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　　2013年上海寫字樓市場交投活躍，中原地產研究咨詢部根據市場數據和走勢推算，截至目前寫字樓市場新增供應面積約308.9萬平方米，環比增長81.53%，成交面積為248.8萬平方米，環比增長48.2%，成交均價為22279元/平方米，環比下降8.27%。價格方面，今年出現兩次比較明顯的波動，分別是2月和8月，主要是由大型項目的整購引起的。年底則受市中心項目集中成交影響，均價出現翹尾行情。

　　受個稅政策影響和傳統交易旺季等因素影響，上半年寫字樓市場在3月和5月出現兩次供應高峰，供應面積分別達到41.1萬平方米和36.4萬平方米。但由于個稅政策被市場消化后，資金擠出效應不理想，交易量并未像供應量出現井噴現象，總體處于盤整回落狀態。

　　上半年在高供應的刺激下，以及樓市投資熱情在下半年得到釋放，整個市場熱度明顯高于上半年。進入8月，供應量再次出現井噴，共49.6萬平方米，成交量也達到今年最高點31.5萬平方米，成為歷史新高，之后9、10、11月份交投維持盤整向上格局。

　　上海中原地產研究咨詢部高級研究員盧文曦表示，2013年辦公樓市場交投活躍，一方面是今年全球經濟仍處于緩慢復蘇階段，而國內經濟信心仍保持上漲。加之上海穩定的投資環境，近幾年辦公樓租金保持穩步向上的趨勢，因此不僅是個人，包括企業也在尋求資本的增值，投資預期高漲是背后直接動因。另一方面，從產品結構上看，100平方米以下的小戶型辦公樓受到追捧，除了不限購、不限貸的優勢之外，還滿足普通投資客投資門檻低的需求。而全年庫存不斷刷新歷史紀錄，預計2013年全年庫存量約554.3萬平方米，不管是企業還是投資者都有必要正視這個存量壓力的含義。

　　今年寫字樓市場顯著特點是大宗交易案例比去年更為頻繁，數額越來越大。并且從去年外資是收購主力不同，今年內地資本參與或直接收購的案例增多。比如，10月份李嘉誠出售東方匯經中心，收購總額更是高達71.4億元，刷新今年整購金額紀錄，最大的買家則是交通銀行(601328,股吧)。房地產都是以地段決定價值，從收購的項目來看基本都位于中心區域，這些區域供應量有限，而且需求一直比較穩定。其次，這些項目已有或者將來會有穩定的租客，對企業而言會有穩定的現金流。隨著房地產信托以及基金發展日趨發達，商業項目越來越注重資本化運作。

　　上海中原地產研究咨詢部高級研究員盧文曦表示，3年前的住宅限購政策導致很多專注于住宅市場的知名開發商加大商業項目投入比例。隨著項目建設周期到來，入市的辦公項目越來越多，明年入市的項目還會延續基本格局。因此，可以預計明年庫存持續攀升是大概率事件。不過，由于今年經濟總體運行平穩，投資意愿維系一定熱度，而且自貿區建設也是對需求的強大推動，這些都是有利因素。因此明年寫字樓市場維持謹慎樂觀，而價格方面還將會以2萬元為基線上下波動。

　　商鋪市場：供應過剩 零售業競爭激烈

　　不斷攀升的庫存使得2013年開發商在商鋪市場的推盤有所保留，根據中原地產研究咨詢部數據推算，全年新增供應面積177.1萬平方米，環比下降1.9%，成交面積178.9萬平方米，環比增長18.4%，成交均價為20348元/平方米，增長7.8%。從交易均價走勢來看，由于今年2月受普陀內環內商業項目入市影響，均價出現短暫攀升，之后緩步回落。總體來看，商業地產均價波動在1.8萬-2.2萬元/平方米范圍內波動。

　　今年商鋪市場供應高峰出現在3月，為3年內第二高點，供應面積為36.1萬平方米，隨后出現回落盤整。在高供應量的刺激下，交易量也有出現放量行情，3、4、5月的交易量穩定在16萬平方米以上高位盤整。

　　經過上半年集中放量透支后續供求，經過2個月調整后商鋪市場重拾升勢，但勢頭略遜于上半年。交投緩慢爬升，成交均價波幅減小。年底受古北地區社區商鋪大量成交均價出現反彈。

　　從庫存來看，由于今年3月出現超高供應，而當月銷售并沒有出現大幅度放量局面，故出現一次快速飚升，并且創下歷史新高。從全年來看，商業地產市場保持供求平衡，因此在創出新高后出現盤整回落的走勢。不過，從最高峰到11月僅降低2.4%，因此庫存壓力仍然巨大。預計明年庫存仍會在高位盤整，一旦受大型項目入市影響，庫存則會出現再度升高的走勢。

　　盧文曦表示，目前很多地方對大型mall項目特別推崇，都想打造成地標，很多項目甚至連招商都招不滿。在經營內容上卻毫無新異，經營品牌上則完全雷同，唯一差別只是地段不同。其次，在電商強大的價格優勢下，零售業毫無招架能力，這些都是開發企業急需解決的重要問題。

　　商業地產項目后續運營才是關鍵

　　今年商業地產走勢并不如其他細分市場那么兇猛，和多方面因素有關。商業地產開發只是項目的開始，項目運營才是真正重頭。而商業地產往往需要一段較長的“培養期”，投資回報周期長，并非是一般中小企業所能承受的，這是今年商業投資熱度沒有上漲的動因之一。通過多年市場歷練，中小投資客也具備一定投資理念和經驗，社區商業成為重要渠道，而其特點就是面積小，總價低。因此看似市場買賣頻繁，但對整體樓市交易面積的推動力卻遠遠不夠。這也反映出投資客抗風險意識逐漸增加。

　　盧文曦表示，隨著城市發展的重心外遷，商業地產需求也會隨之向外發展，明年這種趨勢會變得更為顯著。一方面,土地供應轉向外圍，另一方面,消費主體也在外遷，尤其是外郊環地區更為突出。而市區土地供應減少，加之拿地成本的高昂使得開發意愿繼續降低。

　　預計明年這種結構性不平衡還會延續。而投資風險較低的社區商鋪依然會受到小投資者青睞，明年商業地產市場將會有局部性和結構性表現機會。但在商業地產市場供應絕對過剩的情況下開發企業盈利能力將受到考驗。明年交易量或將緩慢攀升，而價格上漲會受到抑止，呈現震蕩格局。

　　看好的商業地產類型

　　上海中原地產研究咨詢部高級研究員盧文曦表示，上海一直保持較高的經濟活力，對企業是一種非常大的吸引。上海自貿試驗區建設，前灘和后灘的開發以及大虹橋建設已現雛形，都是存在很多發展機會，盡管寫字樓市場供應過高，但還是存在區域性機會。

　　但是從前景樂觀的角度來講今后的旅游地產或者養老地產發展機會更大。今年8月16日，政府主管部門提出，將從建設、服務、模式創新等多個方面加強養老服務業的發展。首先從政策層面上支持養老產業的發展，而作為載體，房地產也會先行一步。其次，人口老齡化是不可避免的趨勢，客觀上有龐大需求。最后，隨著城鎮化道路的推進，城市內非勞動人口可能會外遷，旅游地產等會迎來機會。

　　給置業者的建議

　　盧文曦表示，商業地產和住宅是兩個完全不同的領域，想要投資這類產品需要注意以下幾點：首先，要擺正心態，所謂“長線是金”是對這類產品最好的比喻。尤其是商鋪，至少要花費3－5年的時間才能形成商業氛圍。真正能形成比較可觀的利潤可能是5年甚至10年以后。其次，商業地產投資適合資金比較大的投資者。真因為商業地產投資周期長，過程之中不可測因素較多，如果是一般小型投資者，抗風險能力較弱。再次，商業地產和住宅最大的區別在于經營和管理，這也是物業升值的關鍵環節。一個好的運營管理團隊是物業租金穩定來源，并且可以保持較高出租率，從而提高物業價值。最后，商業地產投資風險相對于住宅而言要高，如果想降低項目經營失敗的概率可以轉投二手市場。因為二手市場項目多半已經經營成熟，有穩定的租客，也方便投資者預測未來收益。