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    最近，滿堂紅地產關于廣州寫字樓市場的2012年三季度報告及10月報告相繼出爐，再次印證了這一點。報告指出，據廣州市房管局數據顯示，2012年第三季度一手寫字樓成交面積共28萬平方米，同比增長了3.3%。由于供應主要集中在珠江新城，因而拉高了珠江新城的空置率，錄得環比上升3個百分點至21.18%。該季度主要寫字樓租金均價基本保持穩定，但從10月份的情況來看，寫字樓租金均價環比出現微跌。有分析人士認為，未來廣州一手寫字樓的新增供應將持續加大，由此將給二手寫字樓的招租帶來壓力，租金下調可能性很大。

    珠江新城寫字樓空置率高

    滿堂紅相關報告顯示，據廣州市房管局統計數據，2012年第三季度廣州寫字樓新增供應同比減少45.7%，但成交同比增長3.3%，均價亦同比上漲17.9%，達到25982元/平方米。 新增供應不多，對二手租賃的影響就比較小。據滿堂紅監測數據顯示，三季度寫字樓租賃總面積為173.6萬平方米，同比上漲了28.9%，而租金均價為118.46元/平方米/月，環比上漲0.1%，同比上漲4.25%。

    由于供貨主要集中在珠江新城，因此拉高了珠江新城的空置率，錄得環比上升3個百分點至21.18%。體育中心在第三季度表現較為穩定，其空置率為7.52%，環比持平；越秀區第三季度空置率下降2個百分點至6%，成為四個區域中空置率最低的一個，主要原因是第三季度中、小型企業以及縮減租賃成本的外資客戶選擇越秀區居多。

    從客戶方面來看，外貿增速放緩對出口型企業租戶的影響逐漸呈現。例如，貿易、物流和國際電子商貿類企業的寫字樓需求在三季度均出現下降，部分該類跨國企業宣布未來將縮小辦公規模或整合多個辦公場所。但與此相反，專業服務業和保險企業在本季繼續其擴張態勢。

    未來新增供應加大，租金下調，售價有望上漲

    據滿堂紅報告“未來新增主要寫字樓供應一覽圖”顯示，2012年和2013年的市場供應都將創下歷史新高，2012年主要新增供應超過100萬平方米，而2013年主要新增供應預計高達113萬平方米。

    分析人士認為，新貨持續增多，將導致業主招租壓力加大，租金面臨下調。記者從滿堂紅了解到，從今年第三季度開始，珠江新城區域的新樓盤已陸續出現租金下調或放寬優惠條件，以爭取優質客戶。而受外圍經濟走勢不明朗的影響，當季客戶租金預算亦降了一個層次，由以往的100-120元/平方米·月下降到80-100元/平方米·月，客戶均以中小型為主，外資及貿易類行業紛紛縮減辦公租賃成本。另據廣州市房管局統計數據顯示，10月廣州主要寫字樓租金亦環比微跌0.48%，為117.16元/平方米·月。

    不過，租金微跌對買賣市場影響不大。分析人士認為，雖然今年寫字樓買賣不及往年那樣暴漲，但也算消化力度強。而促成售價在平緩中上升主要有三個因素：一是有實力的投資客戶受整體經濟不明朗以及住宅限購的影響而入市；二是有實力的企業的剛性需求；三是廣州優質寫字樓可售樓盤并不多。由此，預測第四季度寫字樓售價仍有上漲空間，幅度在2%-5%之間。