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    “杭州如果做不了房地產，中國房地產都別做了。”不久前，融創集團董事長孫宏斌在無錫的“香樟園全球啟封”全國媒體發布會上，力挺綠城總部所在的城市——杭州。綠城·香樟園是融創與綠城合作的第一個項目。2012年6月，融創收購綠城華東5城9項目50%股權，一度震驚中國房地產界。孫宏斌曾援引宋衛平的話說，融創與綠城的合作，“是企業間合作不可復制的典范，應該寫進商學院教材。”這樁并購案是如何完成的？這樁并購案對于融創意味著什么？2010年在香港聯交所主板上市時銷售額不足百億元的融創，如今已經逾過了500億元銷售額大關，正在朝著千億級房企行進——目前，不包括融創自有的項目，僅融綠平臺上的可售貨值就已高達1300億元。

    1、買一套綠城的房子作為“誘餌”

    當孫宏斌在無錫的綠城·香樟園面對上百家媒體記者侃侃而談時，宋衛平正在杭州的九溪玫瑰園酒店里處理他的日常事務。

    2014年4月18日，“香樟園全球啟封”全國媒體發布會在無錫召開。在這個盛大的日子里，融創董事長孫宏斌當然是親臨現場，但綠城董事長宋衛平卻沒有出現。大約22個月前，綠城與融創也是在這里召開了戰略合作新聞發布會，宋孫二人在主席臺上相談甚歡，當時宋衛平把綠城華東5城9項目50%股權慷慨地轉讓給了孫宏斌的融創。

    這宗震驚中國房地產界的并購案是怎么發生的？我們先把鏡頭切換到2011年11月1日的無錫。這一天，孫宏斌在無錫的綠城·香樟園買了一套公寓。從孫宏斌買房之前的那個夜晚開始，一條關于“綠城申請破產”的消息開始在微博上盛傳。實際上，從2011年下半年開始，“海航30億收購綠城”、“銀監會調查綠城”、“綠城將從香港退市”等各種版本的傳聞就一直不絕于耳。

    孫宏斌敏銳地意識到，這是不同尋常的一天。對于這一天的綠城破產傳聞，宋衛平迅速作出了正式回應——他通宵達旦地撰寫了一篇“千字文”進行辟謠。次日凌晨 4點42分，綠城房產的官方微博發布了這篇文章。這可以說是中國房地產史上的一份重要文獻，字里行間滲出了綠城即將冷卻的血：“企業左右不了市場，正如人力不能真正戰勝天命。對于企業來說，命運只有兩個字，生、死。無他。我們所能探討的，是在目前的市場條件下，如何找出一條活路，穿越寒冬。”

    天亮之后，也就是2011年11月2日16點55分，孫宏斌在微博上把買房一事描述得一副若無其事的樣子：“最近在無錫，正好趕上綠城·香樟園昨天開盤，買了一套，一是價格合適，二是表示對綠城的支持。”

    與其說孫宏斌在11月1日“正好趕上”了綠城·香樟園開盤，不如說他在這一天“正好趕上”了微博上正盛傳“綠城申請破產”的消息。孫宏斌敏銳地意識到，要“表示對綠城的支持”，這一天最適合不過了。大約一年前，孫宏斌剛剛完成了融創的一件大事，即成功在香港聯交所主板上市，現在他要做一件更大的事情。2011年，融創的合約銷售額僅為192億元，兩年后的2013年這個數字將達到547億元。這件更大的事情，無疑是實現這種逾280%漲幅的關鍵所在。

    買一套綠城的房子，是這件更大的事情的開端：對于孫宏斌而言，綠城·香樟園的那套房子，不過是收購綠城項目股權的一點點“誘餌”。

    在買了綠城·香樟園那套房子之后的兩個多月時間，孫宏斌在他不常更新的微博上頻頻發表跟綠城有關的帖子，公開贊美宋衛平。比如12月4日他說：“很喜歡綠城的杭州四季酒店。老宋陪我參觀，穿越連廊時老宋蹲下來，摸著廊柱說，再往外挪十厘米，就壓在兩塊磚中間了，好看，兩個人也可以并肩走了。這就是我支持綠城的主要原因：對產品的態度。你可以學習可以買材料買技術，但很難學到買來對產品執著的態度。綠城肯定沒問題，渡過難關的綠城會更優秀。”

    12月13日，他說“產品品質做得最好的是綠城”；12月22日，他又說“綠城的產品公認好綠城做人也厚道”。

    其中，最精彩的莫過于12月19日的微博：“這幾個月我對綠城的支持只是些無關痛癢的公道話。但我真的喜歡宋衛平，原因是我們太像了，一是都是血性的性情中人，每次喝酒都喝多；二是都有理想主義情懷，為理想寧可頭破血流；三是都懷英雄的浪漫主義，這種浪漫代價大、銷魂、刻骨銘心。綠城渡過這次難關（肯定會渡過）后，我們都會從容淡定堅強幸福。”

    孫宏斌的“輿論投資”終于在2012年1月5日獲得了實質性回報：融創僅用5100萬元人民幣的現金代價，便取得了綠城·香樟園項目公司的51%控股權。

    孫宏斌經常說“我喝牛奶，但我不養奶牛”，但是對于他垂涎已久的綠城，他不僅要“牛奶”，更要“奶牛”：如果說綠城·香樟園的那套公寓是一杯牛奶，那么綠城·香樟園項目公司就是一頭奶牛。

    2、孫宏斌的“輿論投資”與宋衛平的安慰劑

    當然，一頭奶牛并不能滿足孫宏斌的欲望。所以，在收購綠城·香樟園51%股權之后，孫宏斌又不停地在微博上說，“香樟園是無錫最好的項目”，“相信和綠城的合作對我們打造高端精品、提高產品品質和服務品質有很大的幫助”；“綠城的產品是最好的”，“我告訴老宋我是綠城的推銷員”，等等。

    不到半年時間，孫宏斌終于滿足了更大的欲望：2012年6月22日，融創正式收購了綠城旗下分布于上海、蘇州、無錫、常州及天津等5座城市9個項目的50%股權。

    本次收購的程序設計，成功避免了可能給綠城造成的難堪：綠城與融創聯合召開發布會宣布，雙方共同組建上海融創綠城控股有限公司，注冊資本金是人民幣20億元，各持有公司50%的股權；綠城旗下九個項目公司的股權，全部轉入上海融創綠城控股有限公司，而融創則需要支付33.72億元作為合作的對價，如果項目在運營和發展上還存在資金需求，后期雙方將按各50%的比例投入資金。

    綠城的華東5城9項目是綠城除浙江以外的精華所在。這些項目若全部以當時的市場價格對外銷售，大概在450億元左右。也就是說，孫宏斌以33.72億元現金，撬動了450億元的貨值。而且，這9個項目中有8個項目是合并到融創的報表中，只有一個是合并到綠城中國的報表中。也就是說，此次合作完成后，如果銷售順利，融創將在規模上獲得驚人的增長。所以，沒過多久，孫宏斌就向媒體宣布：“2013年融創的銷售目標大概在450億元，其中與綠城合作的項目約占1/3。”

    實際上，孫宏斌很清楚，與綠城的合作，“本質上還是一樁生意”。在孫宏斌并購綠城9個項目50%股權之前，綠城顯然已經渡過了最困難的時刻，生存已經不成問題：從2011年12月到2012年6月，綠城通過向九龍倉轉讓股權等一系列不同形式不同程度的合作，獲得了約100億元人民幣的現金流。孫宏斌和宋衛平都曾公開承認：“九龍倉投了以后，綠城現金流已經差不多平穩了。”

    這時候宋衛平再割肉給孫宏斌，顯然不是出于求生的需要，而是源于惺惺相惜的江湖義氣。從2011年11月1日買下綠城·香樟園的一套房子，到2012年6月22日融創正式收購綠城部分項目50%股權，在這段為期7個多月的時間里，孫宏斌對綠城的“輿論投資”獲得了豐厚的回報。孫宏斌說，整個交易過程僅用3周時間。顯然，他沒有算上前面那幾個月的“輿論投資”。

    這時候，性情中人宋衛平已經被徹底征服了。他不僅做了大量工作說服已成為綠城第二大股東的九龍倉（可以說這是融創收購綠城項目部分股權的最大一道門檻），甚至在綠城與融創戰略合作新聞發布會上真誠地贊美孫宏斌的“攻心說辭”：“在最近半年里面，我一直在老老實實地向孫總學習。比如說他教過我，要賣項目，不能往差的賣了，要往最好的賣了。這個時候既然想明白了，要求生存，賣出去的東西必須是好的，這個讓我印象非常深刻。”

    宋孫二人都有過被宏觀調控逼到彈盡糧絕的經歷，也都曾高調宣布過趕超萬科的豪言壯語。孫宏斌堪稱是當代中國最具傳奇性質的企業家之一。他曾經創造了席卷中國樓市的順馳，但很快就在殘酷的市場競爭中隕落，但很快他又東山再起，創造了如今已在中國樓市擁有一席之地的“融創中國”。孫宏斌的獨特經歷，對于宋衛平而言無疑是一針不錯的安慰劑。

    著名財經作家吳曉波在《大敗局Ⅱ》一書中用一個題為《一次沒有技術含量的失敗》的章節記錄了這樣一個細節：2006年9月5日，孫宏斌與香港路勁基建公司簽署了股權轉讓協議，失去了對順馳的控制權，在簽署協議的儀式上，孫宏斌對滿臉笑容的路勁基建董事局主席單偉豹淡淡地說了一句：“你買了個便宜貨。”顯然，在2012年的那個初夏，孫宏斌也從宋衛平手上“買了個便宜貨”。

    宋衛平可能沒有覺察到孫宏斌的“滿臉笑容”，所以他才會說：“按照現在來看，未必是一件很劃算的生意，對于孫總來講。如果中國房地產市場稍微穩定一點，這個生意就會可能是很好的生意，說不清。”

    3、綠城的“援兵”為什么不是龍湖或復星？

    在當時的綠城與融創戰略合作新聞發布會上，孫宏斌說：“這不是收購，是合作”。但宋衛平說：“這就是收購。敗軍之將不足以言勇。我們可以把項目安心交給融創，閉門思過，好好反省。”

    對于融創入股綠城部分項目，很多媒體在報道標題中使用了“搭救”、“馳援”等令人感動的動詞。在孫宏斌積極進行“輿論投資”的時候，九龍倉、龍湖、SOHO中國以及復星這些與綠城有過或深或淺關系的地產大鱷都做了哪些事？

    宋衛平可以說是龍湖的“廣告代言人”，曾多次公開贊賞龍湖及其老板吳亞軍。在綠城最困難的時候，宋衛平曾有意將綠城賣給吳亞軍。當時吳亞軍完全有現金流實力，但她還是婉拒了。她非常清楚，綠城永遠不可能真正被收購，綠城只有在宋衛平這樣的理想主義者手上，才能真正叫做綠城。吳亞軍可以不用像九龍倉那樣成為綠城的第二大股東，她完全可以像孫宏斌一樣，用相對較低的代價吃下綠城一部分項目的股權，但她還是堅守了商業倫理，不做“趁火打劫”的事。

    九龍倉是綠城真正的“援兵”。九龍倉集團主席吳光正先生忍受著斷肋的生理病痛飛到杭州，對宋衛平施以援手，入股綠城。2012年6月8日，九龍倉以50.98億港元（約合人民幣42億元）受讓綠城中國24.6%的股權。當然，對于九龍倉來說，這也是一個不錯的戰略決策：在此之前，九龍倉僅在杭州拿地就花了約90億元，但是這些所產生的利潤產能并不十分理想；而成為綠城的第二大股東，僅花了約42億元。

    另一個對綠城施以援手的，是潘石屹的SOHO中國。2011年12月29日，SOHO中國與綠城簽下協議，支付10.4億元收購綠城在上海外灘地王項目持有的10%全部股權。由于復星是上海外灘地王項目的大股東，因此享有優先收購權，官司就出來了：復星把綠城、SOHO中國等全給告上了法庭。最終，復星贏得了這場官司。把股權賣給SOHO中國而不是擁有“優先收購權”的復星，直接原因就是復星與綠城在收購價格上暫時沒有談攏，而綠城又非常著急，因為當時綠城有一筆4.7億元的債務必須在2011年最后一天支付。與SOHO中國簽約時，綠城副董事長兼總裁壽柏年因為牙疼而托著腮幫對潘石屹說：“你再不簽，就要命了。”所以，宋衛平曾公開直言復星“不厚道”：“我們在鬼門關希望得救。我們做生意那么多年，股東的優先收購權是常識性的問題，我們不會不明白，當時肯定是征求過大股東的意見。”就市場經濟精神而言，復星的做法沒有問題，畢竟“江湖道義”肯定大不過法律準則。

    潘石屹也應該不算是“趁火打劫”，是在生死線上徘徊的綠城主動求助，而不是像孫宏斌那樣攻心為上地主動貼上去。所以，后來宋衛平把另一個項目的股權成功轉讓給了潘石屹：2012年4月17日，綠城加價1億多元以16.16億元總價將在上海天山路項目中持有的70%全部股權，轉讓給SOHO中國。

    4、挾綠城以令蘇杭 養肥上海與無錫

    除了華東5城9項目的50%股權，孫宏斌最成功的收獲還在后頭：已經按下拿地暫停鍵的宋衛平，卻在融綠平臺上屢屢“放縱”孫宏斌瘋狂拿地。

    2012年9月10日，也就是在融創收購綠城部分項目股權兩個多月時間后，宋衛平在媒體見面會上表示綠城暫時不買地：“如果我動了買地的念頭，就會在辦公室里放一堆柴火，躺在上面想一想臥薪嘗膽的感覺，以免好了傷疤忘了痛。”宋衛平一直堅守這個“誓言”。在綠城總部所在的杭州，自2010年11月與海航合作拿下西溪誠園最后一宗宅地后，一直要時隔3年多之后，綠城才與九龍倉聯手在2013年12月18日在蕭山區拿下一宗宅地——時至今日，綠城在杭州也就只拿下了這么一塊地。

    但是在融綠平臺上，拿地步伐只能用“瘋狂”來形容，連宋衛平都忍不住公開勸孫宏斌“悠著點”：2012年7月25日，以16.44億元奪得上海浦東新區唐鎮宅地；2012年9月13日，以8.34億再度摘得唐鎮另一宗宅地；2012年10月11日，與保利聯合以21.24 億元獲得上海浦東新區森蘭外高橋宅地，融綠擁有49%權益；2013年3月16日，以90.19億元收購上海黃浦區商住地塊；2013年5月30日，以12億元收購杭州西湖區轉塘金都高爾夫藝墅項目50%的股權；2013年7月24日，以10.44億元競得上海虹口區提籃橋街道純商辦用地；2013年8月31日，以約5.1億元收購上海內環高架香溢花城項目49%股權；2014年3月20日，以24億元奪得上海寶山區顧村宅地。這一系列拿地動作，融綠耗資約180億元。據悉，融綠平臺的可售貨值已經從最初的560億元增加到了1300億元。

    在融創收購綠城華東5城9項目50%股權之后不到5個月時間，融創首次進入杭州，拿下杭州西溪附近的一塊宅地，即與綠城合作開發的西溪融莊項目。進入杭州16個月后，融創通過直接拿地、項目收購或合作開發等方式，已經擁有了8個項目，除與世茂合作開發的之西湖項目外，其余7個項目均由融創操盤。其間，融創還參與競買杭州市中心的原浙大華家池地塊與原杭師大地塊——這兩個原高校地塊，是杭州樓市具有里程碑意義的公開出讓地塊。華家池三宗地塊最后由綠城、世茂和濱江分食，當時融創交納了三塊地近5億元的“勾地”保證金，但由于在前一日斥巨資拿下了北京農展館地塊，因此才放棄了杭州華家池地塊。在后續的原杭師大地塊出讓過程中，融創與來自福建的融信競價到最后一輪，才戀戀不舍地收手。

    從入杭到在杭攻城略地，這些事情都是發生在收購綠城華東5城9項目50%股權之后。在2014年4月18日無錫“香樟園全球啟封”全國媒體發布會上，融綠還透露今年將在蘇州拿地。孫宏斌多次在公開場合稱贊像蘇州綠城·桃花源這樣的項目“只做一次”，“十年一遇不再有”，“不掙錢也高興”。無論是已經進入的杭州，還是尚未獨立進入而準備進入的蘇州，都是彌漫著綠城迷人光暈的城市。如果說孫宏斌是“挾綠城以令蘇杭”，那么借融綠平臺把原本已經進入的上海、無錫做大養肥，則是融創完成全國布局的關鍵一環。

    5、除了股權，孫宏斌還希望獲得什么？

    在2012年6月22日的綠城與融創戰略合作新聞發布會上，有記者問孫宏斌，很多的好房企都在做多元化，比如進軍足球界、音樂界，融創有沒有這方面的打算？

    宋衛平搶過話頭張口就答：“爭取再過幾個月，我把我們足球隊的股份也轉讓給他。”

    但孫宏斌再一次用他的口頭禪，迂回地拒絕了宋衛平這項臨時起意的提案：“我喝牛奶，但我不養奶牛。”

    綠城足球隊這種燒錢的類公益產業，對于精明的生意人孫宏斌來說，顯然不是他的菜。那么，除了綠城項目的股權，孫宏斌還希望從綠城那里獲得什么？

    首先是綠城在江浙滬及北京的品牌。曾有記者問，合作之后，樓盤名稱會改嗎？孫宏斌回答說：“除非綠城逼著我改名字，否則為什么改名字？綠城品牌是一定要用的，最好都用綠城的。”

    其實，孫宏斌還在很多場合都在惦記著“綠城的2000多名設計師”。宋衛平在新聞發布會上說過：“跟綠城一起的設計公司有六家，大概有2000個設計師，在這些年的營造過程里面，我們跟全球的第一流的設計團隊都有非常好的合作。這些資源，跟我們的合作伙伴，尤其是跟融創，我們會來做一個共享。”在這個問題上，宋衛平的表達比孫宏斌更準確，他說的是“跟綠城一起的設計公司有六家”，這些設計院及設計師其實不屬于綠城，而是由設計師團隊持有獨立股權，甚至連宋衛平都幾乎沒有股權。宋衛平完全是在憑個人威望才“擁有”著這個龐大的設計師團隊。

    2014年4月24日，綠城官方網站刊發了“綠城·香樟園盛大啟封”的稿件。其看點在于，它與融創的新聞通稿有一些細微的差別。融創的通稿聲稱“香樟園堪稱綠城第三代高層住宅的開創性作品”，綠城的官網稿件卻刪掉了這句話。以綠城·西溪誠園為代表的綠城第二代高層住宅，不僅使綠城真正完成了產品標準化進程，更成為整個杭州樓市競相模仿的產品形態。對于第三代高層住宅，綠城集團董事長宋衛平只是談了一些設想，他從來沒有公開確認過哪個項目是“綠城第三代高層住宅的開創性作品”。但是，這并不影響融創對“香樟園堪稱綠城第三代高層住宅的開創性作品”的覬覦性定義。

    如果說孫宏斌做成了“天底下最劃算的一筆生意”，那么，綠城收獲了什么？盡管宋衛平從價值觀上非常排斥融創銷售團隊經常掛在嘴邊的“逼定”、“殺客”等詞匯，但是總體上他還是認為融創的團隊“有狼性、有銳氣，項目操盤效率非常高”。所以，出讓股權，就當做是綠城向融創學習的學費。

    當然，學習融創的“狼性”也是有副作用的。2012年11月，一位無錫綠城玉蘭花園二期的業主給宋衛平寫了一封題為《無錫綠城業主在哭泣》的公開信：“融創加盟無錫綠城的蠡湖香樟園，銷售說：別緊張。玉蘭花園不會賣給融創的。我們信了。玉蘭花園和融創合作，銷售說：沒事的，融創只是來投資分錢的。我們信了。有業主擔心品質下降，銷售說：不會的，二期和一期是一樣的標準。我們又信了。直到2012年的10月底，離交房還有兩個月的時間，我們才發現，我們這些綠粉真的是太傻太天真了，玉蘭二期已經不再是玉蘭一期當初的模樣。自從融創加盟無錫玉蘭花園以來，業主們就惴惴不安，擔心玉蘭花園二期的品質會因此下降。現在的玉蘭花園二期還是那個講究品質、追求精致的綠城公司所做嗎？如果看到一期和二期的對比圖，宋總，你還會覺得這是綠城的房子嗎？”