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    盡管時下南京樓市熱火朝天，但在售的近20家酒店式公寓卻半數以上滯銷：有的過去一年中僅成交6套，有的開盤一年“零成交”……記者調查發現，酒店式公寓的“山寨化”現狀著實壞了“酒店式服務”的名聲。

    一樓盤一年“零成交”

    酒店式公寓這類以往備受購房者青睞的低總價小戶型產品，并未在這一次熱銷大潮中搶得一杯羹。2010年以來，南京樓市有超過20家樓盤推出酒店式公寓，包括德盈國際廣場、長江路9號、精銳SOHO、匯金新天地、招商泰格公寓、亞都天元居、萊茵鉑郡、金陵天成、城市之光國際公寓等，這些樓盤大多集中在江寧和主城。

    然而，目前除了德盈國際廣場、招商泰格公寓等少數樓盤銷售不錯外，有超過10家推出酒店式公寓的樓盤銷售艱難。從南京網上房地產公布的數據可以看到，截至10月8日凌晨，亞都天元居2010年10月開盤推出的334套40年產權的酒店式公寓，僅成交85套；而地鐵一號線南延段龍眠大道站一家樓盤的10號樓酒店式公寓(40年產權)，開盤近一年只成交6套、認購1套；2010年1月推出酒店式公寓(65年產權)的金陵天成，484套房源至今只有163套成交，成交比例29.03%；城中某高端樓盤的65年產權的酒店式公寓，領取銷售許可證至今兩年多，895套房源僅成交468套；而7月初開盤的江寧新盤匯金新天地，372套酒店式公寓僅成交1套，3個多月僅成交1套，認購9套；九龍湖誠信大道鉑金華庭廣場，2011年10月初推出的5號樓酒店式公寓，目前僅售出幾套1樓挑高商鋪，3樓以上總計95套酒店式公寓，目前仍是“零成交”。

    因為酒店式公寓銷售勢頭不好，原本定位65年產權酒店式公寓的中山路99號，甚至更改規劃，做成辦公產品銷售。也許65年產權的酒店式公寓因為“限購”難買，但不少酒店式公寓是40年產權，為何也銷售遇冷？

    調查

    外因：限購成功擠出投資客

    “2010年調控以來，南京的投資客基本被擠出市場，而酒店式公寓多為小戶型，面向投資客戶，銷售看冷也是大勢所趨。”在眾多業內人士看來，一批酒店式公寓銷售艱難，跟此輪打擊投資的調控大環境密不可分。

    記者走訪也發現，此前針對投資客的小戶型產品，即便是70年產權的住宅，確實也很少有投資客出手。剛需置業占了多半。城市之光國際公寓、托樂嘉ihome、天泰青城等樓盤，購買者均以年輕剛需人群為主。相對于酒店式公寓，這些住宅性質的小戶型市場反響不錯，每次開盤都是熱賣5成甚至更多。

    誠基百家湖小公館一位銷售負責人坦言，該盤在2010年10月開盤時候銷售勢頭還非常好，但2011年2月限購之后，銷售明顯放緩。“幸虧樓盤地段交通優越，不然銷售更艱難。”

    “限購”讓投資客擠出不少，原本今年上半年推出酒店式公寓的樓盤推遲了上市計劃，河西一家樓盤原計劃今年初上市的400套70年產權的精裝酒店式公寓，至今遲遲沒開盤。

    內因：軟硬件配置難稱“酒店式”

    南京問策商業管理顧問公司總經理蘇曉晴認為，目前南京市場上滯銷的酒店式公寓，不是一開始就定位純正的酒店式公寓，而是根據市場需要，給辦公或住宅取個酒店式公寓名頭就出售。這些項目大多軟硬件跟不上，很“山寨”。比如公共區域電梯配置不夠用，車位配套少，高端休閑健身配套設施和室內裝修品質不高。

    “我們只是打出酒店式公寓的概念，但不是精裝修，也沒有星級酒店的精裝入戶大堂。”下關區一家樓盤的銷售人員對該盤并非純正酒店式公寓直言不諱。而河西某辦公樓包裝成的酒店式公寓，今年5月交付時，不但外立面跟效果圖貨不對板，內部裝修也很粗糙。“便宜真的沒好貨，別提什么酒店式入戶大堂了，完全是個集體宿舍，剛交付衛生間頂棚就滲水，每層還要建設公共衛生間。”該盤10多戶業主紛紛要求退房。

    “酒店式公寓精品甚少，根本原因是物業服務跟不上。”仁恒物業副總經理袁艷軍認為，物業服務優劣是物業增值與否的關鍵。作為南京高端酒店式公寓典范，仁恒國際公寓B棟酒店式公寓，提供24小時物業服務熱線，設置專門的寵物乘坐電梯，有物業租售服務、特約維修、家政保潔服務、代聘家教，代訂機票、報刊、牛奶等基礎高品質服務。甚至代住戶聯系干洗衣物并上門收送，傳統節日和兒童老人生日還派送禮品。

    而上述服務，在售酒店式公寓僅蘇寧雅悅、綠城·水晶藍灣等少數能承諾。早些年交付的一些酒店式公寓，由于缺乏高品質養護，硬件老化也快。2008年交付的木馬公寓外立面已污濁殘損。

    該盤租客王小姐抱怨，“每天進出的人還是非常雜亂，這幢有500多套公寓的大樓里，卻有10家左右私營日租房酒店。”而在君臨國際，樓下有一個蘇果便利店直接連通入戶大廳，購物后不用通過門衛，即可輕松乘電梯上行到每層樓。

    結果房租難漲，數年如一日

    “現在物價都翻了多少倍，酒店式公寓租金卻很難漲上去。”君臨國際、木馬公寓、觀城國際等樓盤業主均有同感。張先生在君臨國際持有一套38平方米的精裝小戶型，2006年交付至今，月租金僅從2200元上漲到2600元，6年房租只上漲了400元。

    鏈家地產觀城國際店一位負責人告訴記者，南京早年開發的酒店式公寓大部分月租金集中在2000~3500元/平方米之間，極少數在3500元/平方米以上。木馬公寓28平方米的戶型租金2500元/月，41平方米戶型租金3300元/月。單室套和木馬公寓單室套房租均在3500元/平方米左右。中廣置業經紀人小李告訴記者，這個租金水平一直較穩定，2008年以來很少波動。

    純正的酒店式公寓市場地位則完全不同。仁恒國際公寓B棟酒店式公寓是當前南京酒店式公寓中租金最高的。據該項目副業負責人介紹，該項目一套120平方米左右的單室套，年租金達到12萬元。而交給輝盛閣管理的A棟的公寓式酒店，類似戶型年租金達到17萬-19萬元。