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　　繼李克強總理考察上海之后，國務院正式批準設立“中國（上海）自由貿易試驗區”，試驗區范圍涵蓋了沿著上海東部海岸線的外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區、洋山保稅港區和上海浦東機場綜合保稅區等4個海關特殊監管區域，總面積為28.8平方公里。以上四個區域不僅僅只是自由貿易區，它將更多地承載中國經濟改革，特別是第三產業改革“試驗田”的功能。

　　新設立的上海自貿區將對上海辦公樓市場中遠期的需求產生深遠影響。自貿區的成立表明政府進一步推動金融服務業改革，并將上海建成國際金融中心的決心。預計自由貿易區將在開放金融市場、人民幣自由兌換和利率市場化等方面進行一系列的改革試點。這將有利于上海整個城市金融服務行業的發展，繼而推動那些通常在中央商務區辦公的下游專業服務業企業對辦公空間的需求。

　　而對外商投資采取“負面清單”的管理模式將會為辦公樓市場帶來一些新的需求來源，例如教育和醫療行業。

　　自貿區的成立是上海邁向國際化都市以及全球金融中心的關鍵一步。然而，其短期的影響僅限于區域本身，主要表現為區域內由大量新成立公司帶來的辦公空間需求的近期增長。從中長期看，我們認為自貿區自身涵蓋的四個區域成為新興中央商務區的可能性極小，主要原因有四點。

　　第一，就地理位置而言，四個區域都位于上海的沿海邊緣地區，距離現有中央商務區遠至25至60公里。

　　目前這些區域大多由倉庫等工業用途物業占據，缺乏商務氛圍以及配套商業設施，周邊基礎設施建設也難與市中心比肩。

　　第二，雖然位于外高橋的兩個自貿區距離市中心相對較近，但是這兩個區域都基本開發完畢，而且短期內政府沒有進行大規模改建的計劃。

　　第三，從城市規劃的角度來看，政府并沒有試圖建設一個嶄新的金融或商務辦公中心，來和現有的陸家嘴中央商務區以及新興商務區域（如前灘）媲美。由于若干年后自貿區內實施的改革措施可能將擴大至整個上海，這也大大降低了建設全新中央商務區的必要性。

　　第四，目前相關法規也沒有要求在自貿區注冊的企業必須在區內辦公、開展業務，使得這些企業原先在市區的辦公地點無需變動。

　　由于上海大部分保稅倉庫坐落于自貿區內，自貿區的成立對物流倉儲市場，特別是保稅倉儲市場的影響非常積極。除了推動金融行業改革，自貿區還將強化上海作為亞洲航運中心和貿易中心的地位。預計隨著一系列海關政策和貿易法規的出臺，將進一步增強上海相對于香港、新加坡等亞洲貿易中心的競爭力。企業對于自貿區的期望已經帶動上海保稅倉儲市場需求，租賃問詢量增加，對市場持樂觀態度的業主已經開始提高租金。未來市場的發展趨勢將取決于自貿區相關貿易政策改革的推進速度及范圍。

　　在零售市場方面，我們不認為自貿區會成為上海一個主要的購物目的地。就目前而言，自貿區并不會出臺特殊的稅制，也不會設立免稅商店和免稅奧特萊斯。盡管之前有報道稱自貿區內將推出跨境電商平臺，我們不認為在稅收方面會有很大的優惠。然而長期來講，如果進口商品的稅收能夠有所減免，將對進口商品的銷售產生較積極的影響。

　　在一段時間內，自貿區的建設進程會相對平緩審慎。就房地產角度而言，我們認為自貿區的成立也難以撼動市中心各中央商務區的地位。事實上，上海自由貿易試驗區將成為中國金融改革以及制度改革的催化劑，這將成為未來辦公需求增長的重要動力，并在中長期推動市中心中央商務區進一步提升和發展。（作者系仲量聯行華東區研究部總監）