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    日前,來自高力國際的報告顯示,2011年上海甲級寫字樓新增供應大增,有多個新項目入市,整層出售的趨勢愈加明顯。“銷售型寫字樓相比出租型寫字樓,由于物業由多個業主分別持有而業態難以控制,特別是在一個樓層內如果有多個業態或良莠不齊的物業使用人共同辦公經營,則無疑是與其甲級寫字樓的身份相悖的。 ”不久前,中山萬博項目負責人接受采訪時表示,對于甲級寫字樓來說,“整層出售”對于開發商和業主將是更為理想的模式。

    自用型客戶瞄準“整層出售”

    在位于淮海西路、虹橋路口的中山萬博國際中心,銷售人員正向一位來自北京的企業客戶詳細介紹項目的每一個細節。

    該客戶透露,甲級寫字樓無非是集核心地段、開發商品牌、項目品質、商務特色、綜合配套于一體的高端物業,但對于他們來講更關心寫字樓組成的客戶群體,他們不希望與一些成長型或流動性客戶為伍,更不希望與一些散戶在一個辦公樓里進出,而中山萬博國際中心是市場上稀有的以“整層出售”的項目正是他們近期所關注的對象。

    “事實上,產權銷售市場火熱,業主自用型的寫字樓越來越多,甲級寫字樓整層出售的趨勢也愈加明顯。 ”高力國際分析報告指出,上海環球金融中心、恒生銀行大廈、匯豐銀行大廈和太平金融大廈都有整層出售給以自用為目的的業主的交易。

    其中,第一季度寫字樓投資市場表現最引人注目的成交是上海環球金融中心,湯臣集團以總價人民幣2.67億元購得上海環球金融中心第72層,整層面積為3,222平方米,成交價格約為每平方米人民幣83,000元,國華人壽,協鑫集團控股也分別下手。

    業內專家指出,目前銷售型甲級寫字樓市場,少有的幾個項目真正能堅持“整層出售”,主要是為了確保客戶的自身品質和后期的統一運營管理,但也不排除個別項目在遭遇銷售“瓶頸”的時候選擇調整銷售策略。

    市場向好促“甲級升級”

    高力國際預計,在未來兩年間,上海甲級寫字樓資本價值將保持在5%左右的年增幅度。無論是整棟買賣還是產權銷售寫字樓市場都將吸引更多的關注。

    其中,強勁的需求已經使第一季度甲級寫字樓空置率下降至9.6%,據高力國際觀察,市中心空置率最低的兩個商務區是盧灣區和徐匯區,一季甲級寫字樓凈吸納量為129,550平方米。

    事實上,甲級寫字樓向好正促使市場的積極升級。除了不少銷售型甲級寫字樓紛紛以整層出售保證品質外,后續的一系列軟實力也正成為發展商關注的重點。如果一棟樓宇里面,金融或實業公司與美容美發店相摻雜,肯定會影響項目品質。正因為此,成熟且有實力的開發商為保持樓盤品質更熱衷于整層出讓。

    “考慮到擴張性,自用型企業客戶最好整層以上購買,這樣形象和實用率都會較理想,多余部分可先出租,亦可控制同層辦公客戶的素質。”業內專家指出。

    “相比散賣,整層出售不僅是對開發商資金實力的嚴峻考驗,也是對買家經濟實力的高要求。”中山萬博國際項目相關負責人表示,自開盤后堅持整層出售,目前已成功銷售65%,且以自用為主。“散戶客源雖然多,由于實力所限,往往在經營業態、物業管理等各方面難以形成一致意見,會降低辦公樓的品質。這也是眾多甲級辦公樓難選擇大客戶的原因。”