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    前不久，一則《福田未來5年“再造”74座招行大廈》的微博引發了地產業內人士對深圳寫字樓巨量供應的熱議，甚至有投資客直指現在投資寫字樓是“陷阱”。隨后又有媒體報道稱：未來5年，深圳新增的寫字樓建筑面積約為600萬平方米，而每年深圳市場對寫字樓的消化量將小于80萬平方米。一時間，“井噴”、“供過于求”、“風險大”……業內對未來深圳寫字樓市場的擔憂情緒十分濃厚。記者為此采訪了權威機構的專家。專家認為這種擔憂是對數字的誤讀。

    釋疑1 兩個數字放在一起易產生誤讀

    未來深圳寫字樓市場究竟會新增多少供應量？按照深圳的經濟發展速度，是否會消化不良？是否會出現高空置率甚至爛尾的風險？世聯地產工商寫字樓事業部總經理張栩哲等權威人士的觀點恰恰相反：深圳寫字樓不是過剩，而是稀缺！

    張栩哲告訴記者：未來5年，深圳新增的寫字樓建筑面積約為600萬平方米，而深圳市場每年對寫字樓的消化量則小于80萬平方米。這兩個數字本身并沒有什么大問題，但問題在于把這兩個數字簡單地羅列在一起，很容易使不了解深圳寫字樓市場特點的公眾產生誤讀。

    深圳寫字樓市場有其特點和優勢。5年600萬平方米的巨量供應對于國內其他城市來說可能是難以承受之重，但對于深圳來說不僅不是供過于求，從某種意義上說甚至還是稀缺。

    釋疑2 其實遠不止600萬平方米

    “5年600萬平方米”，這個數字已經很驚人了。但據世聯地產提供的數據，未來5年深圳寫字樓供應“其實遠不止600萬平方米”！所謂的“5年600萬平方米”僅指到目前為止已經報了規劃并且確認了指標的項目，并不包括大量的城市更新項目以及原關外的一些“工改工”項目。比如城市更新項目現在已經遍地開花了，但指標還未確定下來，所以也就無法統計。原關外的一些“工改工”項目也存在同樣的問題。

    而且這個“600萬平方米”中也不包含目前正炙手可熱的前海深港合作區的項目。前海目前已經簽了100多家企業，這些企業進來后建多高的樓多少面積都還沒確定，也沒法統計。前海的供應量其實是可以無限級增長的，企業需要多少，只要那塊地蓋得了，就可以建多少。100米高的樓不夠，就建200米、300米甚至更高的。

    如果把這些都算進來會有多少？粗略估算一下，僅僅是原關外的“工改工”項目恐怕都不止600萬平方米。

    釋疑3 深圳寫字樓市場特點是“只租不售”

    如此巨量的供應，深圳寫字樓市場真的不會消化不良？真的不是過剩而是稀缺嗎？專家普遍認為：深圳寫字樓市場的特點是以持有為主，“只租不售”已經形成趨勢，真正可流通可銷售的非常少，非常稀缺。

    “深圳寫字樓市場明年新增供應估計將近63萬平方米，但新增供應中很大一部分是企業總部大廈。”榮超地產相關負責人表示：光中心區就有10多座總部大廈在建，但真正投放到市場進行租售的物業只是極少量。

    比如前面所說的“600萬平方米”中有400多萬平方米都是長期持有的自用租賃型物業，約占70%，可銷售型物業僅有185萬平方米，約占30%。從分布來看，“600萬平方米”的供應量中南山和福田占了近80%，而自2010年以來，政府在出讓南山和福田地塊的條件設置上，都顯示出了明顯的“總部經濟”用意，70%以上的地塊要求自用率在60%~90%以上，而且10年以內不準出售，這是政府出讓土地的前提條件。

    福田中心區也有相當一部分是定向招拍掛的總部物業，和后海一樣都有很高的進入門檻，可對外銷售的很少。

    至于前海更是一個特殊的圈子，幾乎所有項目都是自用的，而且是定向的，給了哪家企業就只能是這家企業，別的想進也進不去。

    這么算下來，深圳未來寫字樓供應量看上去很多，但真正可流通可銷售卻很少，其中品質較好的就更加稀缺了。像寶安中心區以及福田中心西區的一些物業未來商務價值很可能飆升甚至炙手可熱。

    有媒體在報道“5年600萬平方米”巨量供應時用了“井噴”、“血拼”等等說法，專家認為也是不了解寫字樓市場特點的誤讀。寫字樓項目由于體量太大，開發周期一般需要5~8年，只能是逐步放量逐步消化而不可能是“井噴”。如果把可銷售的185萬平方米攤在5~8年里，恐怕“血拼”的就不是如何賣樓而是如何買樓了。

    釋疑4 前海規劃引來大公司大租客

    對于媒體和公眾的擔憂情緒，業內專家普遍表示理解：5年600萬平方米的巨量供應，放在國內其他城市確實是難以承受的，甚至以深圳現有的產業結構來看這個供應量也肯定是過剩了。但如果放在深圳未來發展，特別是深港融合這個背景來看，這個供應量是遠遠不夠的，無論是數量還是品質都還有很大的提升空間。

    談論深圳未來寫字樓市場必須首先談前海，前海這個大背景定義了深圳未來寫字樓市場的格局，只要這個口子一開，大量的香港企業將涌入深圳來拓展國內市場。前海已簽約的100多家企業中，港企超過了1/3，未來還會更多。香港已有很多年沒有新的寫字樓供應了，寫字樓月租高達1200元/平方米，是深圳的6~8倍，很多港企的辦公條件是很差的。隨著前海規劃的落地，深港進一步融合，很多有高承租力的港企將會進入，5年600萬平方米的供應量恐怕還遠遠不夠。

    更令人期待的是，前海將帶動深圳的產業升級和產業結構的多元化。以前深圳的產業結構特別單一，不像北京、上海、廣州那樣有很多產業可以支撐高端商務市場，支撐高租金，甚至可以按每平方米每天多少美元來結算。但前海規劃一落地，深圳靠近香港、輻射內地的特殊地理位置將吸引很多境外大企業將其中國區總部、亞太區總部從香港搬過來。而對于這些全球選址的大公司來說，租金從來都不是他們考慮的問題。

    這個前景并不遙遠，到2020年前海規劃就要落地了，屆時真正需要擔憂的不是寫字樓過剩，而是數量不夠多品質不夠好。

    釋疑5 “投資陷阱論”是危言聳聽

    至于網絡上所謂“投資陷阱和噩夢”的議論，張栩哲認為是故作驚人之語、危言聳聽。高端商務市場根本就不是全民投資的產品，當然也談不上什么“投資陷阱和噩夢”。

    寫字樓的門檻很高，不是一般人玩得起的，只有一些有實力的投資者和專業的投資機構才能從容邁過門檻參與角逐。對于這種有實力的投資者來說，一般的市場波動是沒有什么影響的，因為他們扛得住，能長期持有；而沒有實力的投資者則根本就不適合進入這個市場。