精品一区二区影视_国产精品一区二区在线看_久久精品男女_欧美日韩一区二区精品_亚洲午夜精品一区_欧美色图婷婷_91久久国产精品_四虎成人欧美精品在永久在线_中国色在线观看另类

    沒有最高，只有更高。高達441.8米的深圳第一高樓京基100大廈，其標桿高度僅僅在保持一年多之后就有可能易主。

    以“春筍”命名的華潤集團總部大廈今年10月下旬奠基開工，這座新的摩天大樓500米的規劃高度將一舉超過京基100大廈。

    不過，這個高度也不能站上深圳最高建筑的頂點。在深圳已規劃和在建的項目中，“春筍”的高度僅僅排名第四位。

    在全國范圍內掀起的摩天大樓熱潮中，深圳已建加上規劃或在建的200米以上超高層建筑合計達到100座之多，數量將超過香港和上海。

    但與香港、上海不同的是，深圳超高寫字樓雖然打造了這座城市的新高度，但卻難以在這個城市樹立起租金標桿。

    即便是現有的京基100大廈，其租金水平仍無法做到深圳最高。代表深圳最高租金水平的寫字樓反而是中心區不過200米的嘉里建設廣場。

    超高寫字樓爆發

    在內地商業地產市場耕耘多年的嘉里置業(中國)投資有限公司區域市場總經理鄺奕珺，甚至開始擔憂深圳掀起的摩天大樓攀比風潮。

    鄺奕珺在接受采訪時坦言，深圳的經濟量級仍無法與香港、北京、上海相匹敵，尚難以在短期內承載起大量超高寫字樓的井噴。

    從目前情況來看，深圳目前最高建筑京基100在未來僅能排名深圳建筑高度的第五名，而排名在它之前的分別是高度666米的晶都酒店改造項目、高度660米的平安總部大廈、高度518米的佳兆業環球金融中心。

    上述幾大項目中，平安總部大廈已經在建，佳兆業環球金融中心預備建設中，而京基集團投資的晶都酒店改造項目尚處于規劃審批中。

    根據高力國際統計，目前深圳200米以上的超高層建筑已經建成的有37座，加上規劃或在建的74座，合計有111座，將超過香港的40座和上海的63座。

    來自世聯地產的最新統計則顯示，未來5年，深圳新增的寫字樓建筑面積約為600萬平方米，而深圳市場每年對寫字樓的消化量則小于80萬平方米。

    世聯地產工商寫字樓事業部總經理張栩哲進一步解釋，這600萬平方米僅指到目前為止已經報了規劃并且確認了指標的項目，并不包括大量的城市更新項目、“工改工”項目，以及目前正炙手可熱的前海深港合作區項目。

    張栩哲說：“前海的供應量其實是可以無限級增長的，企業需要多少，只要那塊地蓋得了，就可以建多少。100米高的樓不夠，就建200米、300米，甚至更高。”

    最貴寫字樓租金之爭

    根據一般規律，超高寫字樓的租金往往都高于普通寫字樓，其承租率也相對較高，基本不會出現大量空置的狀態。

    在北京，蘋果公司的辦公室設在月租金最高可達每平方米1500元的國貿中心三期，高330米的國貿三期是北京最高建筑。上海浦東最高建筑——環球金融中心的租金水平，讓周圍的普通寫字樓難以望其項背。

    但在深圳這個高樓林立的金融中心，租金最貴的寫字樓不是280米高的卓越世紀中心和深圳第二高樓地王大廈，也不是榮膺華南第一高樓的京基100大廈，而是今年上半年剛剛開始招租的嘉里建設廣場二期。

    本報從代理機構獲悉，目前京基100大廈租金均價約為每月每平方米260元，地王大廈寫字樓的月租金在每平方米140到180元之間。

    而2008年入市的嘉里建設廣場一期平均月租金為每平方米260元，今年推出市場的二期，中低區的月租金在每平方米280元，高區租金超過每月每平方米300元。

    在鄺奕珺看來，除了前期建設需要投入巨額資金，開發商還必須考慮建成后超高層建筑如何實現良好效益的問題，不能盲目追求高度。

    凱德置地總裁廖茸桐不久前在接受本報采訪時也表示，品質比高度更重要，超高寫字樓的租金水平也不一定最高，租客更看重寫字樓的綜合品質。

    嘉里建設廣場一期高度僅為100米，二期的高度200米，這在高樓林立的深圳并不顯眼，但美國蘋果公司在深圳卻選擇了嘉里建設廣場。

    毫無疑問，嘉里建設廣場二期入市，直接將深圳寫字樓市場的租金帶入“300”時代，與此同時，普通寫字樓租金價格卻出現不同程度下跌，加速洗牌。

    2012年9月，華潤深國投信托有限公司正式從深國投廣場搬遷至嘉里建設廣場二期辦公，在這座深圳最貴的寫字樓內租下了整整四層辦公樓

。而昔日的深圳第一高樓地王大廈，其租金水平目前也已經淪落到市場較低水平，空置率也一直居高不下，這意味著低租金也未必能留住優質租客。

    尤其是高端租客正日益向頂級寫字樓集中。目前，嘉里建設廣場被譽為世界500強的深圳總部，僅嘉里建設廣場一期的租賃企業就有81家，其中80%的企業是外資企業，17家是世界500強企業，約占整個福田CBD世界500強企業數量的三成。

    寫字樓市場分化

    雖然租金全城最貴，但在深圳要想與蘋果在同一棟寫字樓里辦公并不容易，一些試圖在嘉里建設廣場二期租樓的客戶常被婉拒。

    鄺奕珺說：“不是我們挑剔，而是各個寫字樓的定位不同，我們只是向租客坦誠表明自己的立場及要求而已。”

    在很多業內人士看來，一方面是部分乙級寫字樓設法降低租金吸引中低端租客，另一方面是高品質超級寫字樓開始招商選客，深圳寫字樓市場兩極分化趨勢日益加速，而嘉里建設廣場二期則成為深圳寫字樓市場的分水嶺。

    而這兩類寫字樓也代表著兩種不同的開發模式，一類是由民企主導的分割散售，另一類是統一業權、管理良善的只租不售。

    鄺奕珺認為，國內很多寫字樓被散賣，會對后期的物管、業態、交通以及環境產生一定破壞。而正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文也表示，散售的盈利模式容易導致整體經營一致性的欠缺，無法獲取價值最大化。

    今年以來，SOHO中國的經營模式從此前的“開發—銷售”轉型“開發—自持”，而卓越世紀中心由此前的全部持有轉向“出售+持有”模式。

    來自高力國際的報告顯示，深圳業權分散的寫字樓占到60%，這些業權分散的寫字樓，對于大公司來說，不便于其統一協調管理。

    而深圳租賃型的寫字樓比例只占40%，其中與嘉里建設廣場同檔次水平的超甲級寫字樓的數量不足10%，堪稱稀缺。

    這兩者模式帶來的影響不容小覷，戴德梁行在一份研究報告中稱，對比位于福田中心區內相鄰的兩棟甲級寫字樓物業，兩者在區位和建筑外形上沒有明顯區別，但之間租金水平差距達30%，值得深思。

    除了租金價格上升空間受限外，散售也把深圳的寫字樓市場帶入另一個困境：空置率難以有效降低。有業界人士稱，目前福田中心區寫字樓的空置率達15%左右。

    耐人尋味的是，租金最高的嘉里建設廣場卻一直保持高出租率。嘉里建設半年報顯示，嘉里建設旗下的國內辦公室物業的出租率為82%，其中嘉里建設廣場一期以99%的出租率位列第一位，而2011年末一期的出租率達到100%。