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　　手持幾十億元，在北京只能購買一棟辦公樓宇，在天津卻可以買三棟，這筆生意你會怎么做？

　　第一太平戴維斯天津分公司董事總經(jīng)理盧向暉在向他的客戶仔細算了一筆賬后，這個來自保險公司的客戶毫不猶豫地選擇了前者，“盡管在天津可以買到很好的地鐵上蓋物業(yè)，而北京沒有現(xiàn)成的寫字樓購買，這個客戶也寧愿等兩三年，甚至找開發(fā)商定做產(chǎn)品”。

　　供應與需求嚴重不匹配，這是天津寫字樓市場正在面臨的窘狀。

　　在天津濱海新區(qū)，密密麻麻的水泥高樓林立，數(shù)十個高聳的塔吊立在裸露的空樓頂上，一個龐大的建筑群正在拔地而起。在天津人小安眼里，6年前，這里還是一片鹽堿地，如今儼然變成了一片大工地，但已有不少項目封盤或停工，“就是一個空城”。

　　這背后還有一個驚人的數(shù)字，根據(jù)盧向暉及其團隊的監(jiān)測，5年之內(nèi)，天津寫字樓市場計劃供應量高達600多萬平方米。那么，吸納量又有多少？“2012年，天津中心城區(qū)寫字樓的吸納量只有2萬多平方米。”盧向暉說。

　　世邦魏理仕更是測算得出一個難以想象的結論：天津到2014年底新增的優(yōu)質(zhì)寫字樓存量超過500萬平方米，消化周期需要60年（消化周期=目前至2014年底的存量/過去16個季度的平均吸納量）。

　　當天津濱海新區(qū)在一片荒灘之上高調(diào)建起CBD時，質(zhì)疑便同光環(huán)一路相隨。規(guī)劃者希望十年后她能像上海浦東陸家嘴那樣在北方大地上冉冉升起，但是這個美好的愿望何時能實現(xiàn)不得而知。

　　規(guī)劃透支需求

　　在所有的二線城市中，天津寫字樓市場供應過量的情況是最為突出的。

　　盧向暉介紹，天津寫字樓主要的供應量，集中于兩大區(qū)域：中心城區(qū)和濱海新區(qū)。其中，濱海新區(qū)主要由響螺灣商務區(qū)、于家堡金融區(qū)、天津泰達MSD（現(xiàn)代服務區(qū)的英文縮寫）構成。

　　“泰達MSD一期2012年入市，總體量12.9萬平方米左右，未來3到5年會有70萬平方米入市；于家堡未來5年內(nèi)有150萬平方米入市；響螺灣將有220萬平方米入市。目前這些項目均在建設中。”盧向暉表示，綜合來看，未來5年內(nèi)，天津僅濱海新區(qū)計劃供應就將達440萬平方米，中心城區(qū)也有200萬平方米入市，兩數(shù)相加，總體量將超600多萬平方米。

　　根據(jù)世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示，從2012年一季度到2014年底，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓的新增供應量將達到450萬平方米，即未來兩年新增的供應量，約是過去10年（2002~2011年）供應量的4倍。

　　與供應量極為不符的是過低的吸納量。戴德梁行對天津寫字樓市場監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，今年第一季度，天津優(yōu)質(zhì)寫字樓無新增供應投放市場，全市甲級寫字樓的總存量維持在850633平方米。一季度天津市區(qū)甲級寫字樓吸納量為3030平方米，與去年同期相比減少45.67%。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，天津的規(guī)劃瘋狂，以致于透支了市場。

　　2006年6月，《國務院關于推進天津濱海新區(qū)開發(fā)開放有關問題的意見》指出：“在金融企業(yè)、金融業(yè)務、金融市場和金融開放等方面的重大改革，原則上可安排在天津濱海新區(qū)先行先試。”

　　在此背景下，響螺灣商務區(qū)和于家堡金融區(qū)先后立項。2007年，濱海新區(qū)中心商務區(qū)起步區(qū)——響螺灣商務區(qū)正式開工建設，當時開工39個項目，共計48棟樓宇。其被正式定位為外省市、中央企業(yè)駐濱海新區(qū)的辦事機構、集團總部和研發(fā)中心，與于家堡金融區(qū)和泰達MSD共同構成濱海新區(qū)的中心商務區(qū)。

　　公開資料顯示，響螺灣整體規(guī)劃面積為3.2平方公里，總投資高達420億元。按照計劃，到2015年，響螺灣內(nèi)所有項目就將全部投入使用，屆時將有2000余家企業(yè)入駐。于家堡金融區(qū)占地3.86平方公里，耗資2000億元，將建成全球規(guī)模最大的金融區(qū)。

　　而泰達MSD的規(guī)劃更是宏偉。為響應國務院改進中國經(jīng)濟平臺的號召，加速濱海發(fā)展，《津開發(fā)〔2008〕28號》文件決定，在濱海新區(qū)核心區(qū)構建包含CBD在內(nèi)的復合型的、國際最先進水準的現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展平臺，吸納國際和國內(nèi)著名企業(yè)在此設立中國區(qū)或環(huán)渤海地區(qū)總部機構。至此，旨在促進城市現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展、多元化發(fā)展城市的先試政策落地濱海，中國第一個MSD——泰達MSD應運而生。

　　但是6年過去，這個天津重點打造的CBD卻人跡罕至。公開信息顯示，這里封盤或停工的項目達到30%。

　　退出機制不完善

　　“天津的現(xiàn)狀就是不斷在建設，供應量遠遠超過需求量。”盧向暉說，泰達MSD的空置率目前在15%左右，相對較低，而天津中心城區(qū)空置率達18%左右。對于這個數(shù)字，盧向暉認為：“如果未來幾年能維持這個空置率已經(jīng)是很樂觀了。”

　　在中國的許多大城市中，寫字樓市場的快速增長并非是由經(jīng)濟增長而帶來的需求所推動，很大程度上，這種快速擴張是受地方政府的決策引導所致。因為開發(fā)新的中央商務區(qū)，可以推動土地的銷售、基礎設施的建設以及整體房地產(chǎn)的投資，能保證地方財政收入和地方國民生產(chǎn)總值的增長。這種情形在許多二線城市都存在。

　　經(jīng)歷了2008年金融危機和數(shù)次房地產(chǎn)調(diào)控后，天津濱海新區(qū)三大商務區(qū)的建設速度并沒有預想的快，甚至有些投資者選擇了退出。

　　2011年6月，云南城投將其在響螺灣占地10014.5平方米的項目轉讓出去，掛牌價1.62億元。彼時，該項目主體混凝土結構已建至7層，附樓主體混凝土結構已完成。而高達358米、并伴有“北京有鳥巢，天津有蜂窩”之稱的中鋼天津國際廣場，目前停工已兩年。

　　已經(jīng)建設好的項目面臨的是租給誰或者賣給誰的問題。

　　盧向暉告訴記者，寫字樓的運營模式主要有三大類：出租、散售、租售結合，目前天津市場主要是以后兩種為多，初步估算，至少有95%以上的開發(fā)商都想在寫字樓項目建成之后賣掉，迅速變現(xiàn)。“如果以傳統(tǒng)的自持開發(fā)商來說，目前的市場情況是不宜入市的，因為他要面臨沒有客戶的問題。

　　這是一個很現(xiàn)實的問題，目前想到天津投資的資金并不多，可能只占北京的5%~10%。盧向暉說，盡管北京的辦公樓宇投資回報率可能只有5%~6%，但從投資進入和退出機制來看，北京的退出機制很成熟，且可以預見的是，北京的辦公物業(yè)有增值空間，而投資天津則要面臨退出周期過長的問題。

　　在21世紀不動產(chǎn)北京上古新銳執(zhí)行董事吳疆看來，北京CBD核心區(qū)域的寫字樓，開發(fā)商大多數(shù)是選擇持有的，而不是銷售，從另一層面反映出開發(fā)商目前的態(tài)度。

　　“從外部環(huán)境來說，全國的新建開發(fā)區(qū)很多，很多城市都在爭取同一批客戶。內(nèi)部環(huán)境來說，天津各區(qū)之間也存在著激烈的競爭，各區(qū)政府為了吸引更多的資金進駐均會給予這樣那樣的優(yōu)惠政策，天津的寫字樓市場競爭已進入白熱化階段，純粹的是買方市場或租賃市場。”盧向暉說。