，泰然集團專門成立了誠悅時代物業管理有限公司，一方面體現在提供高效的物業管理上，另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上，如活動策劃、小型會展、餐飲供應等服務。作為時代廣場的忠實租戶，和記黃埔的一位負責人感觸頗深：“有一次，因為下雨，我進入大堂時跌了一跤。泰然集團高層獲知消息后專門派人慰問，并著手整改了大堂前的地面鋪裝磚。這樣的誠意，很讓人感動。”該負責人稱，一個甲級寫字樓不能只體現在硬件上，細微人文關懷也同等重要。

　　★破解點：對于投資者而言，物業管理公司的挑選得當也能為未來的租金漲幅助力不少。建議投資者在選擇寫字樓時，一定也要對物業管理公司進行考察。只有高標準的產品硬件與高標準的物業管理服務相結合，方能保證物業自身價值及租金增長。

　　稿件三：
　　投資指南
　　下一步，一路向南？
　　中小型企業需求強勁 城南寫字樓市場“破冰”在即

　　空置率39%，高于成都市各大區域平均水平；租金幾乎不到主城區一半，甚至更低——南部新區中軸線人南延線儼然成為成都寫字樓市場亂狀的“示范區”。但也有市場人士指出：這樣的低迷是暫時的，隨著人口、產業的遷移到位，城南的寫字樓租金水平將在幾年后迎來新一輪“破冰”。

　　高空置率低租金 成都之南“拖后腿”

　　無論是整棟寫字樓無人進駐的“黑燈傳說”，還是那篇在坊間廣為流傳的《南延線寫字樓之亂狀》的長微博，業界均已將矛頭直指南部新區，南部新區中軸線人南延線赫然成為了成都寫字樓市場亂狀的標志性區域。NAI新巢地產機構成都總經理蔣鵬認為，“人南延線寫字樓面臨目前的困境，實際上是暴飲暴食透支未來市場，商業規劃和體量過大，開發商還沒有準備好就想當然上項目，導致市場不買單，銷售不太理想。目前，主城區寫字樓租金水平在100-120元每平米每月，而南延線的租金基本上還不到主城區一半，甚至還有更低的，租金回報率難以達到8%，嚴重偏離投資者價格期望值。”

　　南部新區何以成為了成都寫字樓市場高空置率、低租金現象的最大“肇事者”。據了解，南部新區的寫字樓保有量占到了目前成都寫字樓總存量的31%，處于成都市四大商務區最低；空置率為39%，高于成都市各大區域的平均水平。未來三年，一直到2015年，南部新區的新增供應量將占到51%，區域存量將占到41%。也就是說，在相當長一段時間內南部新區還將扮演這樣的角色。但也有市場人士指出：當下租金低廉的最主要原因在于供求失衡造成的短期水平，隨著人口、產業的遷移到位，城南的寫字樓租金將開啟新一輪的“破冰之旅”。

　　三五年后 城南寫字樓市場或將“破冰”

　　業內人士分析，目前城南的寫字樓狀況可以歸結為成都在推進新中央商務區的進程中，大量商業項目的涌入必然帶來供應與需求短期不匹配的狀態，沒有一蹴而就的市場，市場胃酸的分泌也要符合肌體原理。業界人士指出，中國整體經濟正逐步向第三產業轉型，對寫字樓的需求也將隨著逐步上漲，成都作為“最具活力經濟城市”，正在經歷一線城市走過的陣痛期，但蒸騰的經濟氛圍不會讓城南寫字樓尷尬太久，用三到五年的時間，城南寫字樓需求會逐漸趕上供應，城市發展和經濟增長帶動城南寫字樓將被逐漸消化。

　　銳理數據郭潔認為，從2012年開始，幾波集中放量之后，政府已經意識到城南寫字樓過剩的風險而開始控制賣地節奏以及項目審批，開發商也受到了教訓，源頭上控制了再次爆發式供應的可能，再過三至五年，當成都人均可支配收入超過1萬5千美金的時候，按照國際慣例，商業和商務將迎來飛躍發展，這對樓宇需求會非常強勁。 華西房產研究院首席研究員溫利陽認為，隨著3至5年城南產業的深入發展，寫字樓終將被逐漸消化，而資本有逐利天性，在這段時間內開發商的強力促銷，價格拼搶等也會促進投資者持有從而加快寫字樓市場復蘇。新興中小企業需求強勁 將引發“商業南遷潮”。

　　仲量聯行成都商業部總監張裕鵬在接受媒體采訪時曾提出“大南遷”的概念：目前成都高新南區的寫字樓多數是小業主、大量寫字樓物業散賣，加上產品同質化嚴重，租金普遍降低，低租金引來許多企業的南遷潮，這使得城南寫字樓的小業主迎來挑戰的同時，也將得到更多機遇，比照國際標準進行打造 城南商業“內外兼修”。

　　租金方面， 華宇地產成都公司營銷副總洪濤認為：大企業有實力自己蓋樓，他們都要找租戶，對城南寫字樓的消化作用不大，現在國家非常鼓勵年輕人創業，所以城南寫字樓的定位要更多關注新興的小微企業，而這些小企業成長期在前三年是最艱難的，城南寫字樓現階段低廉的租金可以減輕他們的壓力。洪濤預言，城南寫字樓在五年之后，租金可以達到80-100元/平米。