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    凡是知名的地產大鱷，幾乎都已殺進杭州。但這卻是一個令人頭痛的城市。

    她看上去有一種透明的美，但是，當你歡欣鼓舞地要闖進去，很可能會撞得頭破血流。她始終被一扇玻璃門隔著，就像是美劇《穹頂之下》中，那個被透明穹頂徹底籠罩的小城。

    這倒不是因為杭州的政商關系有多復雜，相反，和全國其他城市相比，杭州政府部門做事的方式算高度透明。當然，這種透明性也讓那些已習慣在別處“暗箱操作”的少數外來大鱷非常不適應。但是，對于多數大鱷來說，他們主要是因“高房價假象”誤入其中，而他們的左右腦分別被“救世主心態”與“大都會思維”所牽引，最后，又在這里遭遇了超乎想象的“抵抗文化”。

    救世主心態

    就政治地位與國際化程度而言，杭州與北上廣深難以相比。地產大鱷的總部基本上都在北上廣深，所以他們是帶著強烈的優越感來杭州的。他們的“救世主心態”，體現在戶外廣告牌或職業經理人的表情上，就是類似“遠洋改變杭州”或“西溪進入融創時代”的標語。

    但是，絕大多數地產大鱷造出的房子，放在其他城市或許還算不錯，但放在杭州，實在讓杭州人不忍卒看。杭州的購房者，早就被誕生在本土的綠城徹底洗了腦，他們擁有驚人的品質鑒賞力。不僅如此，杭州本土開發商也只能以綠城為標準，在真材實料及美學手段上下功夫，這就推高了整個城市的商品房品質水準。哪怕是政府主導的經濟適用房，也能讓外來的地產大鱷們大吃一驚。

    所以，聰明的大鱷會盡早丟棄“救世主心態”，然后絞盡腦汁地討好這座城市及其居民：在不同場合表達對綠城的尊重，是最低成本的“套近乎”；在湖心亭、錢王祠或城隍閣舉辦品牌發布會，是砸錢的“博歡心”。

    當然，杭州不是只有綠城。當地有不少本土房企在中小戶型的精細化設計上，具有睥睨全國的水準。比如，建筑面積為90平方米的房子，可以做到“三房兩衛兩廳”，這一格局要是放在北京或上海，至少得需要120～140平方米。對于購房者來說，這意味著節省了一筆巨大支出。但是，很多外來大鱷還停留在“90平方米兩房一衛”的水準，只有極少數愿意因地制宜地應用這些寶貴經驗，比如來自北京的中化方興。

    大都會思維

    與“救世主心態”一同被帶入杭州的，還有大鱷們的“大都會思維”。習慣了在北上廣深做開發的大鱷們，也習慣用大城市的交通距離感與土地增值經驗，來解讀杭州的每一塊土地，但結果往往不盡人意。

    此前，融創在杭州的之江國家旅游度假區收購了某項目的部分股權，并取得操盤權。用“大都會思維”來解讀，這完全是一宗成功的收購：風景極好，名校學區，離市中心才十幾公里，而且是折價收購。

    但對于杭州人來說，除了西湖與西溪，最多加上運河，其他地方的山水或公園，基本都不叫風景，因為杭州風景好的地方實在太多，所以風景就沒那么值錢了。

    中海在杭州開發了幾個樓盤，剛剛有了點“扎根”的感覺，但是一個“地王”項目就把它“將”住，且幾乎被“將”成“死局”。這其中，最主要原因是中海的拿地機制是總部決策，地方公司只有建議權而沒有否決權。對于總部來說，若放在北上廣深，中海拿下這個“地王”在邏輯上沒有任何問題。

    這樣的例子不勝枚舉。甚至可以說，幾乎所有外來大鱷在杭州拿下的第一塊土地，都要遭遇“水土不服”的癥狀。有時候，明明是同一個地方，隔一條小河，對于杭州人來說，河這邊是“高大上”，河那邊就“土得掉渣”了。

    高房價假象

    不管怎樣，被馬可·波羅描繪成“世界上最美麗華貴之天城”的杭州還是不斷吸引著外來房企，而它們很可能是“高房價假象”的受害者。

    杭州是1998年中國住房制度改革以來的第一個高房價城市。在2005年以前，杭州的房價確實與北京、上海旗鼓相當，但如今早就被北京、上海甩出N條街。此后，2008年被深圳超過，2012年又被廈門超過。但“第一個”總會讓人印象深刻，“高房價”的帽子仍然戴在很多人的心里。以至于某機構發布的“2010年杭州新房價格居全國首位”這條假新聞，遺毒至今。

    杭州本質上仍是一座小城，如果一段時間內，幾個豪宅項目賣得較好，那么整座城市的平均房價很可能會直線飆升。

    越是市場經濟發達的地方，越是對財富有崇敬感，杭州人就特別愿意傳頌那些價格超高的樓盤。如果你告訴外來大鱷，“一個住宅項目的開盤均價若超過2萬元/平方米，銷售就會變得非常困難”，他們基本上都會流露出“這怎么可能”的表情。

    這一切，就形成了“杭州房價特別高”的輿論假象。所以，過去幾年，外來大鱷們自然就信心百倍、不計成本地在杭州瘋狂拿地。現在，他們中的大多數都被“套牢”。

    抵抗文化

    除了外來房企本身策略失誤，杭州本地購房者的柔性抵抗也頗為強韌。

    2013年9月，原浙大華家池校區地塊掛牌出讓，外來大鱷世茂與本地領軍房企濱江集團激戰到最后一刻，只要世茂上臺報價，現場就一片沉默；等到濱江上臺報價，在場觀戰的杭州媒體就立即報以熱烈的掌聲。

    很少有其他城市會像杭州這樣，將外來大鱷與本地房企清晰地劃成兩個陣營。本地房企取得的每一次“勝利”，都被競相傳頌，甚至神化；外來大鱷的每一個“差錯”，很容易就無限放大，甚至詆毀。或許只能借用薩義德《文化與帝國主義》中的術語來形容，這座城市擁有強大的“抵抗文化”。

    幾年前，萬科集團總裁郁亮在杭州召開了一次全國媒體見面會。“杭州非常有文化。”話還沒說完，他突然反應過來對面坐著很多來自北京的記者，“當然北京也很有文化。但是北京的文化是顯性的，杭州的文化則是隱性的。”

    在中國六大古都之中，杭州似乎最難找到古都的影子，不僅古典建筑的地表遺存最少，就連南宋皇宮遺址都已被埋在現有城市地面以下三米。這座城市的悠久文明，猶如觀音菩薩用柔軟的柳枝從玉凈瓶中蘸出的一滴甘露，早已溶解在杭州人的日常言談舉止之中。

    杭州看似柔弱，卻難以被馴服。越是要在短時間內改變她、馴服她，越可能要付出慘重的代價。這座城市的人，早已經見識了太多精致的事物；一切粗暴的預謀，幾乎都難以獲得成功。如果你要在這座城市有所收獲，你就必須溫柔地對待她。