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　　今年4月中旬，知名咨詢機(jī)構(gòu)世邦魏理仕發(fā)布了報告，報告稱目前在優(yōu)質(zhì)寫字樓市場，天津、沈陽、重慶、武漢、成都等都存在供應(yīng)過量的情況。其中，以天津最為突出。

　　該報告根據(jù)各個城市優(yōu)質(zhì)寫字樓的消化周期計算公式，即消化周期=目前至2014年底的存量/過去16個季度的平均吸納量，得出一個驚人的理論數(shù)字：天津到2014年底新增的優(yōu)質(zhì)寫字樓存量超過500萬平方米，消化周期需要60年。

　　天津?qū)懽謽侵饕�的供�?yīng)量，集中于濱海新區(qū)的響螺灣商務(wù)區(qū)、于家堡金融區(qū)、天津泰達(dá)MSD（現(xiàn)代服務(wù)區(qū)的英文縮寫）。

    60年消化期

　　世邦魏理仕北京分公司研究部副董事蔣晶亮表示，到2014年底的存量，是把現(xiàn)在在建的項目，按照正常工期估算，到2014年底所有的新的項目。實(shí)際供應(yīng)量可能會受到政策、市場等的影響。而平均吸納量，是根據(jù)過去4年（16個季度）測算的，是一個保守的估計。

　　根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，從2012年一季度到2014年底，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓（指甲級和乙級寫字樓）的新增供應(yīng)量將達(dá)到450萬平方米，即未來兩年新增的供應(yīng)量，約是過去十年（2002-2011年）供應(yīng)量的4倍。

　　如世邦魏理仕等知名咨詢機(jī)構(gòu)會定期監(jiān)控市場，每季度形成報告。其中機(jī)構(gòu)共同關(guān)注的市場數(shù)據(jù)是供應(yīng)量、需求量、租金的變化，并會依此對未來進(jìn)行預(yù)測。記者采訪其他咨詢機(jī)構(gòu)時，有分析人士對“60年才能消化光的數(shù)據(jù)”感到驚訝。

　　在高力國際對天津市場的研究報告中，就不曾提及該市前述三個區(qū)域的供應(yīng)量。高力國際在對天津?qū)懽謽鞘袌鏊募径鹊拿枋鲋刑岬剑?011年全年有包括天津最高樓宇——天津環(huán)球金融中心（津塔）在內(nèi)的兩個項目入市。因此，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)市場總存量同比增長32.4%至960，000平方米。這些新項目的投入使用提升了天津優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的整體質(zhì)量，其良好的市場表現(xiàn)亦是寫字樓物業(yè)開發(fā)去中心化的信號。

　　高力國際還預(yù)測，鑒于收緊的貸款政策和諸多辦公樓建設(shè)推遲的共同影響，天津辦公樓物業(yè)市場的新供應(yīng)在2012年將十分有限。據(jù)估計，年內(nèi)僅有60000平方米的辦公面積將入市，僅為前3年年均新增供應(yīng)量的32.7%。另一方面，來自于物流、金融、制造業(yè)和零售消費(fèi)品行業(yè)的租賃需求將繼續(xù)增加，使市場消化現(xiàn)有的空置面積。因此，預(yù)計市場整體空置率將在2011年第四季度的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降。位于成熟商業(yè)圈的優(yōu)質(zhì)物業(yè)可租面積有限，此將繼續(xù)為租金上漲帶來動力，預(yù)計至2012年末租金同比漲幅為10%至15%。

    規(guī)劃也瘋狂

　　2006年6月，《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)天津濱海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見》公布，意見指出：“在金融企業(yè)、金融業(yè)務(wù)、金融市場和金融開放等方面的重大改革，原則上可安排在天津濱海新區(qū)先行先試。”

　　在此背景下，響螺灣商務(wù)區(qū)和于家堡金融區(qū)先后立項。其中，2007年9月11日開始正式建設(shè)的響螺灣商務(wù)區(qū)被定位為外省市、中央企業(yè)駐濱海新區(qū)的辦事機(jī)構(gòu)、集團(tuán)總部和研發(fā)中心，與于家堡金融區(qū)和泰達(dá)MSD共同構(gòu)成濱海新區(qū)的中心商務(wù)區(qū)。響螺灣商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)38座商務(wù)樓宇，占地面積約63萬平方米，匯集了內(nèi)蒙古、河北、山東、山西等省區(qū)和中國五礦集團(tuán)、中鋼集團(tuán)等大型企業(yè)駐津辦事機(jī)構(gòu)。

　　2009年10月，國家發(fā)改委批復(fù)《天津濱海新區(qū)綜合配套改革試驗金融創(chuàng)新專項方案》，加大了濱海新區(qū)金融改革創(chuàng)新在金融企業(yè)、金融業(yè)務(wù)、金融市場和金融開放等方面先行先試的力度，響螺灣商務(wù)區(qū)成為濱海新區(qū)金融改革試驗的核心區(qū)域之一。響螺灣總規(guī)劃的高層建筑達(dá)到38座。其中制高點(diǎn)直逼360米，將近3個泰達(dá)中心酒店那么高，與深圳市第一高層建筑地王大廈比肩。

　　關(guān)于于家堡金融區(qū)，官方資料如是描述：天津擬耗資2000億元在濱海新區(qū)建全球最大的金融區(qū)，占地3.86平方公里，擬分四期建設(shè)。按照規(guī)劃，2009年啟動的于家堡金融區(qū)工程，預(yù)計3年全面開工、5年初具規(guī)模、10年基本建成。這里將建成120個市場會展、現(xiàn)代金融、傳統(tǒng)金融、教育培訓(xùn)和商業(yè)商住項目，成為迄今為止全球規(guī)模最大的金融區(qū)，其定位是“與中國北方經(jīng)濟(jì)中心相適應(yīng)的金融服務(wù)體系和金融改革創(chuàng)新基地”。

　　而MSD的規(guī)劃更是宏偉。2008年，中國國務(wù)院認(rèn)為城市發(fā)展應(yīng)以多元化、復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，而并非商務(wù)產(chǎn)業(yè)的單一發(fā)展。為響應(yīng)國務(wù)院改進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)平臺的號召，加速濱海發(fā)展，《津開發(fā)〔2008〕28號》文件決定，在濱海新區(qū)最核心的1平方英里上，構(gòu)建包含CBD在內(nèi)的，復(fù)合型的、國際最先進(jìn)水準(zhǔn)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展平臺，吸納國際和國內(nèi)著名企業(yè)在此設(shè)立中國區(qū)或環(huán)渤海地區(qū)總部機(jī)構(gòu)。至此，旨在促進(jìn)城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、多元化發(fā)展城市的先試政策落地濱海，中國第一個MSD——泰達(dá)MSD應(yīng)運(yùn)而生。

　　不難發(fā)現(xiàn)，三個區(qū)域之間規(guī)劃有重合亦有些許區(qū)分。