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    一般而言，二手房指的是交易前已經(jīng)有過一次交易的房屋，比如二次交易的經(jīng)濟適用房、已購公房、商品房、以及已形成事實交易但不具備所有權(quán)的房屋。嚴(yán)格來講，二手房指的是已由房地產(chǎn)權(quán)登記中心登記并發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)有效證件，可在房地產(chǎn)二級市場自由流通的房屋。

    二手房交易是否必須通過中介呢？答案是否定的，因為“可以”只是法律鼓勵性用語，而不是強制性用語，也就是說當(dāng)事人可以委托代理人，也可以不委托代理人。而且，代理人的范圍并沒有限制在房地產(chǎn)中介公司，其他專業(yè)人士比如律師等也可以作為代理人，為當(dāng)事人提供更好的服務(wù)。

    律師建議由于二手房交易信息松散，交易環(huán)節(jié)復(fù)雜，涉及法律問題較多，因此，在不具備交易信息和專業(yè)知識的情況下，委托代理人代為買賣二手房較好。

    那么，怎么樣可以選到一家好的中介呢？

    評價一家中介是否優(yōu)秀、正規(guī)的幾個主要指標(biāo)如下：

    1、看注冊手續(xù)，審查他們是否具有從事房地產(chǎn)中介服務(wù)相應(yīng)的資質(zhì)、資格、執(zhí)業(yè)許可和營業(yè)執(zhí)照。 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，必須有《工商營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)中介資質(zhì)證書》，兩者缺一不能營業(yè)。作為一名合格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他必須持有《經(jīng)紀(jì)人資格證書》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)資格證》，兩者缺一都不稱職。

    2、看經(jīng)營范圍，審查他們經(jīng)營范圍中是否包含你咨詢委托的業(yè)務(wù)，若沒有得到工商行政管理部門許可，隨意擴大經(jīng)營范圍，也不可信。

    3、看經(jīng)營規(guī)模，審查他們從業(yè)人員的人數(shù)、是否有分店、分所等等。

    4、看經(jīng)營場所，審查他們的經(jīng)營場所是否正規(guī)、是否固定。如果他們只是一間房幾張桌，隨時要逃跑的話，還是免談吧。

    5、看業(yè)務(wù)水平，審查他們是否具備較高素質(zhì)和豐富辦案經(jīng)驗，例如成功案例的多少等等。

    6、看口碑形象，審查他們是否有被投訴、被起訴的情況發(fā)生。

    7、看收費標(biāo)準(zhǔn)，審查他們的收費標(biāo)準(zhǔn)是否過高或過低，過高不一定好，過低就更不正常。

    一般而言，正規(guī)的房地產(chǎn)中介機構(gòu)管理都比較規(guī)范，會在顯目位置注明各類收費項目、服務(wù)內(nèi)容、計費方法及收費標(biāo)準(zhǔn)。

    總之，一個規(guī)范、合法的房地產(chǎn)中介機構(gòu)必須同時具備以上幾個基本條件，否則，其服務(wù)的“誠實、客觀、公正”性必然應(yīng)受到懷疑。

    選好中介后，一定要注意簽訂合同，特別是格式合同中的“霸王條款”、陰陽合同等：

    1、盡量使用官方標(biāo)準(zhǔn)合同或示范條款，并根據(jù)自己需要簽訂補充合同或補充條款。

    2、如果是對方提供的格式合同，那么，在簽訂合同前，應(yīng)請專業(yè)律師把關(guān)，修改、刪除合同中對己不利的“霸王條款”，增加自身需要條款，以達到利益平衡，降低糾紛、損失的發(fā)生。

    3、不偏信中介一家之言，如遇稅費問題，拒絕簽訂“陰陽合同”。

    4、格外小心定金、誠意金、違約金條款，認(rèn)真審查房屋權(quán)屬、交易稅費細節(jié)，如有遺漏，請簽訂補充協(xié)議或補充條款。

    選擇中介時應(yīng)當(dāng)注意的幾個法律問題：

    1、主動查詢審核中介人員檔案信息，如完整單位名稱、負責(zé)人姓名、經(jīng)營范圍、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人姓名及證號等等。如果發(fā)現(xiàn)中介未經(jīng)備案、注冊登記或執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的證號名不副實，應(yīng)立即停止交易，向有關(guān)部門核實、舉報。

    2、謹(jǐn)慎交付個人資料，避免在合同簽訂前就把房地產(chǎn)證、身份證、私章等個人資料交給了中介，使其有可乘之機，引起道德風(fēng)險和法律糾紛。例如，一些不法中介往往會利用這種機會，不讓上下家見面就自行把合同簽好，或者僅僅讓上下家在合同上簽字而不讓他們看合同具體內(nèi)容，從中賺取差價。律師提示：在這種情況下如出現(xiàn)糾紛，即使二手房買賣雙方能夠提供確鑿的資料，但由于買賣合同已經(jīng)生效，法院也很難保障他們的合法權(quán)益。

    3、要求中介組織買賣雙方見面，認(rèn)真審查交易房屋的權(quán)屬狀況和使用現(xiàn)狀，避免中介“低吸高拋”賺取差價。律師提示：如果中介已經(jīng)收取房屋買賣中介費，那么就不能在中介服務(wù)時違規(guī)獲取房屋差價，否則，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美�，�?yīng)當(dāng)予以返還。

    4、講清中介費用所包含的項目及支付辦法，避免中介“亂設(shè)名目”違規(guī)收費。律師提示：中介除了收取合同約定的中介服務(wù)費外，其余所謂的墊資費、看房費、跑腿費等等都屬于“黑收費”。對于違規(guī)收費的，多收的要依法退還，并承擔(dān)行政處罰責(zé)任。

    律師表示能否選到一家優(yōu)秀中介，其前期資格、資質(zhì)審查很關(guān)鍵。如果您對中介機構(gòu)、中介人員的資格、資質(zhì)真實性、合法性有所懷疑，建議您到中介協(xié)會、行政主管部門進行查詢、舉報或投訴，以免受到“黑中介”、“黑律師”的侵害。另外，選定中介后，一定要簽好合同，并注意審查合同簽約方式和合同條款，以求減低糾紛發(fā)生，妥善解決紛爭，維護自身合法權(quán)益不受侵害。

    如何避免與中介發(fā)生糾紛？發(fā)生糾紛后怎么辦？

    從現(xiàn)有案例來看，委托人與代理人發(fā)生的糾紛類型主要有：

    1、定金、誠意金、保證金的交付與退還；

    2、交易房屋使用年限、面積縮水，質(zhì)量不符；

    3、房屋產(chǎn)權(quán)不能過戶；

    4、房屋交易稅費的承擔(dān)以及前期物業(yè)管理費、水電費的清理；

    5、房屋買賣與現(xiàn)有租賃沖突，房屋共有權(quán)、優(yōu)先權(quán)與處分分沖突；

    6、中介吃“差價”，履行合同不力等。

    從我國現(xiàn)行立法、司法以及商業(yè)慣例來看，解決糾紛的方式主要有：雙方協(xié)商解決、第三方中間調(diào)解、申請仲裁、法院訴訟等。其中，協(xié)商解決和調(diào)解方式，比較節(jié)省時間和成本，也不易因“訴”而傷到大家“和氣”；仲裁和訴訟方式，時間比較長，費用比較高，而且容易傷到大家“和氣”。但是，仲裁和訴訟方式，是當(dāng)事人解決糾紛陷入僵局后的唯一維權(quán)方式，而且一旦裁決，將使當(dāng)事人意志上升為國家意志，從而使?fàn)幾h解決辦法具有國家強制執(zhí)行力。

    律師建議：

    第一，如果一份合同其交易各方權(quán)利義務(wù)非常明確，具有實際可操作性，而且違約責(zé)任條款設(shè)計周全合理的話，可以大大降低糾紛的發(fā)生。例如，如果合同中明確規(guī)定遲延付款違約責(zé)任大于銀行利息時，違約方的違約成本將遠遠大于其“不當(dāng)?shù)美?rdquo;和對方維權(quán)成本，那么違約方將不會輕易違約，即使違約也會盡快糾正。另外，在解決糾紛方式上，如果選擇在原告所在地法院起訴的話，那么將有效制止對方惡意違約；如果選擇仲裁的話，那么在解決糾紛時間上，將非常迅速，而且可以將仲裁產(chǎn)生的律師費、仲裁費轉(zhuǎn)嫁到敗訴方身上，減輕自己的維權(quán)成本。

    第二，如果矛盾一旦發(fā)生，請盡早明確矛盾的焦點，并圍繞焦點保全相關(guān)證據(jù)，例如收集因交易產(chǎn)生的合同、交談記錄等。如果證據(jù)不全的，請盡快補辦手續(xù)，例如補簽合同，書寫備忘錄、錄音等。至于證據(jù)保全的技巧，請咨詢律師意見。

    第三，如遇糾紛發(fā)生或?qū)Ψ綈阂馄墼p、刑事犯罪的，請立即中止交易，將自己財物取回，終止應(yīng)付財物的交付，并盡快向工商、公安部門查詢、舉報和投訴，必要時請律師幫助，作好訴訟準(zhǔn)備。